El asunto por tratar en este expediente se refiere a la inscripción de una certificación administrativa por la que se solicita que se haga constar en el Registro de la Propiedad la situación de fuera de ordenación de una edificación inscrita.

La registradora de la Propiedad señala cuatro defectos que a su juicio impiden la inscripción:– no puede aplicarse el procedimiento a que se refiere el artículo 261.5 de la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, a este supuesto para declarar el edificio fuera de ordenación e iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística por haber transcurrido el plazo de cuatro años a que se refiere el párrafo primero del citado precepto y no cumplirse los requisitos exigidos en el mismo para iniciar su tramitación.– no se acredita el trámite de audiencia previa de todos los interesados en la tramitación del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, conforme al artículo 82 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre.– no se acredita la notificación a todos los titulares registrales de la declaración de fuera de ordenación del edificio en cuestión, en aplicación del artículo 24 de la Constitución y el artículo 40 de la Ley del Procedimiento Administrativo.– no consta la firmeza del decreto 782/2024, de 27 de noviembre, en el que se dicta resolución del expediente de restauración de la legalidad urbanística ni del decreto 986/2023, de 29 de diciembre, por el que se acuerda la incoación de este.

Con carácter previo, es necesario mencionar que todos los documentos que acompaña el recurrente a su escrito de recurso y que no fueron presentados en su momento en el Registro de la Propiedad y, por tanto, no fueron objeto de calificación registral, no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución de este expediente.

El artículo 326 de la Ley Hipotecaria señala que «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».

Es reiterada doctrina de esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones de 14 de julio de 2017, 19 de febrero y 9 de octubre de 2020 y 15 de enero y 10 de febrero de 2021), basada en el contenido del citado precepto legal y en la doctrina del Tribunal Supremo (vid. Sentencia de la Sala Tercera de 22 de mayo de 2000), que el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho.

El hecho de que sea el acto de calificación el que constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo legal, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser así, y estimarse otros defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el recurrente.

Por ello, debe rechazarse cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Esto es, el recurso debe resolverse atendiendo únicamente a la documentación presentada al tiempo en que se produjo la calificación.

El primer defecto señalado por la registradora consiste en que no se puede aplicar el procedimiento a que se refiere el artículo 261.5 de la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, a este supuesto para declarar el edificio fuera de ordenación e iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, por haber transcurrido el plazo de cuatro años a que se refiere el párrafo primero del citado precepto y por no cumplirse los requisitos exigidos en el mismo para iniciar su tramitación.

Tal como indica la registradora al inicio de su nota de calificación, en el caso de los documentos administrativos el artículo 99 del Reglamento Hipotecario limita la calificación registral a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.

Es doctrina de esta Dirección General (véanse Resoluciones de 13 de marzo y 27 de octubre de 2007) que el registrador ha de calificar negativamente los documentos administrativos cuando estén desligados plenamente del procedimiento seguido y elegido por la misma Administración Pública.

El registrador, a la luz del procedimiento elegido por la Administración Pública, debe analizar si se han dado los trámites esenciales del mismo.

Esta calificación debe ponerse en inmediata relación con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, que solo admite la nulidad de aquel acto producido en el seno de un procedimiento en el que la Administración Pública «ha prescindido total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido».

La registradora considera que no procede aplicar el artículo 261.1 de la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria, porque ya ha transcurrido el plazo señalado en dicho artículo para el inicio del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, como reconoce la propia Administración en su expediente.

En cambio, como apunta el recurrente, el apartado 5 de este mismo artículo 261 establece que «el transcurso del plazo a que se refiere el apartado 1 de este artículo sin que el Ayuntamiento hubiera adoptado acuerdo alguno no conlleva sin más la legalización de las obras realizadas, que quedarán en situación de fuera de ordenación a que se refiere el artículo 115 de esta ley, salvo que con posterioridad el titular obtuviera la oportuna licencia municipal».

Es lo que ha sucedido por tanto en este caso, que las obras realizadas sin ajustarse a la licencia concedida, frente a las que la Administración no reaccionó a tiempo, han quedado en situación de fuera de ordenación, o como indica el recurrente, en situación «asimilada» a fuera de ordenación.

Ante esta situación, la Administración procede a declarar esa situación devenida de fuera de ordenación, para lo cual ha tramitado el correspondiente expediente, que finaliza con la declaración de fuera de ordenación, precisamente para que tal declaración se produzca con todas las garantías y con la finalidad de protección de la legalidad urbanística.

Y para reforzar esta protección es para lo que se pretende su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Es cierto que no se trata propiamente de un expediente restauración de la legalidad urbanística, sino de protección de esta.

Si se tratase de restauración de la legalidad urbanística, el expediente, de ser las actuaciones incompatibles con la ordenación territorial o urbanística, debería haberse decretado su demolición o reconstrucción o, en su caso, el cese del uso, a costa del interesado.

Si se examina el expediente no se aprecia contradicción alguna entre los motivos que han llevado a la Administración a su inicio, las infracciones normativas constatadas y la resolución a la que finalmente conduce, declarando fuera de ordenación la edificación.

Ello supondrá una limitación en cuanto a las reparaciones y obras que puedan realizarse y a los usos a que pueda destinarse la edificación (artículo 115 de la Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria).

Se trataría más bien de un expediente de protección de la legalidad urbanística, aunque sea de esa nueva situación urbanística creada por no haber reaccionado la Administración a tiempo y no poder restaurar ya la legalidad urbanística, y el artículo 261 se enmarca en la Sección Segunda del Capítulo I del Título VI de la ley, titulada «Protección y restauración de la legalidad urbanística».