Como consideración previa debemos tener en cuenta que, de conformidad con los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, Resolución de 1 de agosto de 2014) el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. Esta doctrina, trasladada a la calificación de las cláusulas de la hipoteca, supone que el presente expediente no puede dar como resultado una segunda calificación de la escritura de hipoteca sino, exclusivamente, un pronunciamiento acerca de si las concretas razones aducidas por el registrador para denegar la inscripción solicitada o determinadas cláusulas y que hayan sido recurridas se ajustan o no a Derecho.

2. En el recurso que motiva este expediente, como cuestión preliminar, debe señalarse que nos encontramos ante un préstamo hipotecario al que no le es aplicable la normativa de protección de los consumidores ya que la operación garantizada se trata de un préstamo hipotecario que grava el derecho de superficie sobre un edificio plurifamiliar de uso residencial colectivo, con destino a la financiación de la construcción en régimen de vivienda de protección oficial, de «viviendas energéticamente eficientes dedicadas al alquiler a precio asequible (…) en el marco del Programa ICO Vivienda y Regeneración Urbana y Rural 2022-2025», concedido a una empresa promotora inmobiliaria –profesional– que es la titular registral de la finca gravada; por lo que en este ámbito es en el que debe abordarse la susceptibilidad de inscripción de las cláusulas cuya suspensión se recurre.

Dado que el recurrente plantea la cuestión de cuál es el objeto de inscripción en un préstamo hipotecario, procede en primer lugar el análisis de esta cuestión.

Al contenido general del derecho real de hipoteca y las cláusulas de los préstamos hipotecarios que deben ser objeto de inscripción, se refiere expresamente el artículo 12 de la Ley Hipotecaria que señala: «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización».

Con base en este artículo y en la doctrina de este Centro Directivo (vid., entre otras, Resoluciones de 30 de marzo y 10 de noviembre de 2015), se puede concluir que el contenido del asiento de inscripción de hipoteca comprende la extensión propia del derecho real de hipoteca –extensión objetiva y responsabilidad hipotecaria–; la identificación de la obligación garantizada que, a su vez, incluye las cláusulas financieras determinantes de su contenido y las cláusulas de vencimiento anticipado determinantes de la posibilidad de su ejecución (ya lo sea por el procedimiento ejecutivo hipotecario o por el ejecutivo ordinario), y, en tercer lugar, aun cuando el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no se refiera a ellas, las cláusulas relativas a los distintos procedimientos de ejecución de la hipoteca –artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y concordantes–. Es decir, lo que se inscribe es únicamente el derecho real de hipoteca, pero el contenido obligacional del título se hace constar en la inscripción en sus propios términos, no como un crédito o préstamo en sí mismo considerado, sino en cuanto delimita el propio contenido del derecho real de hipoteca, delimitación que es imprescindible en un sistema de accesoriedad como el español.

Así, como resulta del artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo se permite la ejecución hipotecaria directa «sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo», por lo que las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado se trasladan al asiento registral, bien porque determinan el contenido de la reclamación hipotecaria (cláusulas financieras) o bien porque fijan los requisitos necesarios (cláusulas de vencimiento de la obligación) para que ésta se ponga en marcha y le sirven de fundamento. Ahora bien, tales cláusulas financieras y de vencimiento anticipado sólo serán inscribibles si resultan conformes a la Ley y, además, las cláusulas de vencimiento anticipado siempre que se refieren al incumplimiento por el deudor de una obligación esencial o que responda a una causa adecuada, pero no cuando se trate de obligaciones accesorias o de incumplimientos irrelevantes tal como ha declarado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 16 de diciembre de 2009. Por ello, el registrador deberá fundamentar jurídicamente la exclusión de tales cláusulas de forma clara y suficiente, de acuerdo con las normas generales de la calificación (falta de determinación o de requisitos registrales, ser contrarias a normas imperativas o prohibitivas, o a una Sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia, etc.).

Junto a las citadas estipulaciones de transcendencia jurídico-real inmobiliaria que, como queda indicado, deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jurídico y, en su caso, a la legislación de protección de los consumidores; existen otras cláusulas que no conforman en modo alguno el contenido del asiento de inscripción de hipoteca y que, por tanto, no pueden tener acceso al Registro de la Propiedad simplemente por carecer de transcendencia jurídico-real inmobiliaria, respecto de las cuales la labor del registrador consiste en identificarlas, incluso aunque se encuentren incorporadas a otras de contenido predominantemente financiero, valorar su alcance real o meramente personal e indicar, y proceder a su exclusión tabular con fundamento en esa carencia de transcendencia jurídico-real.

Las cláusulas financieras de un préstamo son aquellas que determinan los aspectos específicos de la relación contractual entre acreedor y prestatario y recogen su contenido económico exigible.

