La presente Resolución tiene por objeto la negativa del registrador de la Propiedad a practicar el asiento de presentación y anotación preventiva de la solicitud del recurrente de que se practicaran dichos asientos del escrito de interposición de demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia, de acción de nulidad absoluta y cancelación de inscripción registral, acción declarativa de dominio y por doble inmatriculación, presentada por la mercantil «Bullblok Machinery, S.L.U.» frente a la mercantil «Carlona 21, S.L.».

Dicha demanda se presenta en el seno del procedimiento de doble inmatriculación seguido en ese Registro respecto de parte de la finca registral 1.240 con las fincas 1.241 y 1.242 del término de Vegas del Genil, que se siguió en virtud de instancia que causó el asiento de presentación número 2.438/2025 el día 21 de marzo de 2025, en el cual se extendieron las oportunas notas marginales previstas en dicho artículo; y tuvo lugar el día 10 de abril de 2025 el acto entre las partes que terminó sin avenencia por oposición del representante de la mercantil «Carlona, S.L.», como también consta por nota al margen de las tres fincas afectadas.

Los defectos manifestados por el registrador son, resumidamente: a) no es posible practicar nuevo asiento de presentación, pero sí hacer constar por nota al margen del asiento en su día practicado la aportación de la instancia solicitando la práctica de la anotación preventiva, y b) dado que, según el artículo 404 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda demanda ha de ser admitida mediante decreto por el letrado de la Administración de Justicia, será dicho documento judicial, acompañado del escrito de demanda, en su caso, el que haya de presentarse en el Registro.

El recurrente considera, resumidamente, que «(…) la anotación tiene su encaje dentro de las anotaciones a que hace referencia el artículo 42.10 pues es la propia ley la que de forma específica y diferenciada prevé el derecho a exigir la anotación y los efectos de su extensión, lo que denota que sí provoca operación registral (…) No obstante lo anterior, el motivo principal del presente recurso es el segundo defecto advertido por el Sr. Registrador y que califica en base a la Resolución de la DGRN de 20 de julio de 2016 (…)».

 La Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de fecha 20 de julio de 2016 manifestó lo siguiente:

«3. Dados los efectos que sobre el principio de prioridad registral produce el asiento de presentación en el libro diario (artículos 17 y 24 de la Ley Hipotecaria), es lógico que el legislador no quiera que dicho asiento se extienda mecánicamente con la sola aportación del título correspondiente al Registro. Es por ello que el registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al diario.

Pero la calificación que a estos efectos realiza el registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación. Consecuentemente, en este momento inicial el registrador debe limitarse exclusivamente a comprobar que concurren los requisitos que nuestro ordenamiento establece para que un documento pueda acceder al libro diario. Si se cumplen estos requisitos ha de practicarse el asiento de presentación, aunque se pueda ya observar que existe algún defecto que en su momento provocará la negativa a practicar la anotación o inscripción definitiva del título.

 En la nota de calificación objeto de recurso se deniega el asiento de presentación solicitado alegando como fundamento entre otros preceptos el apartado tercero del artículo 420 del Reglamento Hipotecario. Dicho precepto dispone: “Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: (…). 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna”.

En coherencia con lo que ya se ha señalado en apartados anteriores, este centro directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro. Este es el criterio que ha de presidir la interpretación del artículo 420.3. Por tanto, sólo en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación.

En el supuesto de este expediente el documento que se pretende presentar es una copia de la interposición de demanda con el fin de que se extienda la anotación preventiva a que hace referencia el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

En cuanto a la anotación preventiva solicitada, no puede desconocerse que, aunque el procedimiento que se insta se encuadra dentro de aquellos a que se refiere el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria, ya que se demanda en juicio la propiedad del inmueble y por lo tanto sería de aplicación el artículo 139 del Reglamento, de una interpretación conjunta de las reglas séptima, octava y novena del artículo 209.1, resulta que la anotación tiene su encaje dentro de las anotaciones a que hace referencia el artículo 42.10, pues es la propia ley la que de forma específica y diferenciada prevé el derecho a exigir la anotación y los efectos de su extensión.

