En rigor, la expresión “calificación gráfica registral” o, en su caso, “calificación registral en su vertiente gráfica” no puede entenderse como una actuación meramente técnica o cartográfica, ni como un subtipo autónomo de la calificación registral desvinculado de su contenido jurídico. 

Sino más bien, la calificación registral se ejerce conjuntamente en el ámbito jurídico-registraly de manera inseparable en su dimensión gráfica. 

En consecuencia, la denominada “calificación gráfica” no constituye una categoría diferenciada, sino que se integra plenamente en la calificación registral común. En otros términos, forma parte del procedimiento registral ordinario mediante el cual el registrador examina los documentos presentados con el objeto de verificar el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para la práctica de la inscripción.

Concretando la cuestión, esta denominada “nueva” calificación se proyecta sobre las solicitudes de inscripción de las representaciones gráficas georreferenciadas aportadas, tanto si proceden de la cartografía catastral como de una representación gráfica alternativa, y persiguen los siguientes fines:

• Su inscripción gráfica registral.

• Completar la descripción literaria, acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie.

• Dejar constancia de su estado de coordinación o pre-coordinación.

• Y rectificar su superficie, si fuera preciso, de la que previamente constare en la descripción literaria.

Conviene recordar que el conocido artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria establece que “la certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9”.

Por tanto, no debe olvidarse que toda representación gráfica presentada ha de ser objeto de calificación registral.

Tradicionalmente, o, si se prefiere, antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, uno de los pilares de la calificación registral era la correcta identificación de la finca, entendida, claro está, en su vertiente literaria, conforme al principio de especialidad, que exige “la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el titulo presentado y la que figura inscrita en el Registro … de modo que estos queden suficientemente individualizados e identificados”.

Pues bien, tras la entrada en vigor de la citada Ley 13/2015, el principio de especialidad y las exigencias relativas a la identificación de la finca y su diferenciación respecto de las colindantes permanecen plenamente vigentes, es decir, sigue constituyendo un requisito registral.

¿Qué es lo que ha cambiado? 

La incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio real.

¿Qué es lo que no ha cambiado? 

La calificación registral, que continúa siendo el núcleo del procedimiento registral.

En efecto, ante una operación jurídica de inmatriculación, exceso de cabida, segregación, agrupación, u otra de naturaleza análoga, la calificación registral de las representaciones gráficas georreferenciadas presentadas responde a criterios sustancialmente coincidentes con los de la tradicional calificación de las descripciones literarias. Su finalidad es garantizar la plena identificación del inmueble, su correspondencia con la finca registral, su distinción respecto de las colindantes, así como prevenir eventuales supuestos de doble inmatriculación, parcial o total, y asegurar la tutela del dominio público.

En definitiva, nada ha cambiado en la finalidad intrínseca de la calificación registral. Sin embargo, la incorporación de la representación gráfica al Registro de la Propiedad, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, exige una calificación registral más amplia, que se extiende a nuevos aspectos, entre ellos y de forma resumida los siguientes:

• La correspondencia e identidad entre los datos resultantes de la certificación catastral (CCDyG) y la finca registral. La calificación positiva permite la incorporación de la referencia catastral en el folio real de la finca (arts. 3.2 y 45 del TRLCI). La mera incorporación de la referencia catastral al folio real no comporta la inscripción de la representación gráfica catastral, ni implica la verificación o validación registral de su ubicación y delimitación geográfica.

• La correspondencia e identidad gráfica entre la descripción gráfica de la CCDyG o alternativamente su representación gráfica georreferenciada alternativa (RGGA) y la finca registral. La calificación registral (arts. 9,10, 198 y siguientes de la LH) permite la incorporación de la RGG al folio real e inscripciones de rectificación).

• La calificación de las posibles limitaciones derivadas de la colindancia o proximidad entre la finca registral y terrenos afectados por calificaciones urbanísticas, medioambientales o administrativas, a fin de garantizar que la representación gráfica georreferenciada no interfiera con ámbitos sometidos a protección o régimen jurídico específico.