En cuanto a cuáles son en concreto esas cláusulas financieras se pueden señalar, con carácter general, las recogidas con ese nombre en el artículo 6 y el Anexo II de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (vigente cuando se reformó en ese sentido el artículo 12 de la Ley Hipotecaria por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, y hoy derogada por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios), y que son básicamente:

a) el capital del préstamo con su importe y forma de entrega; y si la entrega se realiza mediante abono en una cuenta especial de la que el prestatario no pueda disponer libremente, la identificación de la cuenta especial, las condiciones cuyo cumplimiento deba acreditar el prestatario antes de poder disponer libremente del saldo de dicha cuenta y el plazo para el cumplimiento de dichas condiciones, así como las facultades resolutorias de la entidad prestamista en caso de que se rebase.

b) el plazo de amortización, que comprende las fechas de pago, incluido el vencimiento final, cuando dichas fechas estén fijadas de antemano; el número, periodicidad y cuantía de las cuotas en que se divida la amortización del préstamo; y las condiciones para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado.

c) los intereses ordinarios, respecto de los que se hará constar el tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo, la periodicidad de su devengo y su fórmula de cálculo. Se señala expresamente en dicha Orden Ministerial que deberá especificarse si el interés es fijo durante toda la vida del préstamo o si tendrá carácter variable, durante la totalidad o parte de la vida del préstamo, y si el tipo de interés fuere variable la forma de determinación, con el margen a adicionar y la identificación del tipo de referencia utilizado, que debe ser claro, objetivo y legal, debiendo incluirse los redondeos y los límites a la variación si se establecieran y, en su caso, el índice o tipo de interés de referencia sustitutivo a utilizar en defecto del tipo de interés principal.

d) las comisiones pactadas, como la comisión de apertura, la comisión de reembolso anticipado, las comisiones correspondientes a servicios prestados directamente por la entidad, y las comisiones por modificación de las condiciones financieras o por cambio del acreedor –subrogación activa– o del prestatario.

e) el tipo de interés anual equivalente, calculado conforme a las reglas establecidas al efecto por el Banco de España.

f) los gastos a cargo del prestatario que, sin perjuicio de las limitaciones de la legislación de protección de los consumidores, en los préstamos empresariales, pueden incluir los gastos de tasación del inmueble, los aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, los impuestos del contrato, los gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos, los gastos derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo, los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago, y cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo.

g) los intereses de demora, que puede expresarse en forma de tanto por ciento anual, como añadiendo un margen al tipo de interés de referencia, señalando también la base sobre la que se aplicará el interés de demora y su forma de liquidación.

Esta enumeración no es cerrada y se extiende a aquellas cláusulas que guarden identidad de función con las indicadas y contribuyan, de una u otra manera a determinar la cantidad exigible en vía ejecutiva por cada uno de los conceptos que integran la responsabilidad hipotecaria.

Estas estipulaciones financieras, así como las cláusulas de vencimiento anticipado a las que se refiere el apartado siguiente, se reflejarán en la inscripción, una vez calificadas favorablemente dentro del marco antes expuesto, en los mismos términos que resulten de la escritura de formalización del préstamo hipotecario (artículo 12 de la Ley Hipotecaria siguiendo la técnica de artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), aunque no hubieren sido objeto de garantía hipotecaria expresa por algún concepto y no constituyeran causa de vencimiento anticipado. La razón del reflejo registral en los términos expresados de las cláusulas financieras radica en que tras la aprobación de la vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la demanda ejecutiva hipotecaria debe realizarse respecto de toda la cantidad liquida exigible, tanto en concepto de principal como de intereses ordinarios y moratorios vencidos, y de los demás gastos y comisiones debidas (artículo 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se remite a los artículos 572.1, 575.1 y 579,1 del mismo cuerpo legal), y a que según el citado artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo se permite la ejecución hipotecaria directa sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Todo ello sin perjuicio de los efectos que sobre el reparto del precio del remate tenga la aplicación del artículo 692 de la citada ley procesal, según el cual el acreedor hipotecario solo tendrá preferencia de cobro respecto de los importes por principal, intereses devengados y costas causadas, hasta donde alcance el límite de su respectiva cobertura hipotecaria.

Todas estas estipulaciones de carácter financiero, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de la Ley Hipotecaria y con lo anteriormente expuesto, no pueden ser excluidas de la inscripción bajo el único argumento de su falta de trascendencia jurídico-real inmobiliaria, sino que su rechazo tabular, al margen de la normativa sobre protección de consumidores, debe fundarse en la aplicación de alguna norma hipotecaria concreta, en su oposición a normas imperativas o prohibitivas, o en haber sido declaradas inscribibles por Sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia.

Respecto a los requisitos que deben reunir las cláusulas de vencimiento anticipado para su acceso al Registro de la propiedad, dado que en principio debe reconocérseles transcendencia real, en la medida que habilitan el ejercicio de la acción hipotecaria y provocan la cancelación de las cargas posteriores por virtud de la purga registral –artículos 134 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–, además de su rechazo en caso de oponerse a las normas imperativas y prohibitivas, son también utilizables en el control registral de legalidad de las mismas, según señaló la Resolución de 10 de noviembre de 2015, las normas y principios generales del sistema registral español, que se concretan en la exigencia de los siguientes requisitos:

