En el presente caso, la recurrente solicita la inscripción de la georreferenciación de origen catastral de la finca registral 7.286 del término de Manilva, manifestando su titular registral que la realidad física de la finca coincide con la de la parcela catastral con referencia 29068A020000850000PM. Dicha referencia catastral no consta inscrita en el Registro.
El registrador accidental tramita el expediente del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, durante el cual se presentan alegaciones por parte de los titulares registrales de la finca 2.359 de Manilva, que se corresponde con la identidad de la parcela con referencia 29068A020001080000PP, mediante escrito de fecha 2 de junio de 2025. El colindante notificado alega que la georreferenciación aportada no respeta la delimitación de su finca registral, que carece de referencia catastral y de georreferenciación inscrita, no estando coordinada gráficamente con el Catastro. Dichas alegaciones se sustentan en un informe técnico que contiene la georreferenciación alternativa de la finca del colindante, en el que el técnico afirma que ha utilizado como límite de la finca por el este la valla metálica, resultando que la finca tiene una superficie de 21.214,88 metros cuadrados, cuando registralmente tiene una superficie de 22.560 metros cuadrados, resultando un defecto de cabida del 5,96%, siendo la superficie de la parcela catastral, que según el técnico, se corresponde con la realidad de la finca de 19.727 metros cuadrados, diferencia que resulta de la invasión de la parcela colindante por el este de 2.138,79 metros cuadrados. Estas alegaciones son estimadas por el registrador por constituir indicio de contienda entre los colindantes sobre el trazado del lindero.
El recurrente alega la falta de motivación de la calificación registral y el carácter insuficiente de la alegación para impedir la inscripción de la georreferenciación, negando que la georreferenciación aportada invada finca colindante alguna, puesto que el informe del técnico es de carácter parcial y se limita a constatar la variación de la realidad física de la finca, producida entre los años 2010 y 2013, frente a la cartografía catastral, que permanece inalterada, si se consulta la cartografía histórica.
Antes de entrar en el fondo del asunto, debe hacerse dos apreciaciones de carácter formal referente al contenido del informe del registrador en defensa de la nota y el plazo para solicitar calificación sustitutoria. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, en Resoluciones como la de 13 de septiembre de 2005, al elevar el recurso a la Dirección General, el registrador ha de acompañar el informe relativo a los trámites del expediente, como los relativos a la fecha de presentación del título, incidencias que hayan podido existir, fecha de la nota de calificación y el de la notificación al presentante, expresando la forma de la notificación, a fin de que la Dirección General compruebe la regularidad del expediente y de la actuación del registrador. En el presente caso, el registrador omite en el informe los aspectos procedimentales esenciales por los que ha atravesado el procedimiento registral en el que se ha emitido la nota de calificación recurrida, que deben relacionarse para la Dirección General pueda calificar la regularidad del expediente. Ahora bien, la falta de este informe no impide la continuación del procedimiento, conforme al párrafo octavo del art. 327 de la Ley Hipotecaria.
Respecto a la segunda, sobre la afirmación del recurrente cuando entiende realizada en plazo la petición de la calificación sustitutoria, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 19 bis, párrafo cuarto, número 1, cuando dispone: «1.ª El interesado deberá ejercer su derecho en los quince días siguientes a la notificación de la calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación, mediante la aportación al registrador sustituto del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria». Habiéndose notificado la calificación el día 24 de junio de 2025, y habiendo recibido la documentación el registrador sustituto el día 22 de agosto de 2025, la petición de calificación sustitutoria está fuera del plazo de 15 días. El día 7 de agosto de 2025 lo que se realiza es la indicación del cuadro de sustituciones, que no exime al solicitante de presentar la documentación al registrador sustituto, como dispone el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y como se expresaba en la indicación del registrador sustituto entregada al solicitante, debiendo entregarse la titulación al sustituto, dentro del plazo de 15 días de la fecha de la recepción de la notificación de la nota de calificación y no desde la indicación del registrador sustituto.
Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre de 2023, 22 de marzo de 2024 o 12 de junio de 2025, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023 o la de 28 de julio de 2025 que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.
Habiéndose formulado en el expediente alegación contraria a la inscripción y fundando en ella la calificación registral denegatoria hay que tener presente, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025 que la mera existencia de la alegación no es por sí suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso, del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Oponiéndose un titular registral, su oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración, pero ello no significa necesariamente la denegación de la base gráfica aportada por el promotor del expediente, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 2 de noviembre de 2023. En todo caso, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 16 de octubre de 2024, la alegación debe ser analizada en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional. No puede limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria, pues ello podría provocar indefensión en el hipotético recurrente, que no podría conocer el defecto en toda su extensión e intensidad, lo que es necesario para preparar con todos los medios a su disposición el correspondiente recurso.
De ello deriva que lo esencial para entender correctamente denegada la inscripción es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral. El registrador ha de motivar fundadamente esas dudas, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en diversas Resoluciones, como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas). Y es que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, como declaró la Resolución de 24 de marzo de 2025. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro. Es decir, el registrador debe justificar porque ha estimado las alegaciones, determinando porque, con la documentación aportada por el alegante, está justificada la alegación, de modo que exista para el registrador un indicio de controversia, que solo puede resolverse judicialmente, como declaró la Resolución de 10 de octubre de 2024 (vid., por todas). Ese juicio completo, motivado y fundamentado es necesario para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso. De lo contrario, se corre el peligro de caer en una situación de indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española, abocándole a una solución judicial, por la mera existencia de la alegación.
En el presente caso, el registrador fundamenta la nota de calificación en que existe alegación del colindante, que invoca un solape parcial de la georreferenciación catastral aportada con su finca, que resulta de un levantamiento planimétrico con el que justifica su alegación. Funda su juicio en la existencia de un indicio de controversia, derivado de la comparación del levantamiento planimétrico aportado por el alegante, que se toma como linde una valla metálica, trazando el linde en línea recta y la georreferenciación catastral que dibuja el lindero de manera distinta, con una línea recta, pero quebrada en la parte este, asignando una porción de terreno que, según el alegante, es de su propiedad.
El recurrente alega que dicho levantamiento planimétrico tiene en cuenta la realidad física actual de la parcela, apoyada en una ortofoto del año 2022, que no se corresponde con la realidad jurídica y que el registrador podría haber advertido si hubiera hecho un estudio de la evolución de la parcela con las diferentes ortofotos históricas para ver que, entre los años 2010 y 2013, tras la adquisición de la finca colindante por los alegantes, se altera la realidad aparente de su finca, con la roturación de parte de su finca, produciéndose una invasión permaneciendo, sin embargo, inalterada la georreferenciación catastral del linde, que ha permanecido invariable.
Para resolver el expediente, debemos partir de la descripción registral de la finca 7.286 del término de Manilva. Dicha finca procede de segregación de la finca registral 1.373 del término de Manilva y se describe en la inscripción 1.ª de 4 de marzo de 1989 como: «Rústica: Haza de tierras montuosas, sita en el pago (…) del término de Manilva. Tiene una superficie de una hectárea, ochenta y cinco áreas y nueve centiáreas, equivalentes a 18.509 metros cuadrados. Lina Norte con arroyo (…), Sur camino (…), que atraviesa la finca matriz. Este con J. P. y camino y Oeste con S. V. No consta su referencia catastral». En la inscripción 2.ª, de la misma fecha, se añade: «La parcela tiene su entrada por el camino que conduce a la finca matriz y del cual se servirá». Siendo du origen el de haberse practicado una segregación de otra finca mayor, la coincidencia entre parcela catastral y finca registral no se ha producido en ningún momento, siendo clave la planimetría de las fincas resultantes de la segregación, para poder determinar la realidad física, amparada por el folio registral, cuando se practicó la segregación, que, en el presente caso, no consta.
