Es objeto de este expediente el examinar la calificación de una escritura de segregación de una finca compuesta de planta baja y primera e integrada en una propiedad horizontal, en la que sus titulares, en cuanto representan el 66% del total de las cuotas de participación de la comunidad, formalizan la segregación de la parte de la finca correspondiente a la planta baja con las circunstancias descritas en los antecedentes de hecho.
El registrador accidental expresa cuatro defectos justificados en los siguientes fundamentos:– El primer defecto que opone el registrador es la necesidad que se adopte el acuerdo en el seno de la junta de propietarios por tres quintas partes de los propietarios, que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.– El segundo defecto recurrido consiste en que, de un elemento de 46,5575 metros cuadrados no pueden resultar dos elementos que suman 93,115 metros cuadrados.
Por lo que, según el registrador, con carácter previo sería precisa la rectificación de la superficie del elemento uno originario, rectificación para la que el artículo 201.1.e) de la Ley Hipotecaria exige necesariamente rectificación del título originario, para lo que se exigiría unanimidad; sin que en absoluto sea suficiente el mero consentimiento de los titulares del elemento que se pretende segregar.– El tercer defecto se basa en que la descripción de los elementos resultantes de la operación de segregación no se ajustan a las precisiones previstas en la Ley sobre propiedad horizontal, pues todo elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal ha de lindar necesariamente con un elemento común (rellano, caja de escaleras, hueco del ascensor), que le de acceso a la vía pública.– El cuarto defecto, relacionado con el anterior, es que la superficie de las entidades resultantes de la segregación son incorrectas dado que la extensión del piso ha de ser contemplada de puertas adentro, sin comprender en ella los metros cuadrados correspondientes a los elementos comunes que le dan acceso a la vía pública, pues lo contrario supondría no determinar la extensión del piso, sino más bien la extensión de la planta.
El recurrente, por su parte, opone los siguientes argumentos, resumidamente:– La escritura calificada no tiene la pretensión de rectificar ni rehacer la división horizontal ya declarada e inscrita, sino simplemente acomodar la realidad jurídica a la realidad constructiva, pues obra unido en la escritura calificada un informe técnico que acredita la independencia arquitectónica de bajo y piso primero, con acceso independiente al bajo y acceso independiente al piso a través de los elementos comunes del edificio.– La segregación documentada en la escritura calificada se realizó por los tres cotitulares del elemento uno, cuya cuota de participación es del 66%, es decir, representa más de los tres quintos (60%) del total de las cuotas de la comunidad. Por tanto, simplemente, el acuerdo de la junta se sustituyó por el consentimiento en escritura notarial de los propietarios.– En la escritura calificada no se aumenta un solo milímetro cuadrado a la superficie inscrita. Si antes de la segregación la casa estaba formada por un bajo y dos pisos altos de 46,5575 metros cuadrados de superficie cada planta, después de la segregación la casa sigue estando formada por un bajo y dos pisos altos de 46,5575 metros cuadrados de superficie cada planta. Esa descripción consta inscrita en el Registro desde el año 1965, y, por tanto, bajo la salvaguardia de los tribunales, mientras no se rectifique, a ella deben atenerse las escrituras de compraventa, hipoteca…, y también las de segregación que afecten a cualquiera de sus elementos independientes inscritos.
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