a) según se infiere de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 y también de las Sentencias del mismo Tribunal de 9 de marzo de 2001 y 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, la inscripción y validez de estas cláusulas exige que el vencimiento anticipado no se vincule al incumplimiento de obligaciones accesorias o irrelevantes, sino que debe responder a una causa justificativa adecuada, la cual se encuentre relacionada bien con la obligación principal garantizada a la que debe estar vinculada de alguna manera o con la eficacia del derecho real de hipoteca –su rango, posibilidades de ejecución, etc.–, o bien con la conservación de la finca gravada o con las obligaciones inherentes a la misma que puedan constituir cargas preferentes (seguros, gastos de comunidad de propietarios o Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

b) según resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2009 es necesario que los términos de estas cláusulas de vencimiento anticipado cumplan con el requisito de determinación hipotecaria que es de exigencia ineludible para la eficacia del derecho real de que se trate, sin que la concreción de los elementos que generen o sean susceptibles de generar tal vencimiento pueda dejarse al albedrio de una de las partes contratantes.

c) según señalan, entre otras, las Resoluciones de 8 de junio de 2011 y 3 de octubre de 2014, la especial naturaleza o finalidad de la obligación garantizada influye en la determinación del carácter relevante o no de las distintas cláusulas de vencimiento anticipado pactadas y, en consecuencia, en su inscribibilidad; provocando, igualmente, la exclusión de aquellas causas de vencimiento anticipado que sean totalmente ajenas al crédito garantizado y cuya efectividad no menoscabe la garantía real ni la preferencia de la hipoteca.

En definitiva, el que el artículo 1129 del Código Civil sea una norma dispositiva, y la autonomía de la voluntad permita a las partes introducir nuevas causas de vencimiento anticipado, no significa que el incumplimiento de cualquier obligación, incluso extraña a la voluntad del prestatario, irrelevante, contraria a normas positivas o totalmente indeterminada, pueda provocar el vencimiento anticipado de la obligación principal.

6. Sentado lo anterior, procede ahora analizar si la calificación registral de las concretas cláusulas de la hipoteca rechazadas en el supuesto objeto de esta Resolución es o no ajustada a Derecho.

En aras a la claridad expositiva, seguiremos, en la medida de lo posible, el orden mantenido por el registrador en su nota, que ha sido respetado también por el recurrente en su escrito, y utilizando como criterio de resolución el anteriormente expuesto de considerar inscribibles las cláusulas financieras strictu sensu y de concurrencia en las cláusulas de vencimiento anticipado de sus requisitos de inscribibilidad.

En contenido de las cláusulas cuya inscripción se ha suspendido y han sido objeto del recurso, es el siguiente:

a) estipulación primera de definiciones: «Costes de Ruptura: en función del tipo de interés aplicado en cada momento del préstamo, – Cuando se aplique Tipo de Interés Variable, será el importe que resulte de la Diferencia entre: (i) los intereses, excluyendo el Margen en caso de interés variable, que habría cobrado ICO por los importes pendientes de reembolso desde su amortización anticipada hasta el vencimiento del Periodo de Interés en curso; y (ii) los intereses que, debidamente justificados por el ICO, este podría recibir en ese mismo plazo teniendo en cuenta los tipos a los que ICO podría razonablemente invertir el importe amortizado anticipadamente. – Cuando se aplique Tipo de Interés Fijo, será el importe de la Diferencia en el caso de que resulte positiva entre (i) los intereses que habría cobrado ICO por el importe pendiente de reembolso desde su amortización anticipada hasta el vencimiento final del préstamo; y (ii) los intereses que, debidamente justificados por el ICO, ICO podría recibir en ese mismo plazo teniendo en cuenta los tipos a los que ICO podría razonablemente invertir el importe amortizado anticipadamente».

También aparece la institución «coste de ruptura» omitida en las cláusulas cuarta, número 4.6: «Costes de Ruptura. Se entenderá como “Costes de Ruptura” el mencionado en la Clausula 1. Definiciones”», y en la cláusula octava, números «8.1. Amortización anticipada voluntaria», «8.2. Amortización anticipada obligatoria» y «8.3.–Reglas comunes a la amortización anticipada (voluntaria y obligatoria)»; si bien, para evitar repeticiones, no transcribimos estas partes porque estos pactos del contrato, las amortizaciones anticipadas, también son objeto de recurso y se transcriben más adelante.”

b) estipulación cuarta: «Tipo de interés, devengo y liquidación de intereses (…)

4.4 Tipo de Interés Sustitutivo (…)

Si alguna de las Entidades de Referencia tuviera que ser sustituida, incluida la fusión de dos de estas entidades, el ICO propondrá a la prestataria, una nueva Entidad de Referencia y la prestataria podrá aceptarla o no.

Cualquiera de las Entidades de Referencia podrá ser sustituida por otra mediante acuerdo entre las partes.

4.5 Aplicación del Tipo de Interés Sustitutivo.

Conseguida la fijación del Tipo de Interés Sustitutivo regulados en la Estipulación anterior, se pondrá en conocimiento de la prestataria antes de las 15:00 horas (C.E.T.) del Día Hábil anterior al del inicio del Período de Interés. La prestataria deberá confirmar igualmente a la prestamista por carta firmada por persona debidamente apoderada o por correo electrónico, en la misma fecha y antes de las 17:00 horas (C.E.T.), su conformidad con el Tipo de Interés Sustitutivo aplicable, entendiéndose que, a falta de tal confirmación en tiempo y forma, la prestataria está conforme con el tipo de interés comunicado.

