El presente recurso tiene como objeto la negativa del registrador a inscribir un decreto de adjudicación derivado de un procedimiento de ejecución hipotecaria alegando la incongruencia e inexactitud de la certificación del saldo pendiente librada por el letrado de la Administración de Justicia en los términos del artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El recurrente considera que el contenido de dicha certificación es correcto, teniendo en cuenta el precio de adjudicación y el importe del crédito reclamado por los diferentes conceptos, alegando, además, que dicha certificación de saldo pendiente no es precisa para la inscripción registral.

Como ya señaló este Centro Directivo en la Resolución de 9 de junio de 2017: «La necesidad de determinar el saldo pendiente de pago por los diferentes conceptos (principal, intereses ordinarios, intereses de demora y costas devengadas efectivamente durante el procedimiento) resulta con carácter general y respecto de toda clase de bienes de lo establecido en el artículo 654, puntos 1 y 3, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De lo dispuesto en este precepto se deduce que si el precio de remate de la finca es inferior al importe de lo reclamado, ello no puede significar que el acreedor vea frustradas sus legítimas aspiraciones al cobro íntegro de su crédito (vid Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2015), cobro que podrá instar a través del pertinente procedimiento de ejecución ordinario (artículo 579.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte, y contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución»). Y como garantía complementaria para el deudor se exige la expedición por el letrado de la Administración de Justicia de la certificación de saldo pendiente.

Conviene citar a este respecto la Resolución de este Centro Directivo de 28 de julio de 2015: “(…) confirmada la aplicación al caso concreto del artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el mismo exige para el supuesto de inexistencia de sobrante que se expida una certificación que asegure al deudor ejecutado que pierde el dominio de la finca hipotecada el importe exacto que le queda por pagar a su acreedor y que este solo podrá exigirle por otras vías distintas a la ejecución hipotecaria. De este modo, en base a la obligatoriedad de dicha certificación (la Ley de Enjuiciamiento Civil afirma que “el Tribunal expedirá”), si no se acredita su expedición no debe inscribirse la adjudicación pues la misma no estaría completa, al no acreditarse a las partes cuál es el importe exacto que ha quedado pendiente, importe que no puede quedar al arbitrio de la parte acreedora, con la correlativa indefensión de la parte ejecutada”».

Por tanto, no cabe sino reiterar que en los casos en los que el precio de remate o adjudicación no alcanza el importe del crédito reclamado, constituye un requisito necesario para inscribir la finca ejecutada en favor del adjudicatario que se acompañe la certificación de saldo pendiente a que alude el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sea o no el bien la vivienda habitual del deudor.

En el presente caso la discusión se centra en determinar si el contenido de la certificación aportada es o no correcto.

El registrador señala que «el certificado de dicha deuda pendiente que consta en el decreto de adjudicación es incongruente e incompleto: incongruente respecto del principal, pues si en tal concepto se reclamaron 8.271.927,44€ y de la imputación de pagos resulta que se aplican al mismo 1.822.349,71€ del precio del remate, la diferencia ha de ser, salvo error en las cantidades anteriores, de 6.449.577,73€, distinta de la que se señala –5.737.650,29€–; e incompleto respecto de los intereses y costas y gastos pues, según se indica, su liquidación y tasación finales, incluyendo los devengados durante la ejecución, no se ha llevado a cabo aún y no consta que el ejecutante haya renunciado a ella –esto es, está pendiente-; por ello, la cantidad inicial y prudencialmente reclamada por tales conceptos –2.481.578,00€– no puede tomarse por definitiva para determinar la deuda pendiente correspondiente a éstos –reduciéndola en los 455.490,29€ que se le imputan–, aparte de que no consta su correspondiente desglose, como exige el precepto citado».

En el decreto de adjudicación se señala expresamente a estos efectos lo siguiente: «debe hacerse constar que la deuda pendiente asciende a 5.994.087,44 euros, conforme al siguiente detalle: –Intereses remuneratorios: 0,00 euros; Capital: 5.737.650,29 euros;– Intereses moratorios en acta de fijación de saldo: 256.437,15 euros: Costas: pendiente de tasar. Deuda pendiente: 5.994.087,44 euros». A la vista de una primera calificación el letrado de Administración de Justicia resolvió por medio de diligencia de ordenación de 3 de febrero de 2025 «que no cabe practicar tasación de costas ni liquidar intereses, toda vez que no consta abonado de forma judicial el principal reclamado».

A la vista de lo expuesto cabe concluir que el defecto impugnado, tal y como ha sido planteado, no puede mantenerse. De la certificación de saldo pendiente incluida en el decreto de adjudicación resulta con claridad suficiente la deuda total pendiente de pago y los diferentes conceptos que la integran. Y, con respecto a los eventuales intereses y costas que pudieran terminar devengándose una vez se haga la liquidación final, ha de estarse a la manifestación realizada por el letrado de la Administración de Justicia responsable del procedimiento en el sentido de que dicha tasación y liquidación final solo podrá realizarse cuando se consiga el cobro total del principal reclamado, sin que pueda el registrador revisar dicha decisión sin sobrepasar los límites que a la calificación registral de documentos judiciales le fija el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y sin que, por obvias razones de seguridad jurídica, pueda diferirse la inscripción en favor del adjudicatario de la finca ejecutada hasta que dicha liquidación futura tenga lugar.

Resolución de 6 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-1456

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 3, 18, 19 bis, 21.3, 38, 40 y 130 de la Ley Hipotecaria; 579, 654 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100 del Reglamento Hipotecario; la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2015, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de octubre de 1998, 8 de febrero de 1999, 12 de abril de 2000, 22 de marzo y 6 de julio de 2001, 23 de septiembre y 20 de diciembre de 2002, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 28 de febrero, 7 de marzo, 20 de julio y 8 de noviembre de 2012, 30 de agosto de 2013, 13 de febrero, 11 de marzo, 14 de mayo y 31 de julio de 2014, 14 de mayo y 28 de julio de 2015, 12 y 29 de febrero, 12 de mayo, 1 y 17 de junio y 1 de julio de 2016 y 3 de mayo 9 de junio de 2017.