Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes: en fecha 15 de mayo de 2025 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Marbella número 3 una instancia solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal. En su calificación, el registrador alega, como defecto que impide dicha asignación, que la finca objeto de solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración está sometida a los estatutos inscritos con fecha 26 de enero de 2000 sobre la finca matriz de la que procede registral 49.290 que causaron la inscripción segunda anterior a la obtención del título habilitante o licencia– en la que consta: «Artículo XIII. Derechos de los propietarios: (…) g) solo los propietarios de los locales comerciales, podrán ejercer en este edificio, actividades empresariales, instalando en ellos cualquier tipo de negocio o industria, con sujeción a las limitaciones establecidas en la legislación vigente (…) Artículo XIV. Obligaciones de los propietarios: La propiedad privada “sólo” puede destinarse necesariamente “a vivienda”».
La recurrente, en relación con este defecto, alega que obtuvo la licencia de alquiler turístico el día 7 de julio de 2022, siendo ésta previa a la modificación parcial de los estatutos de la comunidad para introducir una «disposición adicional» prohibiendo de modo expreso «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada o equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su Normativa sectorial turística, como establece la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos».
Así, sostiene que, si bien esta prohibición expresa de alquileres turísticos fue aprobada por acuerdo por la junta general de propietarios el 3 día de agosto de 2019, éste no fue ratificado hasta el día 5 de octubre de 2024 por una junta general extraordinaria, siendo finalmente inscrito el día 8 de enero de 2025.
En cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Tal y como señala el Preámbulo del citado real decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar».
Y añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el real decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal».
De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración.
De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil.
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