En caso de aplicación del Tipo de Interés Sustitutivo se practicarán tantas liquidaciones como Tipos de Interés Sustitutivos distintos se hubiesen utilizado, cada una por el número de días de aplicación del tipo respectivo, debiendo ser satisfechos por la prestataria al final de la duración del Periodo de Interés aplicable al Tipo de Interés Sustitutivo de que se trate.

La aplicación del Tipo de Interés Sustitutivo cesará en el momento en el que desaparezcan las circunstancias excepcionales que hubiesen dado lugar a su aplicación. En la fecha en que tales circunstancias dejen de producirse, la prestamista lo comunicará a la prestataria e iniciará el procedimiento previsto en la estipulación 4.2. “períodos de interés del préstamo”.».

c) estipulación octava, número 8.2: «Octava.–Amortización anticipada voluntaria y obligatoria (…)

8.2 Amortización anticipada obligatoria.

La prestataria se obliga a amortizar anticipadamente el importe de la cantidad adeudada por este préstamo en los siguientes supuestos:

8.2.1 En caso de obtención de cualquier subvención para este proyecto no contemplada en la concesión del préstamo, el importe de esta se deberá destinar a amortización anticipada del préstamo tan pronto se produzca el cobro. En este sentido, la prestataria ha obtenido una subvención de tres millones ochocientos setenta y seis mil seiscientos euros (3.876.600) procedente de los fondos europeos NextGeneration EU.

Se exceptuarán de esta obligación las subvenciones que vayan destinadas a una mejora de las prestaciones del edificio o cualquier tipo de rehabilitación o mantenimiento de este. Si una vez aplicada la subvención a las actuaciones mencionadas se produjera un excedente, el mismo deberá ser destinado a amortización anticipada obligatoria del préstamo.

8.2.2 En caso de que vaya a transmitir el derecho hipotecado ya sea total o parcialmente. La amortización anticipada por este concepto ocasionará costes de ruptura si el pago no coincidiera con un vencimiento del préstamo, conforme a lo dispuesto en la estipulación Cuarta.

A tal efecto, la prestataria se obliga a notificar al ICO su intención de llevar a cabo la transmisión con una antelación mínima de dos (2) meses antes de la fecha fijada para la transmisión.

Con carácter previo o simultáneo a la formalización de la transmisión, la prestataria deberá proceder a la amortización de la cantidad que el ICO le indique:

8.2.3 Si la edificación construida no se destina al arrendamiento previsto.

8.2.4 La prestataria no podrá ceder o transferir su posición contractual derivada de este contrato, ni el contrato mismo, ni los derechos y obligaciones derivados del mismo, sin el consentimiento previo y por escrito de la prestamista».

d) estipulación octava número 8.3: «Octava, Amortización anticipada voluntaria y obligatoria (…)

8.3 Reglas comunes a la amortización anticipada (voluntaria y obligatoria).

8.3.1 En todo caso, los importes obtenidos y que, de conformidad con lo anterior, deban ser destinados a la amortización anticipada, deberán ingresarse, en la misma fecha en que se reciban y hasta su efectiva aplicación a tal fin, en la Cuenta ICO.

8.3.2 Cada amortización anticipada realizada por la prestataria se imputará de manera proporcional sobre cada uno de los vencimientos de amortizaciones pendientes, minorando el principal del Préstamo.

8.3.3 La prestataria deberá notificar al ICO la solicitud de amortización con al menos cinco (5) días hábiles de la fecha de amortización. Si una solicitud de amortización se recibe quince (15) días antes a la fecha de un vencimiento de intereses, esta tendrá lugar en dicha fecha.

8.3.4 Los importes depositados en dicha cuenta deberán aplicarse únicamente a la amortización anticipada del Crédito en las fechas indicadas en el apartado anterior, a cuyos efectos la prestataria autoriza e instruye expresamente a la entidad prestamista para practicar los adeudos oportunos.

8.3.5 Las amortizaciones anticipadas parciales (voluntarias u obligatorias) quedarán sujetas al régimen de imputación de pagos establecido en este Contrato y reducirán a prorrata las cuotas de amortización no vencidas.

8.3.6 Las amortizaciones realizadas conforme a los términos y condiciones previstos en este Contrato no devengarán comisión ni penalización alguna en favor de la Entidad prestamista distinta de los Costes de Ruptura que, en su caso, pudieran devengarse.

8.3.7 Ninguna cantidad amortizada anticipadamente según lo previsto en esta ya sea de manera voluntaria u obligatoria, podrá volver a ser dispuesta por la prestataria.

8.3.8 Por cualquier amortización anticipada obligatoria o voluntaria deberá pagar los Costes de Ruptura, definidos en la estipulación estipulación [sic] 4.6».

e) estipulación novena número 9.1: «9.1. Lugar y tiempo de pago.

