En este expediente se debate acerca de si cabe rectificar el contenido del Registro, en concreto el carácter –privativo– de una finca, adquirida por escritura de compraventa en la cual la titular adquirente, hoy fallecida, manifestó estar divorciada, dándose las siguientes circunstancias relevantes:

a) el recurrente ha acreditado mediante certificado del Registro Civil Central que en la fecha en que se otorgó la compra doña M. G. A. estaba divorciada de su primer matrimonio, tal y como manifestó en la escritura, pero casada en segundas nupcias con el recurrente. La fecha en que se inscribe el matrimonio es muy posterior a la fecha de su celebración (así, el matrimonio se celebra en Copacabana en el año 1992, pero no se inscribe hasta después de la muerte de la titular, en el año 2020).

b) la titular registral ha fallecido y de su testamento resulta que la misma aparentemente ignoraba la existencia entre ella y el recurrente de un matrimonio celebrado con todos los efectos personales y patrimoniales propios del mismo, ya que en el testamento reconocía estar divorciada y haber celebrado con el recurrente, con quien también reconocía que convivía largo tiempo, una «ceremonia religiosa de matrimonio».

c) en el testamento la titular fallecida, que carecía de herederos forzosos, instituyó heredero fiduciario al recurrente, con facultad de vender la finca en cuestión en caso de que fuera necesario para atender sus gastos de salud, y como fideicomisaria a cierta fundación.

Es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010 y 23 de agosto de 2011), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).

No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.

Es cierto que de la instancia y certificación del Registro Civil Central aportada, ha quedado acreditado el hecho de que al tiempo de la compra la titular registral y el recurrente estaban casados; y que en materia de estado civil, según los artículos 327 del Código Civil y 2 de la Ley del Registro Civil de 8 de junio de 1957, y 17 de la vigente Ley de Registro Civil, el Registro constituye la prueba de los hechos inscritos relativos a dicho estado, y de los restantes hechos inscribibles; que, en el campo propio del Registro de la Propiedad, los datos registrales sobre estado civil son extraños a la legitimación registral, cuando acceden a aquél basados exclusivamente en declaraciones de las partes; que, en el presente caso, con base en la mera declaración de la compradora, se practicó un asiento que parece ser erróneo, al reflejar que la compradora estaba «divorciada», pues su estado civil era el de casada con el recurrente; y de estar casada y ser aplicable supletoriamente en defecto de pacto en capitulaciones el régimen ganancial, la finca debió de inscribirse conforme a las disposiciones reguladoras de tal régimen económico matrimonial.

Pero, en todo caso, dicho error tendría su origen en el título de adquisición resultando de aplicación lo dispuesto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la Resolución de este Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial». En el mismo sentido la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2005 ha puesto de relieve que, según el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, la rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto y se practicará con arreglo a las siguientes normas: «(…) d) cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real del que se derive». Glosando este precepto legal afirma el Tribunal Supremo en la citada Sentencia que «en sus tres últimos párrafos, prevé el artículo 40 de la Ley Hipotecaria –desde la reforma de 1944-1946 y a semejanza de lo establecido en el Sistema Registral Alemán– la existencia de una acción encaminada exclusivamente a obtener la rectificación del asiento inexacto. Es ésta la acción que habrá de ejercitarse cuando la falta de consentimiento del titular registral impida rectificar el registro de otro modo. La pura acción de rectificación, desligada de las acciones materiales, sólo parece posible en los casos de error y de nulidad del asiento que derive de su contraste con el título, cuando no exista consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y no pueda tampoco rectificarse de oficio por el registrador. Ejercitándose conjuntamente con una acción material, la de rectificación seguirá la suerte de ésta».

Esta Dirección General ha declarado en numerosas ocasiones (cfr., entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido.

Pero obsérvese que siempre el Centro Directivo exige la intervención del «interesado», y en este caso «interesado» no es sólo el heredero fiduciario, esposo de la titular registral, sino también la fundación fideicomisaria, titular de un derecho sobre la finca.

Son numerosas las Resoluciones de este Centro Directivo (cfr. 19 de diciembre de 2019 o 6 de septiembre de 2022, entre otras), que consideran que vigente una sustitución fideicomisaria, el fideicomitente dispone una doble o múltiple institución de herederos con carácter sucesivo, siendo necesaria la intervención del fideicomisario, por ejemplo no considerando «heredero único» al fiduciario, o requiriendo la intervención del fideicomisario en las operaciones de liquidación de gananciales previas a la partición de herencia; pues también en este caso es necesaria la intervención del fideicomisario, a efectos de dar su consentimiento a la rectificación.

En el presente supuesto fáctico la testadora designó dos herederos, uno actual o fiduciario, y otro futuro, o fideicomisario de residuo, la Fundación anteriormente citada, que adquirirá la finca al fallecimiento del fiduciario si éste no la ha enajenado, pudiendo hacerlo sólo en caso de necesidad para atender sus gastos de salud; así que el interés de la fundación en la rectificación pretendida –privativa o ganancial–, es evidente. Además pueden haber ocurrido vicisitudes en el estado civil de la titular registral después de la celebración de ese matrimonio, o cambios incluso en el régimen matrimonial aplicable, que de momento no hayan accedido al Registro Civil, (advirtamos de la demora de más de 25 años en inscribir el matrimonio), y dado que la titular registral ha fallecido, son sus sucesores, todos ellos, y por tanto también la fideicomisaria, los únicos que pueden desvirtuar la prueba que desde luego constituye la inscripción del matrimonio en el Registro Civil.

Resolución de 30 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-725

Vistos los artículos 1, 40, 217, 219 y 326 de la Ley Hipotecaria; 2, 4, 6, 69 y 76 de la Ley de 8 de junio de 1957 sobre el Registro Civil, vigente al tiempo de registrarse el matrimonio; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 2 de febrero y 13 de septiembre de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero, 7 de marzo, 12 de marzo y de junio de 2012, 28 de enero y 14 de mayo de 2013, 29 de julio de 2017 y 19 de diciembre de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 6 de septiembre de 2022.