El presente expediente se refiere a una escritura de préstamo hipotecario con interés remuneratorio fijo bonificable, entre un acreedor entidad de crédito –«CaixaBank, SA»– y unos prestatarios personas físicas, y en el que la finca gravada es una vivienda unifamiliar que constituye su domicilio habitual; por lo que es aplicable el régimen de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de la contratación de créditos inmobiliarios.

La hipoteca es objeto de inscripción, pero se suspende el reflejo tabular de diversas cláusulas del contrato, siendo recurrida únicamente respecto de la denegación del pacto décimo de «Compensación de créditos», cuyo contenido es el siguiente:

«10. Pacto décimo. Compensación de créditos.

CaixaBank puede cobrar deudas con cargo a depósitos de dinero o de valores.

Este pacto es esencial y tiene una carga económica.

10.1 Si la parte deudora incumple sus obligaciones de pago se generan deudas. CaixaBank puede compensar (cobrar) esas deudas mediante los derechos de crédito o valores depositados que la parte deudora (y/o el fiador, si lo hay) mantenga en CaixaBank Para ello, la parte deudora (y/o el fiador, si lo hay) autoriza a CaixaBank a compensar esas obligaciones de pago vencidas, ordinaria o anticipadamente, que no se hayan pagado y que, por tanto, han generado deudas, con los derechos de crédito que tuviera por ser titular (individual, entre sí o junto con un tercero) de cualquier depósito de dinero en efectivo, a la vista (cuenta corriente) o a plazo. Si existe cotitularidad indistinta o solidaria, la compensación podría alcanzar a la totalidad del depósito, de acuerdo con lo que establece el artículo 1143 del Código Civil. En caso de depósitos a plazo, se considerará su saldo vencido y exigible para realizar la compensación de la deuda. Esa autorización se extiende a la venta o realización de los valores de los que la parte deudora (y/o el fiador, si lo hay) fuese titular en cualquier depósito, cuenta o expediente de valores de CaixaBank. En tal caso, desde CaixaBank realizará la compensación con cargo al producto obtenido.

10.2 CaixaBank realizará la compensación únicamente cuando existan deudas vencidas y no pagadas. Lo notificará oportunamente a quien corresponda.

CaixaBank desea recordarle que, en caso de impago, CaixaBank puede cobrar la deuda recurriendo a derechos de crédito o a valores depositados de los que es titular la parte deudora (y/o el fiador, si lo hay)».

2. La registradora de la Propiedad suspende la inscripción de la citada cláusula por las siguientes razones: «(…) El Pacto Décimo –Compensación de Créditos–, por su carácter abusivo, conforme a la citada sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y dado que, además, se trata de pactos que trascienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, según lo dispuesto en la resolución de la DGRN de 10 de noviembre de 2016, accesorias, o incumplimientos irrelevantes (…)».

El notario recurrente, por su parte, refuta el primer argumento de la nota de calificación al entender que la Sentencia del Tribunal Supremo citada en la misma no contiene un rechazo absoluto a las cláusulas de compensación de créditos, antes al contrario, las considera válidas siempre que haya una adecuada información al respecto, lo que exige que la cláusula contractual correspondiente «ha de ser transparente, clara, concreta y sencilla, es decir, ha de ser legible, físicamente, y comprensible, intelectualmente…», lo que lleva al Alto Tribunal a admitir las cláusulas de este tipo de determinados bancos y a rechazar la de uno.

Sin embargo, el notario recurrente sí se muestra de acuerdo con que el pacto de compensación de créditos carece de trascendencia real y, por tanto, no es inscribible. Finalmente, solicita la aclaración del carácter de desestimatoria del contenido de la Resolución de este Centro Directivo de 15 de julio de 2025, que versó sobre una nota de calificación idéntica.

La registradora calificante, en su informe al recurso interpuesto, señala que mantiene la suspensión de la inscripción de la citada estipulación de compensación de créditos, añadiendo que: «no obstante, se observa que en la nota de calificación fueron escritas, por error las siguientes palabras: “…por su carácter abusivo, conforme a la citada sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009”, “accesorias, o incumplimientos irrelevantes”, las cuales deben tenerse por no puestas, manteniéndose, en todo lo demás la nota de calificación impugnada».

Teniendo en cuenta esa rectificación de la registradora de la Propiedad en parte de los argumentos de su nota de despacho, que son los objetados por el recurrente en su escrito de recurso, la nota de calificación respecto de la estipulación cuya inscripción se solicita quedaría con el siguiente contenido: «El Pacto Décimo –Compensación de Créditos–, dado que se trata de pactos que trascienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, según lo dispuesto en la resolución de la DGRN de 10 de noviembre de 2016».

Dado que el notario recurrente admite que la estipulación de compensación de créditos carece de transcendencia real y, por tanto, no es inscribible, debe entenderse que el recurso se ha presentado exclusivamente a efectos doctrinales por lo que no procedería entrar a examinar la nota de calificación, en cuanto al único argumento de la suspensión que se mantiene tal como queda la nota de calificación tras la rectificación.

No obstante, se considera conveniente, a los efectos aclaratorios solicitados por el recurrente respecto a la Resolución de 15 de julio de 2025, que trataba sobre la misma cuestión, explicar la posición de este Centro Directivo respecto de los dos argumentos iniciales de la nota de suspensión recurrida.

3. Así, respecto del argumento de la no susceptibilidad de inscripción del pacto de compensación de crédito por carecer de transcendía real, la Resolución de 10 de noviembre de 2016, que cita la registradora en su nota, señaló que: «No se comparte el criterio del notario recurrente respecto del pacto de compensación de créditos (cuentas, depósitos, etc.), ni con relación a la posibilidad de reclamar el pago de la deuda a otros obligados, ya que se trata de pactos que transcienden a la garantía hipotecaria y carecen de eficacia real, al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, por lo que respecto de los mismos debe desestimarse el recurso (…)».