Todos los pagos que deba efectuar la prestataria a la prestamista en concepto de principal, intereses, comisiones, gastos, o por cualquier otro concepto, se deberán pagar a su vencimiento, de pleno derecho y sin necesidad de ningún requerimiento por parte del ICO y se entenderán percibidos cuando su importe se encuentre realmente a disposición del ICO, según las normas del Banco de España y los usos bancarios españoles para el cómputo de valoración de los instrumentos de pago recibidos.

Si el día de vencimiento no fuese un Día Hábil, dicho pago se realizará el primer Día Hábil inmediatamente posterior, salvo que éste corresponda al mes natural siguiente, en cuyo caso se realizará el Día Hábil inmediatamente anterior.

Los plazos señalados por meses o por años se computarán de fecha a fecha; cuando en el mes del vencimiento no hubiere día equivalente a la inicial del cómputo se entenderá que el plazo expira el último del mes.

Cualquier cantidad que deba pagar la prestataria será cargada mediante adeudo directo en cuenta con la autorización firmada que figura en el Anexo (una hoja). El certificado de titularidad de la cuenta se adjunta como Anexo (una hoja).

En caso de imposibilidad de adeudo, la prestataria ingresará el importe correspondiente en la siguiente cuenta ICO:

– VIA: T2 System.

– BIC code: (…)

– IBAN: (…)

– Concepto: Titular y número de Préstamo.

Todos los pagos deberán ser realizados por la prestataria netos y libres de cualquier impuesto, tasa, deducción o retención de o a cuenta de cualquier tipo de impuesto que pudiera gravar, en la actualidad o en el futuro, dichos pagos en España, de conformidad con lo previsto en la estipulación vigésima “gastos y pagos” posterior”».

f) estipulación novena número 2: «9.2. Imputación de pagos.

Los pagos efectuados por la prestataria se imputarán a las deudas vencidas por el siguiente orden:

i. Intereses de demora.

ii. Anticipos por la acreedora para hacer frente al coste del informe pericial y de la ejecución de la obra, derivados de la obligación específica de mantenimiento del inmueble, regulados en la estipulación de conservación de la garantía de hipoteca inmobiliaria.

iii. Gastos y tributos.

iv. Indemnizaciones.

v. Costas judiciales.

vi. Intereses ordinarios devengados.

vii. Principal del Préstamo pendiente de amortización.

La imputación de pagos empezará por las deudas más antiguas, sin que, en ningún caso, sin embargo, la efectuada por determinados débitos pueda significar la renuncia a otros, aunque sean más antiguos y deriven del mismo u otro concepto, a no ser que tal renuncia se haga constar expresamente por la prestamista. Si la prestamista imputara a débitos que no sean los más antiguos, ésta mantendrá a la prestataria indemne frente al potencial coste financiero que pudiera derivarse de esa imputación, siempre que de la incorrecta imputación fuera responsable exclusiva la prestamista.

Todas las cantidades que la prestataria deba pagar como consecuencia del presente Contrato, ya sea por principal, intereses u otro concepto, serán satisfechas sin deducción o retención de ningún tipo, corriendo por cuenta de la prestataria los impuestos que pudieran gravar dichos pagos.

Se pacta expresamente que la recepción por la prestamista de un pago de principal, aun sin reservarse expresamente el derecho a los intereses pactados, no extinguirá la obligación de la prestataria con respecto a los mismos».

g) estipulación duodécima número 2:

«12.2 Declaración de vencimiento anticipado.

12.2.3 Para la liquidación como consecuencia del vencimiento anticipado se incluirá cualquier importe debido conforme al presente Contrato derivado de Intereses de Demora, penalidades y todos los gastos en que la prestataria, haya podido incurrir razonablemente.

12.2.4 En los casos de vencimiento anticipado previstos en este Contrato, la cancelación y reintegro anticipado de la totalidad o de la parte correspondiente al principal del Préstamo con sus intereses y gastos, se realizará por la prestataria en un plazo de quince (15) Días Naturales a partir de la notificación por escrito de la prestamista. en caso de no efectuar el total reembolso, la prestamista podrá instar libremente las pertinentes acciones judiciales o extrajudiciales, y los Intereses de Demora conforme a este Contrato se acumularán en todo caso a las sumas adeudadas.

12.2.5 En ningún caso podrá entenderse que el retraso en los plazos previstos en el presente Contrato o el no ejercicio del derecho de vencimiento anticipado aquí previsto constituye una renuncia o desistimiento a su ejercicio futuro».

Costes de ruptura de mercado. El coste de ruptura a que se refiere la cláusula primera y otras por referencia a la misma, en un préstamo constituye la penalización económica o comisión que cobra una entidad financiera cuando el deudor cancela o amortiza total o parcialmente la deuda antes de la fecha de vencimiento pactada.

Esta compensación busca cubrir los intereses futuros que el banco dejará de percibir, es decir, compensar al prestamista por la pérdida de ingresos financieros y gastos administrativos al terminar la relación contractual antes de tiempo, y tiene su fundamento en el perjuicio económico real que la entidad sufre debido al cambio en las condiciones del mercado desde la firma del préstamo.