• La calificación de posibles situaciones de doble inmatriculación ya sea parcial o total, verificando que la representación gráfica no coincida, total o parcialmente, con otra finca previamente inscrita.

• La calificación dirigida a evitar la invasión del dominio público, comprobando que la representación gráfica aportada no se solapa con bienes de dominio público.

¿Qué requisitos se exigen para la inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas?

1. El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, conforme a lo dispuesto en los artículos 9, 199 y 201 de la LH. Dichas dudas pueden referirse, entre otros supuestos, a:
2. La coincidencia total o parcial de la representación gráfica georreferenciada (RGG) con otra base gráfica previamente inscrita.
   
3. La coincidencia total o parcial de la RGG con bienes de dominio público.

• La posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas por parte de la RGG.

• La utilización de la RGG como medio para encubrir un negocio traslativo o una operación de modificación de la entidad hipotecaria (p.ej. segregación, agrupación, etc.)

• A estos efectos, el registrador podrá emplear, con carácter exclusivamente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles que le faciliten la identificación de las características topográficas de la finca y la definición de su línea poligonal de delimitación, pudiendo, a tal fin, acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, accesible a través de la Sede Electrónica del Catastro.

• No debe perderse de vista el contexto registral existente con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, en el que se permitía el acceso al Registro de fincas sin necesidad de inscribir su representación gráfica georreferenciada. Ello implicaba que la ubicación, localización y delimitación física de la finca quedaran circunscritas a una descripción meramente literaria, circunstancia que puede generar cierta imprecisión a la hora de determinar la posible coincidencia de la representación gráfica actual con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha reforma. 

• El juicio de identidad de la finca que emita el registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. 

¿Cuáles son los efectos jurídicos de la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales?

La inscripción de los vértices de las coordenadas georreferenciadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que, tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. 

La inscripción de la RGG de una finca determina su ubicación, delimitación y superficie de la misma y está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley Hipotecaria, como resulta de su artículo 1. 

Y, entre tales efectos jurídicos cabe citar los siguientes: 

1. Principio de prioridad registral: una vez inscrita una RGG no podrá inscribirse o anotarse ninguna otra que se le oponga o sea incompatible con ella. El Registrador denegará la inscripción de la RGG de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita.

• Principio de tracto sucesivo: la inscripción de una representación gráfica georreferenciada (RGG) requiere que la finca figure inscrita a nombre de la persona que otorgue o en cuyo favor se otorguen los actos o negocios jurídicos objeto de inscripción, en cumplimiento del principio de tracto sucesivo previsto en la Ley Hipotecaria.

• Principio de legitimación registral: a todos los efectos legales, se presumirá que la ubicación y delimitación geográfica de la RGG inscrita existen y pertenecen a su titular, en la forma determinada por el asiento registral correspondiente.

En consecuencia, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria respecto de la ubicación o delimitación de la RGG de una finca sin que previamente o de manera simultánea se interponga demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. Dicha demanda deberá fundarse en las causas expresamente previstas en la Ley Hipotecaria, cuando la rectificación pueda perjudicar a tercero, y, en su caso, la rectificación pretendida requerirá el consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial.

• Principio de fe pública registral: el tercero que, de buena fe, adquiera a título oneroso será mantenido en la adquisición de una finca con la ubicación y delimitación geográfica que resulten de la RGG inscrita, y conservará dicha adquisición con la ubicación y delimitación geográfica inscrita, aunque posteriormente se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas no reflejadas en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, la protección derivada del principio de fe pública registral se limita a los conflictos entre particulares, es decir, entre titulares de dominio privado, y no resulta aplicable dicha protección, como regla general, a las acciones de deslinde, reivindicación o recuperación posesoria promovidas en defensa del dominio público.

oscarcasanova