El presente recurso tiene como objeto el testimonio de una sentencia dictada en un procedimiento ordinario en la que se reconoce que la parte actora ha adquirido por prescripción una porción de 24,35 metros cuadrados que ha de ser segregada de varias fincas registrales y agregada a la finca de la que es titular la demandante.

La registradora señala como defectos: a) falta consignar las circunstancias personales esenciales de los titulares de las fincas afectadas, y b) es necesario para llevar a cabo la segregación de los 24,35 metros y su posterior agregación o agrupación con la finca de la actora que se otorgue escritura pública por todos los titulares de las fincas afectadas y que se acredite la obtención de las correspondientes licencias de segregación, así como que se aporte la georreferenciación de las fincas matrices de las que se segregan los respectivos metros y la resultante de la agregación o agrupación.

El recurrente considera que están suficientemente acreditadas las circunstancias personales de los afectados y que la sentencia es directamente inscribible sin necesidad de escritura notarial.

Conviene comenzar recordando que, según reiterada doctrina de este Centro Directivo, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por ende los registradores de la propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos que señala el artículo 100 del Reglamento Hipotecario: «La calificación por los registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro».

Consecuentemente, entra dentro del ámbito de la calificación registral de una resolución judicial la comprobación de que se han cumplido todos los requisitos que la propia legislación hipotecaria exige para que quede asegurada la adecuada intervención de los titulares registrales de las fincas afectadas, impidiendo así su indefensión, así como que el título formal es el adecuado para la inscripción del acto que pretende acceder al Registro.

En relación con la necesidad de que en el título inscribible consten las circunstancias personales de los titulares registrales de las fincas afectadas, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción se hagan constar, entre otros extremos, los datos referentes a la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga dicho asiento, concretando luego el artículo 51, regla novena, del Reglamento Hipotecario: «Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten».

La exigencia de determinación de todas estas circunstancias es una aplicación del principio de especialidad registral en relación con la correcta identificación de los titulares de los derechos reales inscritos.

Por ello, ha de confirmarse el defecto, advirtiendo que será fácilmente subsanable en los términos establecidos en el artículo 110 del Reglamento Hipotecario, mediante instancia con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador, o con una instancia presentada electrónicamente a través de la Sede Electrónica del Colegio Nacional de Registradores (cfr. artículo 240 de la Ley Hipotecaria).

El segundo defecto que plantea la registradora ha de ser analizado desde diferentes perspectivas.

En primer lugar, parece entender la registradora que una sentencia dictada en un procedimiento ordinario no puede ser título formal adecuado para la inscripción de una segregación. No puede esta Dirección General compartir este parecer.

Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan erga omnes de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido. No quiere ello decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse.

El artículo 50 del Reglamento Hipotecario dispone: «Todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada».

Aunque a la vista de este último precepto pareciera que no es posible la inscripción de una segregación sin el previo otorgamiento de una escritura pública, este Centro Directivo ha señalado en diversas Resoluciones (cfr. Resoluciones de 2 de marzo de 1999 y 4 de octubre de 2005) que también una resolución judicial puede ser título adecuado para inscribir una segregación o división de fincas. Esta doctrina la ha confirmado en bastantes pronunciamientos posteriores al señalar que, tratándose de un proceso instado ante la jurisdicción civil en procedimiento declarativo de dominio, debe afirmarse que, para la práctica de inscripciones de sentencias civiles en las que se exige una previa segregación de una finca registral, debe aportarse el correspondiente título administrativo habilitante.

Lo que sí será necesario, por exigencias del principio de tracto sucesivo, es que resulte con claridad del testimonio de la sentencia que todos los titulares de las fincas afectadas por las correspondientes segregaciones han tenido la adecuada intervención en el procedimiento. Asimismo, debe también constar en el título inscribible la correcta descripción de las porciones segregadas y del resto de cada una de las fincas matrices, así como la de la finca resultante de la agrupación o agregación (artículos 45, 47 y 48 del Reglamento Hipotecario).

Respecto a la necesidad de acreditar el cumplimiento de los requisitos que la legislación urbanística establece para las segregaciones, debe recordarse que el apartado segundo del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, norma de carácter básico, determina con carácter general y sin excepción, que «la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística (…)». Por su parte, el artículo 78 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, por su parte, dispone que: «Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento».

