El presente expediente tiene por objeto determinar si cabe rectificar el contenido del Registro, en concreto dejar sin efecto una inscripción de transmisión de préstamo hipotecario en favor de «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» sobre determinada finca, dándose la siguiente circunstancia relevante: la hipoteca consta inscrita en favor de tal entidad, que no sólo no ha consentido expresamente la cancelación o rectificación de su asiento, sino que expresamente se ha opuesto en acto previo de conciliación a la cancelación de la hipoteca.

Antes de entrar en resolución del fondo del presente expediente, debe recordar este Centro Directivo la deseable claridad en los argumentos esgrimidos en el escrito de recurso, con concreta determinación tanto del relato fáctico como en los fundamentos alegados, pareciendo deducirse del anterior escrito que se otorgó una escritura de cancelación de hipoteca previamente a la cesión efectuada.

Por tanto, si el error se produjo al formalizar una cesión de activos, que no debió incluir dicha hipoteca, es evidente que sólo cabe rectificar el error mediante nueva escritura con el consentimiento de todos los otorgantes, y necesariamente con la expresa aquiescencia del cesionario «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.», o bien mediante una resolución judicial firme dictada en procedimiento entablado contra dicho titular registral.

Nada de esto ha quedado acreditado. El recurrente manifiesta que aporta una cancelación de hipoteca de fecha 11 de octubre de 2007. En su lugar, el recurrente alude a unas supuestas «certificación y reconocimiento judicial», manifestando literalmente lo siguiente: «(…) CaixaBank ha certificado ante el Banco de España que el préstamo no fue cedido y está cancelado (…) SAREB no pudo acreditar titularidad en sede judicial (Diligencias Preliminares 413/2023, JPI 44 Madrid) (…)». En el presente expediente no se aportó ningún «certificado» ni «reconocimiento judicial», pues el único documento incorporado es un escrito que se ha presentado ante el Banco de España por el recurrente referido a la «mala praxis» de la «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.», y un testimonio de diligencias preliminares seguidas ante un Juzgado de Instrucción, del cual que resulta que la «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.» no se personó en cierto procedimiento. Confundir tal documentación con la preceptiva resolución judicial firme que ordene la rectificación de un asiento registral con plena intervención del titular registral afectado resulta inasumible. También alude el recurrente en su escrito a documentos y circunstancias fácticas que en modo alguno puede valorar este Centro Directivo, entre otras, manifestaciones verbales realizadas al parecer en una reunión en la oficina del registro, o una certificación de «Caixabank, S.A.» –antes «Caja General de Ahorros de Granada»–, acreditando que la deuda está saldada, ya que la nota de calificación no se basa en tales documentos, ni se refiere en ningún momento a la presentación de los mismos en el Libro Diario.

Por el contrario, consta en el expediente:

– una escritura de cancelación de hipoteca otorgada el día 27 de noviembre de 2024, número 1.627 de protocolo, ante la notaria de Andújar, doña Andrea García Jiménez, la que se expone lo siguiente: «I.–Que mediante escritura autorizada ante el notario con residencia en Vera, Don Francisco Vidal Martín de Rosales, con fecha 17 de noviembre de 2.006, bajo el número 8.335 de orden de protocolo, “Caja General de Ahorros de Granada”, “Caixabank” hoy, concedió a la entidad mercantil Grupo Toribio y Gómez, S.L.; Posteriormente, dicha hipoteca fue objeto de ampliación y modificación según resulta de escritura otorgada en Andújar el día 3 de octubre de 2.007, ante la Notario Doña Inmaculada Fernández-Martos Gaya, bajo el número 1.445 de orden de protocolo, un préstamo respondiendo por razón del mismo, de las cantidades que igualmente se indican: II.–Que, en garantía de dicho préstamo, se constituyó hipoteca sobre las siguientes fincas (…)». A continuación, se describen las fincas registrales 9.478, 9.483, 9.487, 9.488 y 9.477: «(…) De dichas notas [registrales] resulta que las fincas se encuentran a nombre de Grupo Toribio y Gómez, SL y que la hipoteca a favor de Caja General de Ahorros de Granada, hoy Caixabank S.A, sigue subsistente. II.–Que el préstamo garantizado con la hipoteca que grava dichas fincas fue cedido por la inscripción 3.ª a la Sociedad de Gestión de Activos Procedente de la Restructuración Bancaria S.A. (SAREB), mediante escritura otorgada en Madrid con fecha 25 de febrero de 2013 ante el Notario de dicha población Don Juan Pérez Hereza, bajo el número 284 de su protocolo. Así resulta de las notas simples que han quedado incorporadas a la presente (…)». En el disponen primero se acuerda: «Que, Caixabank ha percibido la totalidad del principal del referido préstamo y que nada más acredita por capital y demás conceptos referentes al mismo, por lo que cancela la hipoteca que grava la finca anteriormente reseñada y consiente expresamente que dicha cancelación sea inscrita en el Registro de la Propiedad».