Ciertamente, analizada la evolución de la cartografía catastral, puede verse como el trazado del linde catastral delimitador de las parcelas 108 y 85 del polígono 20 es invariable a lo largo del tiempo. De otro lado, analizada la evolución de las ortofotos, puede observarse la existencia de una roturación del terreno en el año 2001, que se intensifica entre los años 2010 y 2013, que alteran la configuración física de la misma, tal y como manifiesta el recurrente en su escrito de interposición del recurso. Pero, de ese mero análisis de la situación física no podemos derivar, como conclusión, que se haya alterado la realidad física, amparada por el folio registral de la finca 7.286 de Manilva. Y ello, dada la desconexión de su descripción registral con cualquier dato relativo a la realidad física de la finca, que procede de segregación y carece de referencia catastral inscrita. Es decir, falta la conexión entre la evolución de la realidad física de la parcela y la amparada por el folio registral. Lo mismo sucede con la finca del alegante. A ello debe añadirse el hecho de que la superficie registral de la finca del alegante, que es de 22.560 metros cuadrados, que realmente son 21.214,88 metros cuadrados, según el informe técnico aportado por el alegante, la cual se reduce en el Catastro a 19.076,09 metros cuadrados, implicando una disminución de superficie de 2.138,79 metros cuadrados, que según el técnico del alegante derivan de la inexactitud catastral. La finca objeto del expediente tiene una superficie en el Registro es de 18.539 metros cuadrados y en el Catastro de 15.892 metros cuadrados. Es decir, el promotor del expediente acepta una disminución de 2.647 metros cuadrados. Toda esta situación lo que determina es que no hay una seguridad absoluta sobre cuál es el trazado del lindero entre las fincas 7.286 y 2.359 del término de Manilva, dada la desconexión de sus descripciones, exclusivamente literarias y, por tanto, elásticas, con los datos físicos, por lo que no puede llegar a concluirse cuál era la realidad física amparada por el folio registral, que no tiene que coincidir con la evolución de la realidad física estudiada.
La presunción de exactitud de los datos catastrales, conforme a los dispuesto en el artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, pretende destruirse por el colindante alegante con el levantamiento planimétrico, que toma como linde una valla metálica, como elemento delimitador de las propiedades, según el técnico del alegante. Sin embargo, como declararon las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023 y 29 de julio de 2024, para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que también es aplicable a una red metálica, como en el presente caso. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica. En las Resoluciones citadas no acoge la Dirección General la afirmación del promotor del expediente de que la realidad física es la que proporciona la seguridad jurídica. En el presente caso, dicha doctrina es también aplicable cuando quien pretende que la realidad física es la que proporción la seguridad jurídica es el colindante alegante, sin que conste consentimiento del promotor del expediente sobre la colocación de la red metálica en el punto en el que se ha hecho. Pero, ciertamente, ello determina la existencia de un indicio de controversia en la delimitación del lindero entre ambas propiedades.
Ese indicio de controversia sobre la delimitación del lindero es resaltado por el registrador, que entiende que la georreferenciación catastral aportada invade parte del lindero de la finca colindante por el oeste, parcela 108 del polígono Este lindero es la finca 2.359 del término de Manilva. Esta se describe registralmente como: «Parcela de terreno (…), radicante en el término de Manilva, en el partido (…), comprensiva de una superficie de 2 hectáreas, 25 áreas y 60 centiáreas. Linda al Norte con el arroyo (…), al sur con propiedad de F. M. B., por el Este con otra de M. G. y por el Oeste con otra del mismo partido, adjudicada a J. V. E.». No consta su referencia catastral. Ciertamente, el informe técnico del alegante analiza la realidad física actual, tomando por linde la valla metálica, sin entrar en el análisis de la evolución histórica de la parcela en las ortofotos, que ha tenido su propia vida, distinta de la situación invariable de la parcela catastral y de la finca registral objeto del expediente. El trazado realizado por el técnico del alegante se ajusta a la realidad física actual derivada del vallado, que es distinta del reflejado en la cartografía catastral, cuyos datos deben presumirse ciertos, si no son contradichos por algún dato registral, que tiene preferencia (cfr. artículo 3.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). Pero, la desconexión de las descripciones registrales de las fincas con la realidad física y la alegación del colindante notificado destruyen esa presunción de exactitud, revelando un posible desacuerdo.
