Se debate en el presente expediente si habiéndose decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria, por declarar la abusividad de la cláusula de resolución anticipada, y estando la finca inscrita ya a nombre de la entidad ejecutante, cabe cancelar la inscripción de la adquisición última de la finca en favor del titular registral y todas los demás asientos practicados como consecuencia de esa adjudicación judicial, cuando el testimonio del decreto que se aporta solo señala lo siguiente: «Acuerdo: Declarar nula por cuanto abusiva la cláusula de vencimiento anticipado contenida en la sexta bis del contrato celebrado por las partes en fecha 26/6/2009 Y estimo la oposición formulada por D. D. M. M. y D.ª A. M. M. contra el auto de fecha 29 de septiembre de 2011 y acuerdo el sobreseimiento de la presente ejecución»; y es a través de instancia del representante del acreedor hipotecario adjudicatario de la finca que en el Registro de la Propiedad se solicita que se restituya el historial registral de la finca a la situación en que se encontraba antes del despacho del testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas, dictados en la ejecución hipotecaria de referencia que fue sobreseída por la declaración de nulidad del vencimiento anticipado.

La registradora de la Propiedad calificante considera que es la autoridad judicial quien debe ordenar qué asientos deben cancelarse y cuáles deben revitalizarse, singularmente entre ellos la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra A que se practicó como consecuencia de la ejecución sin que la misma estuviera caducada; sin que el presentante o interesado este legitimado para solicitar asientos distintos de los ordenados por la autoridad judicial.

Por su parte, los recurrentes consideran que para la reviviscencia de la situación registral de la finca, reponiéndola al momento anterior a la ejecución hipotecaria, por haber sido ésta sobreseída por la declaración de nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado y devenido ineficaz todo lo actuado en el proceso judicial, el testimonio de auto de sobreseimiento por nulidad de tal cláusula es título bastante pues tales asientos registrales son una consecuencia legal del sobreseimiento de la ejecución por la causa indicada.

En primer lugar debe recordarse que en la Sentencia de 17 de mayo de 2022, número de expediente C-600/19, del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el Tribunal ha reconocido la posibilidad de enjuiciar la abusividad de una cláusula del préstamo que dio pie a la ejecución, aun después de haber concluida ésta por resolución firme, al señalar que «los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una legislación nacional que, debido al efecto de cosa juzgada y a la preclusión, no permite al juez examinar de oficio el carácter abusivo de cláusulas contractuales en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria ni al consumidor, transcurrido el plazo para formular oposición, invocar el carácter abusivo de tales cláusulas en ese procedimiento o en un procedimiento declarativo posterior cuando el juez, al inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria, ya ha examinado de oficio el eventual carácter abusivo de dichas cláusulas pero la resolución judicial en que se despacha ejecución hipotecaria no contiene ningún motivo, siquiera sucinto, que acredite la existencia de tal examen ni indica que la apreciación efectuada por dicho juez al término de ese examen no podrá ya cuestionarse si no se formula oposición dentro del referido plazo».

Pero, por otro lado, dicha Sentencia también señala que debe dejarse siempre a salvo de los efectos de dicha declaración de una cláusula como abusiva a los terceros adquirentes ajenos a la relación contractual entre el acreedor ejecutante y el prestatario. Así, señala dicha sentencia que «los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a una legislación nacional que no permite que un órgano jurisdiccional nacional, actuando de oficio o a instancias del consumidor, examine el eventual carácter abusivo de cláusulas contractuales cuando se ha ejecutado la garantía hipotecaria, se ha vendido el bien hipotecado y se han transmitido a un tercero los derechos de propiedad sobre dicho bien, a condición de que el consumidor cuyo bien ha sido objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria pueda hacer valer sus derechos en un procedimiento posterior con el fin de obtener la reparación, en virtud de la citada Directiva, de las consecuencias económicas resultantes de la aplicación de cláusulas abusivas».

Esta jurisprudencia comunitaria ya ha sido recogida en España, tanto por el Tribunal Constitucional (Sentencia del Tribunal Constitucional número 172/2023 de 11 de diciembre) y por el Tribunal Supremo (Sentencias del Tribunal Supremo número 379/2023, de 16 de marzo, 1215/2023 de 4 de septiembre, y 1216/2023, de 7 de septiembre), que reconocen que, incluso aunque no hubiere habido un control judicial de oficio completo, exteriorizado y debidamente motivado acerca de las cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario, cerrado el procedimiento de ejecución hipotecaria y la propiedad de dicho bien inmueble se ha transferido a un tercero, el órgano jurisdiccional, de oficio o a petición del consumidor, ya no puede examinar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales con efectos a la anulación de los actos de transmisión. propiedad y poner en tela de juicio la seguridad jurídica respecto a la transmisión de la propiedad ya realizada a un tercero.