La evolución legislativa demuestra que el Registro de la Propiedad se concibe hoy como instrumento fundamental en el control preventivo de la irregularidad urbanística, y a su vez, se entiende absolutamente necesario que dé publicidad de los condicionamientos urbanísticos de la finca. Esta actuación registral será independiente del tipo de documento público en que se formalice el acto de parcelación, notarial, judicial, o administrativo, por cuanto es necesario que el registrador compruebe el contenido de la licencia, y sus eventuales condicionamientos urbanísticos, derivados de la norma de planeamiento, deberán constar también en el asiento, como parte del contenido de la publicidad registral.

Ciertamente no puede desconocerse la propia naturaleza del proceso civil, dirigido a resolver controversias entre particulares y, por ello, de marcado carácter rogado y determinado por el contenido de la demanda, frente al procedimiento administrativo y contencioso administrativo, donde para la satisfacción completa del principio de legalidad, se impulsa de oficio, con mayor alcance en sede probatoria, particularmente mediante las facultades de inspección, como las que tienen atribuidas los órganos con competencias en disciplina urbanística –artículos 190 a 192 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid–. Ello permite justificar que, al margen de la cuestión resuelta en el proceso civil, la sujeción o no del acto documentado a licencia administrativa, como prevé la legislación urbanística de aplicación, y su procedencia, en su caso, deben ventilarse en la instancia administrativa, sujeta a revisión, en su caso, por el orden judicial contencioso administrativo. De igual modo que la decisión administrativa no puede afectar a cuestiones de propiedad y derechos de terceros.

La propia jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido la separación de esferas civil y administrativa, sin perjuicio de la aplicación en determinados supuestos del principio de legalidad y unidad del ordenamiento, admitiendo que la decisión del Tribunal del orden civil puede quedar supeditada en su efectividad a la intervención administrativa en forma de autorización o licencia –cfr. la sentencia número 4/2013, de 11 enero, de la Audiencia Provincial de A Coruña–, dado el interés público subyacente en la ordenación que se trata de tutelar –artículo 4 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–. En concreto, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2010, es clara al afirmar: «es indiscutible, de un lado, que los proyectos de división propuestos por el demandado-recurrente exigían una agrupación registral y posterior segregación de resultado incierto, al precisar en cualquier caso de las correspondientes autorizaciones administrativas urbanísticas (…) y por ende, no garantizando la decisión judicial, por sí sola, la efectividad de la división proyectada (…)». Por tanto, tratándose de inscribir un documento judicial en el que se pretende una división o segregación de finca registral, es también exigible, en principio, la acreditación ante el registrador del citado acto administrativo –cfr. Resoluciones de 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010 y 30 de abril de 2014 y sentencias número 459/2012, de 18 diciembre, de la Audiencia Provincial de Vizcaya, y número 212/2012 de 31 julio, de la Audiencia Provincial de Toledo–.

Igual suerte desestimatoria ha de correr el recurso respecta a la exigencia de la correspondiente georreferenciación de las fincas resultantes de la segregación y posterior agrupación o agregación.

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones que determinen una reordenación de los terrenos, como segregación, división (…)» –que es lo que se produce en este supuesto–. Es consolidada la doctrina de esta Dirección General acerca de que tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación; así es reiterada y consolidada la doctrina, en el sentido de que la exigencia de representación gráfica contemplada en el mencionado artículo 9.b) se extiende tanto a la finca segregada como al posible resto resultante de tal segregación. Por tanto, debe confirmarse este defecto señalado.

Finalmente conviene señalar que una vez practicada la segregación, el resto de finca resultante, después de practicada la segregación, deberá estar descrita de acuerdo con los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su reglamento) y georreferenciada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora, salvo en lo referente a que la sentencia no es título formal adecuado para la inscripción de modificaciones de entidades hipotecarias.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-10623

Vistos los artículos 3, 9 y 18 de la Ley Hipotecaria; 26 y 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45, 47, 48, 50 y 100 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de marzo de 1999, 4 de octubre de 2005, 18 de agosto de 2009, 8 de enero de 2010, 30 de abril y 17 de octubre de 2014, 17 de abril y 5 y 26 de mayo de 2015 y 16 de enero y 13 de febrero de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de diciembre de 2021, 15 de febrero y 5 de diciembre de 2024 y 20 de mayo de 2025.