Analizada la evolución histórica de la realidad física de las parcelas implicadas tampoco se demuestra que la misma sea la amparada por el folio registral, pues falta en este caso, la planimetría de las fincas resultantes de la segregación que originó la finca 7.286 de Manilva, que no se aporta con la documentación del expediente. Además, como declaró la Resolución de 3 de septiembre de 2025, el rigor técnico de un informe ha de ser apreciado por el registrador, pudiendo el presentante recurrir «el análisis realizado por el registrador, pero no el rigor técnico de la documentación aportada», y como declaró la Resolución de 24 de julio de 2024, es erróneo afirmar que la realidad física es la que determina la seguridad jurídica, por lo que no cualquier alteración en la realidad física de una finca ha de trasladarse al Registro.
Aunque no se haya tenido en cuenta para la resolución del presente recurso, pues el registrador no disponía del mismo al efectuar la calificación, el informe aportado por el recurrente en su escrito complementario de fecha 5 de noviembre de 2025, redactado por el técnico geógrafo don J. J. M. S., aporta un concienzudo examen de la evolución histórica de la realidad física de la parcela. Pero, dicho informe tampoco logra concluir que dicha evolución de la realidad física, sea la amparada por el folio registral, auténtico ámbito de aplicación del expediente. Y no puede hacerlo porque nos encontramos ante unas descripciones meramente literarias, elásticas y desconectadas de la realidad física, que impiden culminar exitosamente su tramitación, en caso de alegación, como en el presente caso. Posiblemente, lo que el alegante está defendiendo es la consagración de una perturbación de hecho, pero no existe en el presente caso indicio alguno de que la realidad amparada por el folio registral sea la que ahora se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad, determinando la existencia de un desacuerdo en el trazado del lindero entre los colindantes.
Y, precisamente, uno de los objetivos del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, que han de ser notificados. Así, la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012 declaró: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
Nos situamos, entonces, en el umbral del desacuerdo sobre la delimitación del trazado del lindero que, como se desprende del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y de la doctrina reiterada de esta Dirección General en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025 (vid., por todas), excede del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199, pues como declaró la Resolución de 10 de octubre de 2024, carece del trámite de prueba y su finalidad no es resolver una controversia. La documentación aportada por quien se opone a la inscripción sólo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente, como ha ocurrido en el presente caso. Y como declaró la Resolución de 2 de septiembre de 2025 el recurso contra la calificación registral negativa no es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser resuelta en los tribunales de Justicia. Por lo tanto, para que pueda inscribirse la georreferenciación, debe tramitarse con acuerdo expreso entre los colindantes implicados, ya mediante un expediente de deslinde del artículo 200 de la Ley Hipotecaria, ya mediante una conciliación registral del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria. En defecto de acuerdo, solo el juez puede resolver la controversia, mediante la oportuna sentencia que resuelva el juicio contradictorio.
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, pues no existe, en el presente caso, dato registral alguno que permita conectar la realidad física amparada por el folio registral con la que resulta de la evolución histórica de esa realidad física, lo que determina que la oposición del colindante tenga la entidad suficiente para impedir la inscripción de la georreferenciación, pues determina un desacuerdo en el trazado del lindero.
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-10636
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9, 10, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012 y 19 de julio de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de octubre de 2021, 8 de junio y 6 de septiembre de 2022, 2 y 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 21 y 22 de marzo, 24 de julio y 3, 10 y 16 de octubre y 30 de enero, 24 y 25 de marzo, 12 de junio, 28 de julio y 2 y 3 de septiembre de 2025.
