La presente Resolución tiene por objeto la calificación negativa de una instancia por la que se solicita la cancelación, rectificación de una inmatriculación e inicio de un expediente de doble inmatriculación.
Resumidamente, el registrador señala como defectos: «en primer lugar, interpreto que es posible que se me esté solicitando que cancele la inscripción de inmatriculación de la finca registral número 1989», lo cual no es posible puesto que la rectificación debe realizarse conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria; «en segundo lugar, interpreto que es posible que se me esté solicitando que rectifique la inscripción de inmatriculación (…) en el sentido de hacer constar en ella que don F. P. P. solo es titular del 20 % del pleno dominio, en lugar del 100 %», lo cual tampoco es posible conforme al citado artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y, «en tercer lugar, interpreto que es posible que se me esté solicitando que tramite un expediente registral con la finalidad de poner fin a la situación de doble inmatriculación de una misma porción de terreno, por coincidir la finca registral número 1989 (…) con una parte de la finca registral número 870/bis».
Las cuatro parcelas catastrales con las que dice el recurrente que se corresponde la finca registral número 870/bis según la escritura aportada son cuatro caminos separados entre sí, cuya realidad física no tiene nada que ver con la descripción registral de dicha finca, que se refiere a una sola porción de terreno destinada a cultivo de secano.
Por tanto, por más que en la escritura se declare que la finca registral número 870/bis se corresponde con esas cuatro parcelas catastrales, esa afirmación resulta desmentida por la propia descripción registral de la finca.
El recurrente manifiesta, resumidamente, que se ha infringido el derecho de defensa, puesto que no se han practicado las pruebas oportunas, estando a la espera de obtener testimonio de sentencia, de fecha 21 de septiembre de 2017, del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Almería recaída en el procedimiento de juicio verbal número 848/2017, que confirma que esta parte recurrente es titular de la finca registral cuestionada, y que aportará a este expediente.
Con carácter previo, debe señalarse, en relación con el anuncio que hace el recurrente de que aportará a este expediente la sentencia, de fecha 21 de septiembre de 2017, del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Almería recaída en el procedimiento de juicio verbal número 848/2017, que ello no es posible, por cuanto el recurso contra la calificación negativa de los registradores de la Propiedad queda circunscrito única y exclusivamente a los documentos que se aportaron inicialmente en el momento de la calificación.
Ello sin perjuicio, lógicamente, de que pueda presentarse nuevamente la documentación con la referida sentencia y obtener una nueva nota de calificación que podrá ser positiva o negativa.
Así se deduce del tenor literal del artículo 326 de la Ley Hipotecaria cuando dispone: «El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».
Los dos primeros motivos alegados por el registrador deben ser objeto de resolución conjunta.
El artículo 38 de la Ley Hipotecaria, en su primer apartado dispone: «A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».
Como consecuencia de ello, el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria dispone: «Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».
Por ello, la rectificación del Registro debe realizarse por los cauces previstos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, al disponer: «La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente.
Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio. La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive. En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto».
La rectificación, en consecuencia, exige el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. En consecuencia, estos defectos deben ser confirmados y el recurso desestimado.
Igualmente procede desestimar el recurso en cuanto al tercer motivo alegado por el registrador.
Del plano catastral aportado, se puede observar, que las cuatro parcelas catastrales con las que se corresponde la finca registral número 870/bis son cuatro caminos separados entre sí, cuya realidad física no tiene nada que ver con la descripción registral de la finca, que se refiere a una sola porción de terreno destinada a cultivo de secano.
Finalmente, como afirma el registrador, no es posible remitir al solicitante la documentación en cuya virtud se practicó la inmatriculación de la finca registral número 1.989 a favor de don F. P. P., porque dicha documentación no se conserva en el Registro, sino que fue devuelta a la persona que la presentó, en cumplimiento del artículo 434 del Reglamento Hipotecario, cuyo párrafo primero dispone que «los títulos que se presenten en el Registro se devolverán a los interesados con la nota que proceda, según los casos, una vez hecho de ellos el uso que corresponda o cuando caduque el asiento de presentación».
No obstante, sí puede solicitarse certificación registral de la finca con la indicación de la escritura que motivó la inscripción, al objeto de obtener, en su caso, por los cauces legales, copia autorizada.
Resolución de 7 de mayo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Vistos los artículos 1.3.º, 20, 38, 97, 198 y 199 y 203 de la Ley Hipotecaria; 153 del Reglamento Notarial; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de mayo de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 14 de marzo, 3 de mayo, 20 de julio, 15 de septiembre y 22 de noviembre de 2016, 30 de junio de 2017, 13 de marzo, 17 de mayo, 5 de julio y 29 de noviembre de 2018, 22 y 28 de noviembre de 2019 y 9 de enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 16 de junio, 16 de septiembre y 26 de noviembre de 2020, 3 de febrero, 16 de junio y 22 de noviembre de 2021, 26 de abril de 2022, 11 de mayo de 2023 y 10 de diciembre de 2024
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