En este expediente se debate acerca de si cabe rectificar el contenido del Registro, en concreto la descripción de una vivienda en cuanto al anejo que le corresponde, respecto al número de plaza de aparcamiento y la superficie útil asignados a dicha plaza, dándose las siguientes circunstancias relevantes:

1.º Consta descrita en el Registro una vivienda con un aparente error: «a la vivienda le corresponde como anejo inseparable la plaza de aparcamiento señalada con el número 4,3360, con una superficie útil de 1,2464 metros cuadrados»; en la inscripción de división horizontal se ha transcrito el mismo error y, tras aportar copia de la escritura de división horizontal, se aprecia idéntica descripción.

2.º El comprador aportaba, junto a la escritura de compraventa, resolución de la Delegación Territorial de la Consejería de Vivienda de Sevilla autorizando la transmisión (autorización necesaria debido a la calificación de vivienda de protección oficial de la vivienda y dado lo dispuesto por la legislación andaluza), de la que resulta que se autoriza la compra de la vivienda «y de la plaza vinculada con una superficie de 21.53 metros cuadrados».

3.º Se incorpora también un croquis catastral de la planta del edificio, y la referencia catastral de la vivienda; y consultado el Catastro por este Centro Directivo se observa que la referencia catastral que consta en dicho croquis y en la escritura, se corresponde con la vivienda adquirida y con una plaza de aparcamiento efectivamente identificada en Catastro con el número 58, de 23 metros cuadrados de superficie, según catastro.

4.º No consta acreditada en el expediente cuál es la descripción de las demás viviendas con anejo de garaje, ni tampoco consta adjuntada la descripción extensa del edificio y su división horizontal.

Hay que recordar que son principios básicos de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionados, el de tracto sucesivo, el de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Lo que pretende el recurrente es la rectificación de un determinado asiento del Registro y como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de octubre de 2005), a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, el recurso no es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado.

Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.

Por ello, como consecuencia de dicho principio básico de salvaguardia judicial de los asientos registrales y como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 10 de abril de 2017 o la más reciente de 8 de octubre de 2024), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40).

Y ello aun cuando se discrepe de la forma en que el acto o contrato a inscribir ha sido objeto de reflejo tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el derecho inscrito, de indudable trascendencia a la vista de que la legitimación registral opera sobre la base de ese contenido del asiento (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 29 de diciembre de 2004).

Conforme también ha señalado reiteradamente esta Dirección General, de los artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria. sólo puede interponerse recurso frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; y eso sólo puede ocurrir por vía judicial.

Por tanto, en el caso del presente expediente, debe concluirse que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado.

De conformidad con el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria cuando la inexactitud registral trae causa de un error en la redacción de la escritura, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial, siendo así que titular en el presente está formado por el conjunto de los copropietarios del edificio.

La rectificación también podrá realizarse por los procedimientos previstos en los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.

Por último, señalar que no ha sido correcta la calificación del registrador que dio lugar a la inscripción del título de compraventa sin referencia alguna a la práctica o no de la inscripción de la rectificación descriptiva contenida en el mismo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-6854

Vistos los artículos 1, 10, 20, 38, 420, 82, 199, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de diciembre de 2004, 2 de febrero y 3 de octubre de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 23 de abril de 2014, 20 de abril de 2016, 10 de abril y 21 de septiembre de 2017 y 27 de septiembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de enero y 29 de abril de 2022 y 10 de julio y 8 de octubre de 2024.