Ahora bien, en este supuesto la transmisión de la propiedad ha tenido lugar a favor del acreedor ejecutante, por lo que sí es posible un control de abusividad con efectos se sobreseimiento de la ejecución. Así, en cumplimiento de lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019, en este caso el Juzgado de Instancia ha examinado la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado declarándola nula por tal concepto y sobreseyendo el procedimiento de ejecución; resolución que se ajusta a los parámetros recogidos en aquella sentencia del Alto Tribunal, y que presupone, primero, que el incumplimiento del deudor en el momento de entablarse la demanda ejecutiva no reunía los requisitos de gravedad y proporcionalidad señalados en la misma y, segundo, que el acreedor no ha tomado posesión del inmueble hipotecado, porque de haberlo tomado no se hubiera procedido al examen de la nulidad de la repetida cláusula.

Sentado lo anterior, debe analizarse si el auto calificado, que simplemente ordena el sobreseimiento de la ejecución, es título bastante para cancelar la inscripción de la adjudicación hipotecaria y para revitalizar los asientos cancelados con la misma, o es necesario presentar un mandamiento judicial en que se indique expresamente los asientos a practicar, dado que el defecto de la nota de calificación es precisamente que dicho auto presentado no ordena ni señala cuáles deben ser los mismos.

A este respecto, como se señalaba en la Resolución de 9 de enero de 2023, «con carácter general sería suficiente para la reinscripción de esos asientos cancelados como consecuencia de una ejecución hipotecaria que el auto judicial que declare el sobreseimiento del procedimiento además de ordenar la cancelación de la inscripción de la adjudicación hipotecaria, ordenare también la cancelación de los asientos cancelatorios que se hubieren practicado en su día o, al menos, que declarare expresamente «la nulidad de todo lo actuado en la ejecución hipotecaria y el sobreseimiento del procedimiento», constituyendo la reinscripción o revitalización de los asientos que se cancelaron en su momento con la adjudicación en subasta, la consecuencia directa que se derivada de esa declaración de «nulidad de todo lo actuado» acordada por el órgano jurisdiccional».

Esta consecuencia directa implica, según señalaba también dicha Resolución, que, a efectos registrales, debe restituirse el historial registral de la finca hipotecada a la situación en que se encontraba antes del despacho del testimonio del decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas posteriores a la hipoteca, sin que sea exigible la determinación de todas las operaciones registrales a efectuar. La cancelación en su día de esas inscripciones y anotaciones posteriores a la hipoteca ejecutada es una consecuencia «ope legis» de la ejecución (cfr. artículos 674 y 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 134 de la Ley Hipotecaria) y su revitalización es también una consecuencia «ope legis» de la nulidad de las actuaciones.

Para practicar esta restitución de la antigua situación registral de la finca hipotecada, no se estima necesario que los titulares registrales de esos asientos que recobrarían su vigencia hayan sido oídos en el incidente procesal de oposición, en tanto no son parte en la relación jurídica derivada del préstamo hipotecario objeto de la ejecución que se ventila en el incidente y, además, porque esa nulidad de la cancelación de sus asientos les beneficia ya que el asiento a cancelar ahora no les concedía ningún derecho sino, al contrario, les privaba de él, y ahora lo recuperarían (artículo 40 de la Ley Hipotecaria, «in fine»). El asiento ahora cancelado atribuía derechos al propio adjudicatario, que adquirió el dominio sin esas cargas y gravámenes y que sí debe ser parte en el incidente de oposición, afectándole, como se ha expuesto anteriormente, solo sí se trata del propio ejecutante.

Sin embargo, sí se estima necesario que el registrador de la Propiedad notifique a los últimos titulares registrales de esos asientos revitalizados y, en su caso, a las autoridades judiciales, la operación registral realizada, de forma semejante a como establece el artículo 135 de la Ley Hipotecaria respecto de los asientos ulteriores que pueden afectar a una ejecución. Ahora bien, al igual que las operaciones registrales de inscripción de la adjudicación y cancelación de cargas son operación vinculadas, debe también entenderse que las operaciones registrales de cancelación de los asientos de cancelación de la hipoteca que dio lugar a la ejecución sobreseída y de las cargas posteriores a ella sólo podrán llevarse a cabo una vez canceladas las inscripciones de dominio resultante de la adjudicación acordada o de otra posterior, y necesariamente como consecuencia de dicha cancelación de la inscripción de dominio, por lo que si ésta no se pudiera practicar –ej. inscripción a favor de tercero–, tampoco procedería la cancelación de las cancelaciones de la hipoteca ejecutada y de las cargas posteriores a la misma y anteriores a la inscripción de la adjudicación.

