La presente Resolución tiene por objeto una escritura de herencia en la que se describe una finca sin medida superficial, siendo así que en la finca registral tampoco consta su superficie.

En escritura pública se formaliza la adjudicación hereditaria de la finca registral descrita como: «Rústica.–Una casa de labor en término de Alcalá del Valle, en la finca (…) con las dependencias propias de su destino, enclavada en el predio llamado (…) adjudicado a doña M. M. B., que es la quinta parte del caserío existente en la finca de la que ésta se segregó, y linda, derecha, entrando, don M. M. B.; izquierda, don A. M. B.; y fondo, huerto de doña A. M. B. Mide catorce metros de fachada».

La registradora suspende la inscripción porque no consta inscrita ni se expresa y acredita ahora la superficie de la finca exigida por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente se opone alegando que el hecho de no comprenderse la superficie no altera nada de lo que ya se publica por el Registro.

Para resolver el presente recurso debe recordarse que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción inicial, establecía que «toda inscripción que se haga en el Registro expresará (…) la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título».

Bajo la vigencia de tal redacción, la Resolución de 28 de julio de 1863 de este Centro Directivo, ante la consulta formulada por un registrador, respondió que la medida superficial es solo una de las varias circunstancias comprendidas en el número 1 del artículo 9, y que para producir la nulidad es preciso que falten todas. La Resolución de 9 de febrero de 1943 tampoco consideró necesaria la medida superficial de la finca en el caso planteado, al no ser uno de los supuestos exigibles, como sí lo era en las segregaciones.

Y la redacción inicial del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, en vigor a partir del 6 de mayo de 1947, establecía al respecto que «la medida superficial se expresará con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que pueda también constar la equivalencia a las medidas del país; y cuando la cabida no resultare del título se hará mención de esta circunstancia».

Sin embargo, tras la modificación reglamentaria que entró en vigor el 14 de abril de 1959, la redacción del precepto, en este punto, fue que «la medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que pueda también constar la equivalencia a las medidas del país». Y esta es la redacción que sigue vigente en la actualidad.

Por su parte, la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, introducida por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, establece que «el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: a) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10».

Por tanto, desde la reforma reglamentaria que entró en vigor en el año 1959, la expresión de la medida superficial de las fincas, expresada en el sistema métrico decimal, viene siendo una exigencia imperativa «en todo caso», como resalta la propia redacción del precepto.

Y tal exigencia reglamentaria, cuya legalidad nunca ha sido cuestionada ni anulada judicialmente, ha acabado siendo expresamente refrendada y asumida con rango de ley con la reforma introducida por la Ley 13/2015.

A la vista de esta evolución normativa, cabe destacar que cuando, como ha sido históricamente muy frecuente -y de hecho ocurre también en el caso aquí planteado-, los linderos de las fincas registrales solo se expresaban mencionando el nombre del propietario colindante pero sin precisar en modo alguno el lugar geográfico de ubicación de tales linderos, la superficie de la finca era un dato con una gran relevancia a la hora de intentar identificar y deslindar geográficamente las fincas respecto de sus colindantes. No era un dato suficiente por sí mismo, pero sí era necesario. No en vano, el propio Código Civil, al regular el deslinde y amojonamiento de fincas en los artículos 384 y siguientes, atribuye capital importancia a lo que determinen los títulos de cada propietario respecto del «límite o área perteneciente a cada propietario».

De tal importancia, que por exigencias del principio de especialidad registral resulta aún mayor cuando se trate de títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad, fue plenamente consciente la reforma del reglamento hipotecario que entró en vigor en el año 1959, que sustituyó la expresión de que «cuando la cabida no resultare del título se hará mención de esta circunstancia» por la de que «la medida superficial se expresará en todo caso».

Ahora, tras la reforma introducida por la Ley 13/2015, el dato de la superficie de las fincas registrales sigue siendo exigible en todo caso, si bien, cuando conforme a la nueva ley se acredite e inscriba, cuando proceda, la georreferenciación de la ubicación y delimitación de la finca, la identidad de ésta quedará ya perfectamente establecida, y su superficie ya no será un elemento a tomar en consideración para tratar de precisar los linderos, sino al revés, serán los linderos ya precisados los que determinarán geométricamente cuál es la superficie comprendida dentro de ellos, y aun así, la superficie así determinada habrá de expresarse en todo caso.

Este nuevo enfoque conceptual resulta con total claridad, por ejemplo, de la redacción del nuevo artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando regula el procedimiento registral para acreditar ubicación y delimitación gráfica de la finca «y, a través de ello, sus linderos y superficie». O del propio artículo 9 cuando señala que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria».