– sin embargo, mediante escritura autorizada en Linares el 27 de marzo de 2024 [sic], número 541 de protocolo, ante el notario, don Manuel Rojas González, titulada «escritura de rectificación de otra de cancelación de hipoteca», interviniendo «Caixabank, S.A.» se expone lo siguiente: «I.–Que mediante escritura otorgada en Andújar, el día 27 de noviembre de 2024 ante la Notaria de dicha población Doña Andrea García Jiménez, bajo el número 1627 de su protocolo, Don J. J. R. A. D., procedió a otorgar escritura de cancelación de hipoteca sobre las siguientes fincas registrales: 9478, 9483, 9487, 9488 y 9477 (…) III.–Que para aclarar y rectificar la escritura de cancelación antes mencionada, la compareciente deja constancia de lo siguiente: El préstamo hipotecario suscrito entre Grupo Toribio y Gómez SL y la extinta Entidad Caja General de Ahorros de Granada el día 17 de noviembre de 2.006 ante el Notario de Vera Don Francisco Vidal Martín de Rosales bajo el número de protocolo 8.335 que, fue objeto de novación formalizada ante el Notario de Andújar el día 3 de octubre de 2.007, ante la Notario Doña Inmaculada Fernández Martos Gaya, bajo el número 1.445 de su protocolo se encuentra en la siguiente situación: 1.–En fecha 17 de noviembre de 2006 la entidad Caja de ahorros de Granada y Grupo Toribio y Gómez suscribieron una operación de préstamo por importe de 300.000 € operación que en los sistemas de información de la Entidad acreedora quedó grabada con la siguiente numeración contable en BMN (…), hoy CaixaBank (…) 2.–Que el anterior préstamo fue objeto de novación quedando modificado el préstamo en los siguientes términos: –Ampliación de capital, el préstamo original fue ampliado en un importe de 757.650 € consecuencia de lo cual el capital prestado quedó determinado en la cantidad de 1.057.650 €. –La operación de financiación quedó garantizada con las fincas que componían la promoción financiada, fincas 9465, 9466, 9467, 9468, 9469, 9470, 9471, 9472, 9473, 9474, 9475, 9476, 9477, 9478, 9479, 9480, 9481, 9482, 9483, 9484, 9485, 9486, 9487 y 9488 de Garrucha. Como consecuencia de la referida novación, la numeración contable del préstamo objeto de novación paso a ser la siguiente en BMN (…), hoy CaixaBank (…), procediéndose a la cancelación operativa del anterior número de expediente con el que se identificaba la operación de financiación original o novada. 3.–Con fecha de efectos del 28 de febrero de 2013 la anterior operación de financiación fue objeto de cesión de Banco Mare Nostrum (BMN), Entidad en la que quedó integrada Caja de Ahorros de Granada, a SAREB siendo el estado de la deuda y garantías de esa operación de financiación la siguiente al momento de la cesión: Importe de la deuda 292.095,78€ a fecha de 25 de febrero de 2013. Garantías hipotecarias. Fincas 9477, 9478, 9483,9487 y 9488 de Garrucha. 4.–Que como consecuencia de todo lo anterior, desde ese momento el acreedor de la deuda con origen en la operación de financiación referida pasó a ser SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedente de la Restructuración Bancaria S.A.), si bien, Banco Mare Nostrum, S.A. (BMN) continuó como gestor de la meritada operación de financiación habida cuenta de la imposibilidad operativa de Sareb de gestionar la operación cedida pese a ser acreedor de la misma. Esta situación se mantuvo hasta el día 19 de febrero de 2016, fecha en que Sareb pasó a gestionar la operación de financiación que le había sido cedida a través de un servicer contratado para realizar dicha función. En esa fecha 19 de febrero de 2016 BMN procedió a cancelar operativamente el expediente contable con el que tenía identificada la meritada operación de financiación, dándola de baja de sus aplicativos, y quedó completamente desvinculada de la misma, continuando con su gestión el servicer de SAREB. 5.–Que, conforme a lo anterior, dicho préstamo fue correctamente cedido a SAREB, no se encontraba cancelado al momento de la cesión a la SAREB, y fue objeto de cesión por el saldo deudor que entonces presentaba, y su cesión, respondió a un acto debido en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 9/2012 de 14 de noviembre de restructuración y resolución de entidades de crédito, formando parte del perímetro de operaciones determinado por el FROB. 6.–Que expuesto cuanto antecede, Otorgan La compareciente rectifica la escritura antes citada en los siguientes términos: Dejar sin efecto la escritura de cancelación de hipoteca, otorgada el día veintisiete de noviembre de dos mil veinticuatro, ante la Notaria de Andújar Doña. Andrea García Jiménez, bajo el número 1627 de su protocolo, debido a que se produjo un error en el momento de certificar como cancelado un préstamo que no es titularidad de Caixabank y del que solo Sociedad de Gestión de Activos Procedente de la Restructuración Bancaria S.A. (SAREB) es titular. En consecuencia, será SAREB quien deberá cancelar la operación y sus garantías hipotecarias si se acredita que el saldo deudor que pudiera presentar la operación estuviese satisfecho económicamente».