En cuanto al régimen registral de la anotación preventiva que se encuentra cancelada como consecuencia del mandamiento de cancelación, y que ahora se debe revitalizar, son varias las alternativas posibles en orden a la vigencia de la misma: entender que la anotación recupera su vigencia contando su plazo de caducidad desde su fecha, con suspensión de su transcurso durante el tiempo en que estuvo cancelada; entender que recobra su vigencia contando su plazo de caducidad desde su fecha pero sin suspensión durante el tiempo en que dicha anotación permaneció cancelada o, considerar, por el contrario, que recobra vigencia desde la fecha de la «reviviscencia» (reinicio de los cuatro años). Parece que la solución más equilibrada es la retrotracción de la anotación preventiva por el tiempo que restase para su caducidad en la fecha de la cancelación, es decir, considerar que el tiempo de su caducidad se reanuda donde se quedó sin computar el tiempo en que estuvo cancelada. De esta manera no se altera el principio de prioridad quedando todas las cargas sujetas a las mismas reglas y se posibilita una posible prórroga que la cancelación imposibilitó. Para una adecuada protección de todos los intereses implicados, se estima necesario notificar la reviviscencia al Juzgado que ordeno la práctica de la anotación preventiva por si considera oportuno dictar mandamiento ordenando la prórroga de la misma o, en caso de haber terminado el procedimiento, su cancelación registral; e, igualmente al acreedor a cuyo favor se practicó la anotación preventiva, haciendo constar en la notificación, en ambos casos, que la anotación recobra vigencia por el tiempo que restase para su caducidad en la fecha de la cancelación.

Ahora bien, como se ha indicado anteriormente, en la Resolución de 9 de febrero de 2023 se señalaba que el auto judicial que declare el sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria, debería declarar expresamente, al menos «la nulidad de todo lo actuado en la ejecución hipotecaria y el sobreseimiento del procedimiento», mientras en el supuesto de objeto de este expediente únicamente declara «el sobreseimiento del expediente», lo que plantea la duda de su suficiencia por faltar tal declaración expresa de nulidad.

Si bien como regla general los documentos judiciales deben identificar adecuadamente la finca a que se refieren y el asiento a practicar, pues no corresponde al registrador, sino al juez, determinar cuál es el alcance de los efectos producidos por el documento judicial presentado, no debe el registrador caer en un injustificado rigor formalista en los casos en que, por estar adecuadamente identificada en el documento judicial la finca objeto del mismo y el acto u operación jurídica a que se refiere, no cabe albergar dudas acerca del alcance del documento presentado.

Así, las Resoluciones de 23 y 26 de julio de 2019 señalaron, respecto de un procedimiento de ejecución, la procedencia de la cancelación tanto de la carga ejecutada como de las cargas posteriores, aunque no venían expresamente ordenadas en el correspondiente mandamiento, ya que tal cancelación es una consecuencia natural del procedimiento de apremio la extinción o agotamiento de la carga que se ejecuta, así como la purga o liberación de las posteriores (en virtud del principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

Eso es lo que ocurre en el presente supuesto, a la inversa, ya que el sobreseimiento de la ejecución por nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, tiene como consecuencia directa la ineficacia sobrevenida de todo lo acordado en dicha ejecución, como ha declarado el Tribunal Supremo en distintas Sentencias, entre ellas la citada de 11 de septiembre de 2019, por lo que no parece necesario exigir que se exprese en la misma, «la nulidad de todo lo actuado», ya que tal consecuencia forma parte de la naturaleza del sobreseimiento por razón de nulidad de la cláusula que lo fundamenta, y las operaciones a practicar no ofrecen duda: la cancelación de los asientos practicados como consecuencia de la ejecución hipotecaria y la revitalización de los cancelados por tal razón.

https://www.boe.es/boe/dias/2026/03/12/pdfs/BOE-A-2026-5793.pdf

Vistos los artículos 24, 117 y 118 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 20, 33, 34, 38, 40, 41, 133 y 134 de la Ley Hipotecaria; 609 y 1462 del Código Civil; 552, 557, 670, 673, 674, 675, 681, 695 y 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; el artículo 100 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de enero de 2017, asunto C-421/14, 7 de diciembre de 2017, asunto C-598/15, 26 de marzo de 2019, asunto C-70/17, y 17 de mayo de 2022, asunto C-600/19; las Sentencias del Tribunal Constitucional número 266/2015, de 14 de noviembre, 31/2019, de 28 de febrero, 29 y 32/2020, de 24 de febrero, 80/2022, de 27 de junio, 172/2023, de 11 de diciembre, y 38/2024, de 11 de marzo; las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo 17 de diciembre de 2002, de 21 de marzo de 2006, 16 de mayo y 21 de octubre de 2013, 14 de julio de 2015, 18 de febrero de 2016, 21 de noviembre de 2017, 11 de septiembre de 2019, 15 de diciembre de 2021, 10 de noviembre de 2022 y 16 de marzo y 4 y 7 de septiembre de 2023; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de mayo de 2015, 5 de febrero y 14 de marzo de 2018 y 10 de octubre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de octubre de 2021, 10 y 21 de junio y 27 de septiembre de 2022 y 9 de enero y 29 de marzo de 2023 y 26 de julio de 2024.