La escritura pública otorgada el día 23 de junio de 2023, ante el notario de Barcelona, don Gonzalo Antonio Veciana García-Boente, protocolo número 1.130, fue presentada en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar el mismo día, que causó el asiento de presentación número 3.225 del Diario 76, siendo suspendida su calificación por falta de presentación de los impuestos y calificada con defectos en fecha 27 de julio de 2023; en fecha 12 de marzo de 2024, fue nuevamente presentada telemáticamente bajo el asiento número 1.067 del Diario 78, siendo objeto de calificación negativa en fecha 19 de marzo de 2024, y nuevamente calificada negativamente en fecha 13 de junio de 2024. La escritura fue presentada de forma telemática por última vez el día 22 de octubre de 2024, bajo el asiento número 2.962 del Diario 2024, siendo calificada negativamente con fecha 7 de enero de 2025, y presentada diligencia de subsanación en fecha 20 de enero de 2025.
Conforme al indicado título, se solicita la agrupación de las registrales 24.683 y 24.684, que arrojan una cabida total, según Registro, de 378,57 metros cuadrados, acompañándose, por medio de diligencia complementaria, certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca resultante de la agrupación, con una superficie, según Catastro, de 380 metros (la cual es coincidente con la suma de las dos parcelas catastrales que se correspondían con las registrales citadas). Se aporta también certificado municipal de correspondencia entre ambas fincas y parcelas catastrales.
La registradora, en sucesivas calificaciones, objeta finalmente que la suma matemática de la superficie de las fincas inscritas no coincide con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica, resultando que las fincas han sido creadas en virtud de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, por lo que considera necesario la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.
Entiende que podría también realizarse la rectificación si la administración actuante certificara que, en virtud de un procedimiento de alineación y rasantes, que en su caso hubiese tenido lugar con posterioridad al procedimiento reparcelatorio, se hubiese producido una modificación puntual de alguna de las parcelas con razón del trazado de las calles.
En base a lo anterior, considera que debe aportarse representación gráfica georreferenciada alternativa cuyas coordenadas arrojen una cabida coincidente con la suma inscrita de las superficies de las fincas que son objeto de agrupación.
El recurrente sostiene, en síntesis, que se ha aportado representación gráfica catastral y solicitado que se practique la inscripción conforme a la cabida que resulta de la misma; que el exceso de cabida es inferior al 5% de la cabida inscrita lo que determina, en su opinión, que debe atenderse a lo dispuesto en el artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria y no atender a lo establecido en el artículo 201.1.e) de la referida norma, y que se ha aportado certificado municipal de correspondencia entre las fincas y las respectivas parcelas catastrales con las que guardan correspondencia y finalmente, recuerda la presunción de exactitud que la Ley otorga al Catastro Inmobiliario respecto de los datos físicos.
Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente expediente las siguientes:– la registral 24.683 se describe, según el Registro, como parcela de terreno para edificar número 4 del Sector PP5 de Pineda del Mar. Cuenta con una cabida inscrita de 192,3775 metros cuadrados.– por su parte, la registral 24.684 es la parcela número 5 del mismo Sector, y cuenta con una cabida inscrita de 186,2023 metros cuadrados.– se procede a la agrupación de ambas fincas. La suma de las cabidas inscritas es la de 378,5798 metros cuadrados.– se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca resultante de la agrupación de la que resulta una superficie atribuida a la finca de 380 metros cuadrados.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
Tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto a la finca resultante de una agrupación como se plantea en el presente expediente.
La novedad esencial que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, como resulta de la Resolución de 7 de septiembre de 2017, es que la inscripción habrá de contener, necesariamente, entre otras circunstancias, «la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
Respecto al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 de la Ley Hipotecaria supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente.
Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.
La Resolución de este Centro Directivo de 23 de febrero de 2022 señaló que «como ha declarado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de diciembre de 2019, aunque la finca proceda de una reparcelación, debe admitirse la rectificación, sin cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación.
