En el presente caso, el recurrente solicita la inscripción de la división horizontal tumbada de la finca 14.323 del término de Santiurde de Toranzo en cuatro parcelas, a las que se accede por el elemento común a todas las parcelas privativas, teniendo una superficie de 474 metros cuadrados. Se acompaña certificación administrativa expedida por la secretaria-interventora del Ayuntamiento y firmada por ella y por el alcalde del municipio, don Víctor Manuel Concha Pérez.

La registradora considera insuficiente esa documentación municipal y exige licencia que autorice la operación solicitada por parte de la Administración, así como representación gráfica de los elementos privativos y de la zona común.

El recurrente alega que, dadas las características del acto jurídico otorgado, estamos ante una división horizontal tumbada, a la que no resulta exigible licencia.

Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en resoluciones, como las de 29 de noviembre de 2023, 22 de marzo de 2024 o 12 de junio de 2025, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Entiende la registradora que lo que se está practicando es un acto de parcelación que requiere licencia, frente al recurrente que entiende que estamos ante la constitución de una división horizontal tumbada.

Como declararon las Resoluciones de 21 de enero de 2014 y 21 de noviembre de 2019, que la constitución de un régimen de propiedad horizontal no encaja en el concepto de parcelación urbanística (entendiendo por tal la división de un terreno en dos o más lotes, con el fin de urbanizarlos o edificarlos), a menos que exista una norma sustantiva que así lo disponga, lo que no ocurre en la legislación de la Comunidad Autónoma de Cantabria. Así, no puede reputarse parcelación la propiedad horizontal sui generis (prevista en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal), pues el suelo configurado como elemento común esencial mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta. Diferente es la situación en los conjuntos inmobiliarios, a pesar de que se les aplica el régimen de la propiedad horizontal, pues estos no gozan de su misma naturaleza, pues no hay elemento común esencial, el suelo, sino elementos comunes accesorios vinculados «ob rem», como viales, instalaciones o servicios, que se vinculan «ob rem» a los edificios o parcelas independientes. Pero, situación distinta de estos complejos inmobiliarios es la situación de la denominada propiedad horizontal «tumbada», que sí es propiamente una división horizontal, por mantener la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo- sin división o fraccionamiento de terreno, toda vez que no hay alteración de forma -la que se produzca será fruto de una edificación necesariamente amparada en licencia municipal-, superficie o linderos; sin que tal unidad se vea alterada por la asignación del uso exclusivo de porciones de solar no ocupadas por la construcción.

En el presente caso, a diferencia de lo que ocurría en los supuestos de hecho de las Resoluciones citadas, el otorgante ha constituido una división horizontal tumbada de 4 elementos, que no tienen una autonomía propia, al establecer un elemento común de acceso a todas ellas, que es la porción de terreno de 474 metros cuadrados, por la que se tiene que pasar para poder acceder a cada elemento privativo, por lo que se adapta al concepto de división horizontal tumbada, a la que es aplicable la Ley sobre propiedad horizontal y a la que no es exigible licencia de parcelación según la legislación cántabra. Y esa es una cuestión esencial a la hora de determinar si existe o no parcelación de la finca, como ha entendido también la Resolución de 26 de marzo de 2025, pues en el presente caso, la superficie de los elementos privativos no agota la total superficie de la finca, pues el otorgante ha previsto una porción de suelo que tenga naturaleza común y funcionalidad de acceso a cada uno de los elementos privativos que, por tanto, carecen de autonomía propia. Por ello debemos concluir, con la legislación cántabra citada, que el acto jurídico otorgado, a diferencia de lo mantenido por la registradora, no requiere de licencia de parcelación, como entiende el recurrente, como tampoco lo exige para la división horizontal tumbada ordinaria el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo vigente.

Pero, además, a mayor abundamiento, el recurrente si ha solicitado autorización administrativa. Solicitándose la inscripción de un acto de división horizontal, como consta en el título calificado y en la solicitud de autorización que se efectúa al Ayuntamiento, sito en la Comunidad Autónoma de Cantabria, es de aplicación lo dispuesto en los artículos 248 a 252 de la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. Así el artículo 249 considera parcelación urbanística toda división simultánea o sucesiva de terrenos en suelo urbano o urbanizable, que los artículos 233.1.a) y 251 sujeta a licencia municipal toda parcelación en suelo urbano o urbanizable, determinando el artículo 252 de la misma los requisitos del procedimiento para obtener la autorización, al disponer: «1. Las solicitudes de licencia de parcelación irán acompañadas de la documentación exigida por el Planeamiento General, suscrita por un técnico competente que, en todo caso, contendrá al menos, memoria justificativa, planos a escala adecuada del estado actual y de la parcelación propuesta, incluyendo las edificaciones o construcciones existentes en las mismas, así como una copia de los títulos de propiedad. En la memoria se harán constar los objetivos de la parcelación, una descripción de las nuevas parcelas resultantes, así como de su aprovechamiento privatizable. 2. Las solicitudes de segregación irán acompañadas de la documentación exigible por el Planeamiento General y, en su defecto, por la misma documentación prevista en el apartado anterior para las parcelaciones. 3. Corresponde a la Alcaldía resolver sobre el otorgamiento de las licencias de parcelación o de segregación, que indicará, en su caso, las condiciones urbanísticas aplicables a las nuevas parcelas. Cuando se trate de segregaciones de terrenos con fines no agrarios en suelo rústico, será preceptiva la solicitud del informe previo previsto en el artículo 48 de esta ley. 4. La licencia se otorgará en el plazo máximo de dos meses. Transcurrido dicho plazo desde que la documentación completa tenga entrada en el registro municipal, sin haber recibido notificación alguna el interesado podrá entender desestimada su solicitud».

Por tanto, en el presente caso, más que la falta de la licencia de parcelación, que exige la registradora en su nota de calificación y niega el recurrente en su escrito de interposición del recurso, por estar ante una división horizontal tumbada ordinaria, lo que ha de analizarse es si la documentación administrativa incorporada a la escritura es suficiente para entender concedida dicha licencia. A este respecto, ha de traerse a colación la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 8 de julio de 2013, dictada respecto a una finca ubicada en la Comunidad Valenciana, por la que se considera que no es necesaria la licencia de parcelación si existe una norma autonómica conforme a la cual el acuerdo municipal aprobatorio de la parcelación implica el otorgamiento de licencia. Dicha doctrina es aplicable, por analogía, al presente recurso, debiendo analizarse si la documentación administrativa incorporada al título calificado cumple lo prescrito por el citado artículo 252.

El cumplimiento de los requisitos resulta del certificado municipal emitido por la secretaria-interventora del Ayuntamiento, que además contiene la firma del alcalde, que es el competente para conceder la autorización, previo informe favorable del técnico, como se desprende de todo lo dispuesto en el artículo 252. Por tanto, dicho certificado acredita la regularidad urbanística del acto formalizado en la escritura pública por el otorgante recurrente.

Dado que no existe parcelación tampoco procede la exigencia de representación gráfica de los elementos resultantes de la división horizontal.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en cuanto al defecto recurrido, porque se ha aportado una certificación administrativa de la que se deriva la legalidad urbanística del acto jurídico otorgado, aunque dada su configuración, no hubiera sido necesaria en este caso.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-11144

Vistos los artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 18 de la Ley Hipotecaria; 5 y 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 233 y 249 a 251 de la Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria; 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de julio de 2013, 21 de enero de 2014 y 21 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2023, 22 de marzo de 2024 y 26 de marzo y 12 de junio de 2025.