Ello no implica, como señalaba la citada Resolución de 15 de julio de 2025, que no sea un pacto válido de conformidad con los artículos 1195 y siguientes y 1772 del Código civil, y confirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, sino únicamente que no es inscribible por carecer de transcendencia real y por no tratarse de una cláusula financiera, en aplicación de los artículos 12 y 98 de la Ley Hipotecaria y 9 y 51.6.ª de su Reglamento. Por más que la entidad bancaria tilde tal cláusula de esencial, lo cierto es que la misma no determina la extensión del derecho real de hipoteca que se inscribe, ni menoscaba su eficacia y prioridad, ni tampoco limita las facultades de su titular, sino que sus consecuencias económicas operan al margen de la hipoteca, siendo su única repercusión en cuanto a la misma, que su ejercicio debe tenerse en cuenta a la hora de fijar la cantidad debida a reclamar en la demanda ejecutiva, como si de un pago más se tratara.

4. Respecto del argumento del carácter abusivo de la estipulación, como ya hiciera la resolución de 15 de julio de 2025, conviene recordar que en cuanto el ámbito de la calificación registral de las cláusulas de los préstamos hipotecarios viene recogido en el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria según el cual «2. El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación»; a lo que debe añadirse el cumplimiento de los requisitos que fueren impuestos por la normativa hipotecaria para la inscripción (determinación, etc.).

A este respecto, las Resoluciones de 27 de julio de 2020 y 28 de octubre de 2021, entre otras, han puesto de relieve que, además, los registradores pueden y deben realizar también un control sobre la existencia de cláusulas abusivas en los términos establecidos en los artículos 84 y siguientes del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, cuando ese carácter abusivo pueda apreciarse objetivamente, sin necesidad de una ponderación o valoración de las circunstancias concurrentes en el caso concreto, pues tal ponderación es propia de la actividad jurisdiccional en procedimiento contradictorio. Ahora bien, en está subsunción objetiva de la cláusula en los supuestos de los citados artículos 84 y siguientes de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios el registrador sí puede tener en cuenta los criterios objetivos recogidos en sentencias del Tribunal Supremo, aunque no tengan valor de jurisprudencia (ej. fijar cifras determinadas abusivas, o declarar gastos concretos inimputables al deudor).

No ocurre esto en el supuesto objeto de este expediente, cuyo análisis, como en el citado de la Resolución de 15 de julio de 2015, lleva a concluir que el banco ha redactado la cláusula con sumo cuidado y claridad, procurando su comprensión por parte del prestatario, asemejándose en su redacción más a las cláusulas de las entidades de crédito que el Alto Tribunal en su Sentencia de 16 de diciembre de 2009 declaró válidas, que la que declaró abusiva por falta de transparencia, dado que no se limita a aludir al carácter «indistinto» del depósito en cotitularidad, sino que también utiliza la expresión «solidaria», como aquellas.

En consecuencia, esta Dirección General aclara, a los indicados efectos doctrinales solicitados, que aun cuando la concreta cláusula de compensación de créditos de que se trate sea considerada transparente, ello no implica la estimación de un recurso, en el sentido de que la cláusula sea inscribible, sino que basta con que la misma carezca de transcendencia real, en los términos anteriormente señalados, para que proceda desestimar el recurso que pretenda su inscripción en su conjunto, y confirmar la nota de calificación en cuanto a este aspecto concreto.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los estrictos términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-9139

Vistos los artículos 1195 y siguientes y 1772 del Código Civil: 18, 21, 98, 114, 258 y 326 la Ley Hipotecaria; 1, 2, 3, 7, 14, 15, 22, 24, 25, 45 y la disposición adicional octava de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; los artículos 80 a 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado; 5, 7, 11, 23 y 24 de la Ley 7/1998, sobre condiciones generales de la contratación; 28.3 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; 1, 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores; 9 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario; 147 del Reglamento Notarial; 29 y 30 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 4 de junio de 2009 (C-243/08), 14 de junio de 2012 (C618/10), 21 de febrero de 2013 (asunto Banif Plus Bank), 14 de marzo de 2013 (C-415/11), 30 de mayo de 2013 (C488/11), 30 de abril de 2014 (C-26/13), 21 de enero de 2015 (C-482/13, C-484/13, C-485/13 y C-487/13), 26 de marzo de 2019 (C-70/17 y C-179/17) y 9 de julio de 2020 (C-452/18); las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 2001, 20 de mayo, 4 y 7 de julio y 12 de diciembre de 2008, 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo, 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 26 de mayo, 30 de junio y 8 de septiembre de 2014, 16 de octubre y 14 de diciembre de 2017, 11 de abril y 13 de junio y 11 de septiembre y 10 de octubre de 2019; la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 2019, ante diversas dudas en la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de octubre, 4 de noviembre y 21 de diciembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011, 23 de enero, 16 y 27 de febrero, 20 y 28 de junio y 18, 26 y 27 de julio de 2012, 2 de enero, 2 de marzo, 1 de junio, 1 y 11 de julio, 6 y 13 de septiembre y 18 de noviembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio y 29 de septiembre de 2014, 22 de enero, 4 de febrero, 12 de marzo, 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, 20 de junio, 19 de octubre y 10 de noviembre de 2016, 19 de mayo de 2017, 19 de julio, y 13 de diciembre de 2018, 13 y 27 de junio, 29 de noviembre y 5 y 19 de diciembre de 2019 y 7, 15, 16, 22 y 28 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 2020, 28 de octubre de 2021 y 15 de julio de 2025.