En definitiva, el coste de ruptura de mercado es la diferencia entre lo que el banco esperaba ganar con el préstamo reembolsado anticipadamente, frente a lo que finalmente obtiene al recuperar el capital antes de tiempo y reinvertirlo. Así, si se amortiza anticipadamente un préstamo hipotecario, el banco recupera el importe del mismo anticipado (que lo tenía «invertido» en ese préstamo hipotecario a un tipo de interés determinado durante el tiempo que faltare hasta el vencimiento final pactado) y ahora si lo vuelve a prestar, si las circunstancia del mercando le obligan a hacerlo a un tipo de interés más bajo, sufre una pérdida evidente por esa diferencia de interés; mientras que si las circunstancia del mercado le permiten prestar a un tipo de interés más alto, la pérdida financiera ya no es justificable.

Desde este punto de vista tiene una función semejante a la denominada pérdida financiera a que se refiere el artículo 23 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que en materia de consumidores establece límites a la comisión de reembolso anticipado, y según el cual la pérdida financiera sufrida por el acreedor en caso de reembolso anticipado, total o parcial, de la cantidad adeudada se calculará: «proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa».

El registrador de la Propiedad aduce como motivación jurídica de la suspensión de su inscripción únicamente «por su carácter personal y carecer de trascendencia jurídico-real –art. 2 y 98 de la Ley Hipotecaria-»; lo que, de conformidad con lo expuesto en los fundamentos de Derecho anteriores, se considerada una motivación inadecuada e insuficiente.

El coste de ruptura de mercado, como se ha expuesto anteriormente, constituye una auténtica cláusula financiera, asociada al tipo de interés pactado, que responde como se ha analizado a una causa adecuada, y que, además, en este caso, se encuentra perfectamente determinada en la estipulación de definiciones. Adicionalmente, se establece en la estipulación 8.1 del contrato que se excluye cualquier penalización por la amortización anticipada, a excepción de los costes de ruptura, lo que ratifica la referida función financiera indemnizatoria a la que responde esta cláusula.

En consecuencia, la estipulación referente al coste de ruptura es inscribible, por lo que se estima en este punto el recurso interpuesto.

Tipo de interés sustitutorio. Dispone el apartado 4.4 de la estipulación cuarta que el tipo de interés sustitutivo vendrá constituido por: «– La media aritmética de los tipos de interés interbancarios ofrecidos a las Entidades de Referencia en el Mercado Interbancario de la Zona Euro, aproximadamente a las 11:00 horas (C.E.T.) de la mañana del segundo Día Hábil inmediato anterior al de inicio del Periodo de Interés, para depósitos en cuantía igual o sensiblemente igual al principal dispuesto en Euros, y por un plazo de tres meses.–- Por Entidades de Referencia se entienden las siguientes: Banco Santander, S.A. CaixaBank, S.A. Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Si alguna de las Entidades de Referencia tuviera que ser sustituida, incluida la fusión de dos de estas entidades, el ICO propondrá a la prestataria, una nueva Entidad de Referencia y la prestamista podrá aceptarla o no. Cualquiera de las Entidades de Referencia podrá ser sustituida por otra mediante acuerdo entre las partes».

Pues bien, siendo el interés remuneratorio u ordinario el precio que el prestatario debe pagar al prestamista por el uso del dinero concedido durante un período de tiempo determinado, no cabe duda de que constituye un elemento esencial del contrato de préstamo hipotecario y su determinación, para que se le pueda entender como cierto (artículo 1445 del Código Civil) un elemento imprescindible para el dicho contrato se tenga por perfeccionado (artículo 1450 del Código Civil).

Esa exigencia de determinación del tipo de interés remuneratorio, impuesta tanto por la legislación civil como por la hipotecaria, debe alcanzar a todas las circunstancias o estipulaciones necesarios para lograr su fijación durante toda la vida del contrato. Así, al principio un período de tiempo fijo y luego variable, tipo de referencia pactado y el margen adicional, como también, en su caso, el índice o tipo de interés de referencia sustitutivo que deba utilizarse excepcionalmente cuando resulte imposible, por razones ajenas a las partes, la determinación del índice o tipo de interés de referencia principal designado en primer término.

Por tanto, el tipo de interés sustitutivo constituye una cláusula financiera, como se ha señalado en el fundamento de Derecho cuarto, cumpliéndose en este caso el requisito de que su señalamiento no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes (artículo 1449 del Código Civil), ya que si algunas de las entidades, cuyo interés interbancario sirve para su determinación, debe ser sustituida, las parten deberán ponerse de acuerdo.

Por esta razón, el fundamento de la suspensión de su inscripción basado únicamente «por su carácter personal y carecer de trascendencia jurídico-real -art. 2 y 98 de la Ley Hipotecaria-», se considerada una motivación inadecuada e insuficiente, y la estipulación referente al tipo de interés sustitutivo inscribible, por lo que se estima en este punto el recurso interpuesto.

Amortización anticipada obligatoria y reglas comunes de amortización anticipada. El apartado 8.2. de la cláusula octava se refiere a la obligación de amortizar anticipadamente el préstamo en caso de recibir una subvención por el proyecto no contemplada en el momento de la concesión por el monto de la subvención, salvo que vayan destinadas a una mejora de las prestaciones del edificio o cualquier tipo de rehabilitación o mantenimiento de éste, o en caso de transmisión el bien hipotecado ya sea total o parcialmente, «de la cantidad que el ICO le indique», o si la edificación construida no se destina al arrendamiento previsto.