Dentro de este panorama normativo, y como ya señaló la Resolución de 13 de diciembre de 2016, «(…) es doctrina de este Centro Directivo que se debe exigir que se exprese la superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida. La completa descripción de la finca en el título es indispensable para que el registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Y, sin duda, uno de los elementos esenciales a este respecto es el de la superficie, que habrá de expresarse en todo caso, aunque no aparezca previamente en el historial registral. Como ha señalado la Resolución de 25 de junio de 2015, “una finca que se halla inscrita sin expresión de su superficie no puede decirse que sea plenamente equiparable a una finca no inmatriculada. Es cierto que no consta la superficie, y que este es un dato esencial para su identificación. Pero también es verdad que aparecen unos linderos, la referencia a la calle de su situación y el número de gobierno, y la alusión a unos elementos construidos en la misma. Por otro lado, del historial registral pueden resultar una serie de titularidades jurídico-reales que a lo largo del tiempo se han ido sucediendo sobre la finca. Todo ello nos conduce a concluir que la finca como tal objeto de derechos sí que ha accedido al Registro. Lo que ocurre es que no consta correctamente especificada su superficie. Y, dada la trascendencia que el dato de la superficie tiene en la delimitación de la finca registral, podemos decir que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora. Nuestra legislación hipotecaria ha previsto una serie de procedimientos para rectificar la superficie de una finca inmatriculada cuando se detecta que se produjo un error al medirla en el momento de su primera inscripción”. Hay que tener en cuenta la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y en concreto la modificación de los artículos 199, 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. Los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria regulan los expedientes notariales de deslinde y de rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, siendo el expediente ordinario cuando se trata de rectificaciones de cabida superiores al 10% y en todos aquellos en los que el registrador tenga dudas. Por su parte, en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se dice expresamente que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, en la forma y con los requisitos que se regulan en el propio artículo (…) tal como ha dicho la doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones en “Vistos”) la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías. De ahí, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie ahora alegada “ex novo”, sino que se deba acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal. En cambio, no sería posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3, pues tal supuesto está reservado para el caso de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% “de la cabida que conste inscrita”, y, en el presente caso, como es sabido, no consta inscrita cabida alguna».

En resumen, de la normativa vigente y de las citadas Resoluciones de este Centro Directivo, resulta de modo incuestionable que la superficie de las fincas registrales ha de expresarse «en todo caso» y, por tanto, no sólo cuando se inmatricule una finca, sino también cuando se pretenda practicar una inscripción asiento posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin expresión de su superficie. Y tal exigencia no sólo está normativamente dirigida a los registradores de la propiedad a la hora de calificar los títulos y en su caso redactar las inscripciones, sino también dirigida a los funcionarios que autoricen títulos potencialmente inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Así, por ejemplo, el artículo 21 de la Ley Hipotecaria establece, con carácter general para todo tipo de documentos inscribibles, que «los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos».

En el presente caso, el título calificado no solo se presenta, sino que incluso se otorga bajo la vigencia de la actual redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, y, por ende, la del artículo 51 de su Reglamento, que exigen ambos, sin ningún género de dudas ni excepción alguna, la expresión de la superficie de las fincas.

Por último, sentado que la expresión de la superficie de las fincas es un requisito necesario para la inscripción registral de los títulos relativos a ellas, ha de destacarse que para la constancia registral de tal dato, que está llamado a producir cualificados efectos jurídicos frente a todos, no puede bastar la manifestación unilateral del titular registral, o su causahabiente, sino que será necesario acreditar tal extremo de modo que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y que queden salvaguardados los derechos de terceros, en especial, los titulares de fincas colindantes, a través de un procedimiento con las debidas garantías. A tales efectos resulta especialmente idóneo, como señala la registradora en su nota de calificación, el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por las notificaciones, publicaciones y garantías que ofrece para los terceros en general o el previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, como antes se ha expresado.

En conclusión, hasta que el interesado no exprese y acredite debidamente la superficie de la finca que adquiere, no es posible inscribir registralmente tal adquisición, pues lo impiden los artículos legales y reglamentarios ya citados, que en este punto no son sino aplicaciones puntuales del principio de especialidad registral, relativo a la necesaria claridad y precisión de los asientos registrales, presupuesto indispensable para la seguridad jurídica y efectos cualificados que están llamados a producir.

Por ello, el defecto señalado por la nota de calificación registral ha de ser confirmado.

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Vistos los artículos 9, 21, 22, 38 y 199 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de febrero de 1943, 13 de diciembre de 2016 y 13 de diciembre de 2017.