La regla séptima distingue entre la demanda interpuesta por el promotor contra quienes no hubiesen comparecido en el procedimiento ante el registrador o hubiesen formulado oposición y la demanda interpuesta fuera de los casos de oposición por cualquier interesado, entendiendo como tal a los incluidos en el expediente, para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble y a ambos supuestos se les aplica lo dispuesto en la regla octava: “Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincas afectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se practique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente. En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a la anotación preventiva practicada las normas sobre prórroga o mantenimiento de vigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación del Registrador”.

En consecuencia, dicha anotación tiene la virtualidad de evitar la caducidad de las notas marginales extendidas y además su duración se sujeta a un plazo distinto al general del artículo 86 de la Ley Hipotecaria siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

Por el contrario, la regla novena señala que siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, referente a la misma finca se concluirá el expediente, pero no le es de aplicación lo dispuesto en la regla octava para los dos primeros casos, por lo que en este supuesto la anotación se sujetara a lo dispuesto en los artículos 42 de la Ley Hipotecaria y 139 de su Reglamento.

En cuanto a la necesidad de mandamiento ordenando la extensión de anotación preventiva de la demanda interpuesta, la norma dice que la anotación preventiva se practicará como consecuencia de la presentación en el Registro de la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente, por lo que será este hecho el que determine la posibilidad de extender la anotación.

Pero la referencia a la presentación en el Registro de la demanda interpuesta no supone en ningún caso una excepción al principio de legalidad recogido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria que exige que la documentación presentada en el Registro sea auténtica. Sólo en tasadas excepciones se admite la presentación de documentos privados y del texto del artículo trascrito no puede deducirse dicha excepcionalidad.

La presentación del escrito no implica per se la admisión de la demanda, ya que se requerirá, conforme al artículo 404 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el letrado de la Administración de Justicia, examinada la demanda, dicte decreto admitiendo la misma y dará traslado de ella al demandado para que la conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda.»

 En relación con el primer defecto, según resulta del expediente de este recurso, se extendieron las oportunas notas marginales previstas en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria el día 21 de marzo de 2025 y tuvo lugar el día 10 de abril de 2025 el acto entre las partes que terminó sin avenencia por oposición del representante de la mercantil «Carlona, S.L.», como también consta por nota al margen de las tres fincas afectadas.

La demanda junto con la solicitud de que se practicara la anotación preventiva prevista en la regla octava del artículo 209.1, tuvo entrada el día 19 de septiembre de 2025, es decir, aun no habiendo transcurrido el plazo de seis meses de vigencia de las notas marginales, por lo que fue correcta la actuación del registrador de no practicar un nuevo asiento de presentación, puesto que lo correcto era poner al margen del asiento de presentación inicial, que en su día se practicó de la solicitud de inicio del expediente de doble inmatriculación, al objeto de mantener la prioridad ganada por dicho asiento, sujeta además a las prórrogas correspondientes de la vigencia del asiento de presentación.

Si, por el contrario, dicha solicitud hubiera tenido lugar una vez caducada la vigencia de las notas marginales del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, es decir seis meses de su fecha, lo correcto, en este caso concreto, sí sería la práctica de un nuevo asiento de presentación quedando sujeta a calificación la documentación presentada, con sus correspondientes prórrogas, si procedieran.

Respecto del segundo defecto, como se expresó en la citada Resolución de 20 de julio de 2016: «La presentación del escrito no implica per se la admisión de la demanda, ya que se requerirá, conforme al artículo 404 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el letrado de la Administración de Justicia, examinada la demanda, dicte decreto admitiendo la misma y dará traslado de ella al demandado para que la conteste en el plazo de veinte días. Por lo tanto será este documento judicial acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-11143

Vistos los artículos 3, 18, 42, 43 y 209.1.8.ª de la Ley Hipotecaria; 139, 416 y 420 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de enero de 2000, 7 de mayo de 2002, 9 de mayo de 2003, 2 de marzo de 2005, 23 de diciembre de 2008, 20 de septiembre de 2010, 28 de marzo de 2011, 3 de mayo de 2012, 20 de noviembre de 2013, 9 de julio y 30 de noviembre de 2015 y 3 de mayo de 2016.