A este respecto, debe señalarse que la amortización anticipada obligatoria del principal, como la amortización anticipada voluntaria o la ordinaria, tienen un marcado carácter financiero, por lo que constituyendo las estipulaciones rechazadas parte de un sistema de complejo de amortización o pago y sin prejuzgar que puedan existir otros motivos fundados para la denegación en supuestos determinados, ésta no puede apoyarse simplemente en su falta de transcendencia real, como se hace en la nota de calificación recurrida.

Además, en este caso, la finalidad para la que se ha concedido el préstamo es la financiación de la construcción en régimen de vivienda de protección oficial, «de viviendas energéticamente eficientes dedicadas al alquiler a precio asequible», en el marco del «Programa ICO Vivienda y Regeneración Urbana y Rural 2022-2025», que conlleva unas condiciones especialmente favorables –préstamo cualificado–, por lo que se justifica adecuadamente el pacto de amortización obligatoria en caso recibir nuevas subvenciones o de cambio de destino total o parcial del edificio cuya construcción se financia, dado su interés público; circunstancia que, por otra parte, se constituye en causa de vencimiento anticipado (cláusula 13.1.11).

Por su parte, los apartados 8.3.1 a 8.3.5 de la cláusula octava, recogen unas reglas comunes aplicables a la amortización anticipado voluntaria y obligatoria, referidas a: a) que todas las amortizaciones anticipadas han de hacerse efectivas en la «Cuenta ICO»; b) que se imputarán de manera proporcional sobre cada uno de los vencimientos de amortizaciones pendientes minorando el principal; c) que deberá notificarse al «Instituto de Crédito Oficial, Entidad Pública Empresarial» la solicitud de amortización con al menos 5 días hábiles de antelación; d) que deberá aplicarse en las fechas que se indican, y e) remisión en cuanto a las amortizaciones anticipadas al régimen de imputación de pagos del contrato.

Considerada así, a priori, la amortización anticipada inscribible, en cuanto se trata de una estipulación financiera, las condiciones para llevar a cabo el reembolso obligatorio o para el ejercicio de la facultad de reembolso anticipado, gozan de igual condición, como se ha indicado en el fundamento de Derecho cuarto.

En consecuencia, tampoco es suficiente argumentación la suspensión de su inscripción por la repetida falta de transcendencia real; y respecto a la alegación de la vulneración del artículo 1172 del Código Civil porque establece que quien tuviere varias deudas de una misma especie en favor de un solo acreedor, podrá declarar, al tiempo de hacer el pago, a cuál de ellas debe aplicarse; debe señalarse que el mismo se refiere a deudas independientes, no a créditos conexos que constituye una única deuda, como se analiza en el fundamento de Derecho undécimo.

Lugar de pago (cuenta bancaria de adeudo). El apartado 9.1 de la cláusula novena señala que los pagos que deba efectuar la parte prestataria deberán realizarse, sin necesidad de requerimiento, mediante adeudo en la cuenta bancaria que la propia deudora mantiene en «Bankinter, S.A.», y en caso de imposibilidad de tales adeudos, en la Cuenta que el «Instituto de Crédito Oficial, Entidad Pública Empresarial» ostenta, que se determina, en la misma entidad «Bankinter. S.A.».

A este respecto, el artículo 1171 del Código Civil, proclama el principio de autonomía de la voluntad a la hora de fijar el lugar del pago, el cual cobre especial importancia en los préstamos, en los que el lugar de pago se suele pactar que lo sea una cuenta bancaria en la que se ha de realizar el adeudo, y cuya apertura puede constituir un servicio vinculado al préstamo, e incluyo constituirse como determinante del importe a devolver (cuentas de apertura de crédito y otras cuentas novatorias asimiladas).

En cualquier caso, ya se trate de cuentas novatorias, cuyo saldo constituye la obligación garantizada, ya se trate de cuentas bancarias contables (la propia cuenta de adeudo u otra paralela con la misma), de conformidad con el artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil podrá despacharse ejecución por el importe del saldo resultante de operaciones derivadas de contratos formalizados en escritura pública, siempre que se haya pactado en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución será la resultante de la liquidación efectuada por el acreedor en la forma convenida por las partes en el propio título ejecutivo (como ocurre en este caso en la cláusula decimoctava), por lo que en tales supuestos esta cuenta contable, que refleja esa cada momento el importe debido por la prestataria al amparo del préstamo, adquiere carácter real al ser instrumento para la determinación de la cantidad liquida exigible en la ejecución.

En definitiva, el cálculo y la prueba de la deuda son cuestiones de gran importancia desde el punto de vista del procedimiento de ejecución hipotecaria, por lo que su trascendencia jurídico-real inmobiliaria está fuera de toda duda (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria).

