Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

Mediante instancia presentada por don J. A. P. G. en el Registro de la Propiedad de Marbella número 3, se solicitó la Asignación de número de registro de alquiler de corta duración para la finca registral 77.871 del citado Registro, radicada en Marbella.

La calificación negativa deniega la asignación solicitada en estos términos: «(…) la finca objeto de solicitud de Asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración está sometida a los Estatutos inscritos con fecha 4 de Diciembre de 2003 sobre la finca matriz de la que procede registral 5042/sur que causaron la inscripción 1.ª con anterioridad a la obtención del título habilitante o licencia, en la que consta: “Artículo 17.–…Queda prohibido destinar los inmuebles, trasteros, garajes y cualquiera de sus anejos, a actividades empresariales, comerciales o profesionales, de toda índole.–”, resultando, por tanto, del Registro la imposibilidad de asignación definitiva del Número de Registro de Alquiler de Corta Duración, por lo que se suspende por el defecto indicado».

Se recurre la calificación, alegando:

«No existe en los Estatutos una prohibición específica, ni expresa, del uso turístico o del arrendamiento de corta duración.

– El Artículo 17 de los Estatutos establece que “queda prohibido destinar los inmuebles, trasteros, garajes y cualquiera de sus anejos, a actividades empresariales, comerciales o profesionales, de toda índole”.

– El arrendamiento de corta duración, en su modalidad, sin servicios complementarios de hostelería, «no constituye una actividad comercial ni empresarial en sentido estricto», sino un uso económico del inmueble amparado por el derecho de propiedad (Art. 33 CE), compatible con el uso residencial si se respetan las normas de convivencia y seguridad, así como con la normativa urbanística.

– La jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS. 3242/2020, 24 de Junio) establece que las restricciones estatutarias de uso del inmueble deben ser “claras, expresas, especificas e inequívocas” y no puede interpretarse extensivamente ni presumirse.

– En consecuencia, la denegación con base a una Cláusula genérica y ambigua supone una vulneración del derecho de propiedad reconocida en el Art. 33 de la Constitución Española, e impone una restricción no amparada por la literalidad de los Estatutos ni por la normativa vigente.

– Que la vivienda ha sido inscrita previamente en el Registro de Turismo de Andalucía, y cumple con todos los requisitos urbanísticos y técnicos.»

Así las cosas, en cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Tal y como señala el Preámbulo del citado real decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el real decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal». De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido real decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».