Además, según la Resolución de esta Dirección General de 18 de febrero de 2021, la negativa del registrador no puede basarse únicamente en la procedencia de la finca de un proyecto de reparcelación anterior al Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, época en la cual no se exigía, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad, la aportación de los planos correspondientes; por lo que, concluye, mientras no exista un pronunciamiento expreso de que con la inscripción ahora pretendida se altera la geometría de la finca tal como como ésta quedó delimitada en la reparcelación, lo procedente es dar inicio al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que garantiza los intereses de terceros afectados».
En el caso que ahora nos ocupa, la reparcelación de la que resulta la finca en cuestión se inscribió en el año 2002, y por tanto, cuando ya estaba vigente el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio que, con carácter general, en su artículo 3 exige que para inscribir los actos a que se refiere el artículo 1, y entre ellos, el de la reparcelación de fincas, los títulos correspondientes «se presentarán ante el Registrador para la calificación y práctica de los asientos respectivos, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten», y que «cuando el acto inscribible se origine en un procedimiento tramitado ante la Administración urbanística, el plano que ha de acompañar al título será el que sirva de base al acuerdo administrativo procedente (…)».
Y de manera más específica aún, el artículo 7, referido a la inscripción de los proyectos de equidistribución, exige que el título contenga el «plano de las fincas de resultado».
Por su parte, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en la redacción que estaba vigente cuando se inscribió la reparcelación que ahora nos ocupa, ordenaba que «uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente».
Sin embargo, en los historiales registrales de las fincas en cuestión, no consta, como debería, alusión alguna al archivo registral del plano de dicha finca de resultado. Sí que consta, desde sus respectivas inscripciones 3.as, de venta, que sus referencias catastrales son las siguientes: 4882120DG7048N0001KF, para la registral 24.683, y 4882119DG7048N0001DF, en cuanto a la finca 24.684; resultando del parcelario catastral que las citadas parcelas arrojaban unas superficies de 193 y 187 metros cuadrados, respectivamente, consecuencia del redondeo que al alza o a la baja se practica en el dato alfanumérico de la superficie consignado en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas en cuestión.
A mayor abundamiento, fue aportada certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento de Pineda del Mar en la que se manifiesta la correspondencia entre las parcelas 4 y 5 de la reparcelación (fincas 24.683 y 24.684) con las referidas referencias catastrales, las cuáles no se encuentran actualmente vigentes, por haberse practicado la agrupación catastral de las referidas parcelas, dando lugar a la que ostenta la referencia catastral 4882124DG7048N0000UD, con una superficie de 380 metros cuadrados.
En consecuencia, sentado lo anterior, no puede afirmarse otra cosa que la plena correspondencia entre la finca resultante de la operación de agrupación y la representación gráfica propuesta que, por tratarse de un supuesto de inscripción obligatoria de la base gráfica de la finca, se aporta junto con el título inscribible, determinando que una vez incorporada la representación gráfica a la inscripción, su consecuencia será la prevista en la Resolución de esta Dirección General de 15 de junio de 2020, entre otras, que determina que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria); y todo ello, sin que pueda compartirse el argumento de la registradora de tener que procederse a la modificación del título administrativo de reorganización de la propiedad, pues no ha sido puesto de manifiesto por la registradora una alteración de la geometría de la finca, según resulta de los planos de la reparcelación, que deben constar archivados en el Registro, ni que se acredite por medio de certificación si la Administración actuante ha tramitado un procedimiento de alineación y rasantes, posterior a la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución, que hubiera dado lugar a una modificación puntual de alguna de las parcelas en relación con el trazado de las calles, pues en todo caso, la propia Administración ya ha certificado la plena correspondencia entre las fincas de resultado y las parcelas catastrales con las que aquéllas guardaban correspondencia.
Resolución de 29 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Vistos los artículos 1, 9, 10, 19 bis y 201 de la Ley Hipotecaria; 3 y 7 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de septiembre de 2017 y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2020, 18 de febrero de 2021 y 9 de marzo de 2023. cve: B
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