Los términos del artículo 40, letra d, de la Ley Hipotecaria, son claros al disponer que «cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio», precepto aplicable al presente expediente. De esta manera, no se trata de un error cometido por el registrador al publicar el contenido de un título exacto, sino más bien, según se alega, se cometió un error en la escritura de transmisión de activos incluyendo equivocadamente la hipoteca debatida, según expresa el recurrente, hipoteca que supuestamente no debió incluirse en la cesión al estar ya cancelada con anterioridad. Por tanto, no resultaría aplicable el procedimiento registral de rectificación de errores materiales ni de concepto en un asiento, sino la rectificación del título pretendidamente erróneo que fue adecuadamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

El asiento de inscripción de cesión de hipoteca practicado se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto. Por ello, como consecuencia de dicho principio básico de salvaguardia judicial de los asientos registrales, y como ha reiterado este Centro Directivo, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria); en este supuesto resulta evidente que no consiente voluntariamente el titular registral, «Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.», en rectificar el error que el recurrente asegura se cometió, habiéndose además intentado la conciliación previa, por lo que es indiscutible que la única vía que queda para rectificar el registro es la obtención de una resolución judicial firme recaída en procedimiento ordinario entablado directamente contra el titular registral; no estamos en modo alguno ante un caso de rectificación de un asiento por haberse acreditado de manera absoluta un hecho independiente de la voluntad de los interesados (cfr. Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012).

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-12135

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1, 3, 18, 34, 38, 40, 82, 103 bis, 211, 216 a 219 y 326 Ley Hipotecaria; la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2005; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de mayo de 1978, 26 noviembre de 1992, 8 de enero de 2002, 9 de mayo de 2003, 29 de diciembre de 2004, 2 de febrero, 13 de septiembre y 3 de octubre de 2005, 12 de febrero, 9 de abril y 19 de junio de 2010, 23 de agosto, 26 de septiembre y 2 de diciembre de 2011, 18 de enero y 4 de diciembre de 2012, 16 de julio de 2015, 10 de abril de 2017 y 18 de julio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de julio de 2021, 13 de enero y 24 de mayo de 2022, 30 de enero de 2023 y 2 de septiembre de 2024.