Imputación de pagos. El apartado 9.2 de la cláusula novena establece un régimen de imputación de pagos, en virtud de la aplicación del principio de autonomía de la voluntad, que como se ha dicho anteriormente no viene menoscabado por la norma del artículo 1172 del Código Civil, pues el mismo se refiere al supuesto de pluralidad de deudas independientes.

Tampoco se puede afirmar que este pacto carezca de transcendencia real ya que, como señala la Resolución de 10 de noviembre de 2016, la imputación forzosa de las cantidades recibidas al pago, por el orden convenido, de las distintas obligaciones, principal, accesorias o complementarias vinculadas al préstamo (capital, intereses ordinarios, intereses moratorios y gastos), va a determinar, en su caso, la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva por los distintos conceptos garantizados por la responsabilidad hipotecaria y, en su momento, el concreto pago al actor del precio del remate, pues la cuantificación del mismo dependerá de la cantidad reclamada por cada concepto y del importe de la respectiva responsabilidad hipotecaria, ya que no se puede entregar al ejecutante por cada uno de los conceptos garantizados cantidad alguna que exceda de la respectiva cobertura hipotecaria (artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con afectación, por tanto, respecto de los terceros titulares posteriores de dominio o cargas.

12. La declaración de vencimiento anticipado. La calificación registral también la suspendido la inscripción de los apartados 12.2.3, 12.2.4 y 12.2.5 de la estipulación decimosegunda, que tiene como presupuesto el ejercicio por la acreedora de la facultad de vencimiento anticipado por causas inscritas; señalando respectivamente que: a) para la liquidación como consecuencia del vencimiento anticipado se incluirá cualquier importe debido conforme al préstamo derivado de intereses de demora, penalidades y todos los gastos en que la prestataria, haya podido incurrir razonablemente; b) que en esos casos de vencimiento anticipado, la cancelación y reintegro anticipado de la totalidad o de la parte correspondiente al principal del préstamo con sus intereses y gastos, se realizará por la prestataria en un plazo de quince días naturales a partir de la notificación por escrito de la parte prestamista, y, c) que en ningún caso podrá entenderse que el retraso en los plazos previstos en el contrato o el no ejercicio del derecho de vencimiento anticipado aquí previsto constituye una renuncia o desistimiento a su ejercicio futuro.

En los tres casos se trata de estipulaciones que bien se refieren a la determinación de la cantidad líquida exigible ejecutivamente, bien al requerimiento de pago preceptivo antes de plantear la demanda ejecutiva, bien a la subsistencia de la acción ejecutiva en caso de retraso en su ejercicio del vencimiento anticipado; lo que pone de relieve su carácter real en cuanto a determinantes de la posibilidad o alcance de la misma.

La causa de la hipoteca estase que la Sentencia del Tribunal Supremo número 463/2019, de 11 de septiembre de 2019, (Sección Primera), recurso número 1752/2014, en referencia al supuesto de vencimiento anticipado de contrato de préstamo hipotecario, destaca la importancia de este pacto y su alcance quede bien determinado, al señalar que en un contrato de préstamo hipotecario de larga duración, la garantía se desnaturaliza, pierde su sentido si no es posible provocar el vencimiento anticipado y que en el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca están entrelazadas y no pueden fragmentarse, constituyen la cláusula de vencimiento anticipado el instrumente que genera esa unión del negocio complejo del préstamo hipotecario.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto a todas las cláusulas suspendidas y revocar la nota de calificación del registrador.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-12137

Vistos los artículos 1109, 1129, 1171 a 1175, 1256, 1740 y 1754 del Código Civil; 317 del Código de Comercio; 1.3.º, 2, 9, 12, 18, 19 bis, 27, 98, 107, 110.2, 114, 119 bis, 129.2.c, 130, 143, 258, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 517, 572, y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 18 y 20 de la Ley del Notariado; 3 y 85 a 90 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; 1 y 18 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito; 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; 2 y 23.5 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; 3 de la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crédito al consumo y por la que se deroga la Directiva 87/102/CEE del Consejo; 3 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010; los artículos 7, 9, 51.6.ª, 234.1.3.ª, 235, 238 y 241 del Reglamento Hipotecario; 2 y 19 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios; las Sentencias del Tribunal Constitucional de 18 de diciembre de 1981, 17 de mayo de 1985 y 30 de junio de 1991; las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1997, 9 de marzo de 2001, 4 de julio y 12 de diciembre de 2008, 27 de mayo y 16 de diciembre de 2009, 9 de mayo y 13 de septiembre de 2013 y 11 de septiembre de 2019; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de mayo de 1987, 16 de julio de 1996, 28 de enero de 1998, 2 y 3 de septiembre de 2005, 19, 22, 24 y 25 de marzo de 2008, 1 de octubre y 4 de noviembre de 2010, 11 de enero, 8 de junio y 16 de agosto de 2011, 20 de junio de 2012, 19 de septiembre de 2013, 5 de febrero, 23 de julio, 1 de agosto, 29 de septiembre y 2, 3, 4, 6 y 9 de octubre de 2014, 30 de marzo, 28 de abril y 24 de septiembre de 2015 y 9 de marzo, 15 de julio, 19 de octubre y 10 de noviembre de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de enero y 13 de junio de 2025.