Se trata de dilucidar en este expediente si procede practicar la cancelación de la condición resolutoria solicitada en una escritura de compraventa de fincas gravadas con dicha condición, a cuyo efecto se incorpora, a la escritura de compraventa, copia autorizada electrónica, dotada de código seguro de verificación, de otra escritura en virtud de la cual se procede a la cancelación de la condición resolutoria, siendo este el único defecto de la nota de calificación que se recurre.

La registradora de la Propiedad entiende que no procede la cancelación de la condición resolutoria, porque, «constituyendo ambas escrituras títulos inscribibles independientes en el sentido que recogen los artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento Hipotecario, para proceder a la calificación y en su caso a la cancelación de la condición resolutoria instrumentada en otra escritura diferente a la ahora presentada, es preciso que esta última se presente por el interesado de forma independiente y bajo distinto asiento de presentación con el fin de iniciar así un nuevo procedimiento registral tal y como viene exigiendo el actual artículo 245 de la Ley Hipotecaria el cual en su nueva redacción señala que el procedimiento registral se iniciará mediante la presentación presencial o telemática en el Registro de una solicitud, en la que figurará una dirección postal o electrónica a efectos de notificaciones y a la que se acompañará el documento que se trate de presentar. Así también resulta de lo dispuesto en el artículo 421 del Reglamento Hipotecario que en su párrafo primero se refiere a la regla general de “asiento único”.

El hecho de que el notario autorizante incorpore a una escritura otra relativa a un negocio jurídico independiente pero relacionado con la misma finca, no implica que la presentación del primer título suponga o lleve implícita la del segundo, sino que por el contrario deberá ser objeto de una presentación independiente y autónoma por parte del interesado. Una vez presentada dicha escritura se iniciará respecto de la misma un nuevo procedimiento registral en el que de conformidad con el artículo 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria se procederá a su calificación y despacho.

A mayor abundamiento cabe también señalar que en la solicitud presentada en su día y que dio lugar al asiento de presentación de la escritura de compraventa únicamente se relacionó la escritura de compraventa autorizada por el Notario de Oviedo, don Vicente Martorell García, de fecha veinte de mayo del año dos mil veinticinco número 764/2025 sin que ninguna mención se hiciese a la escritura de cancelación de condición resolutoria otorgada por el notario Vicente Martorell García el treinta y uno de enero de dos mil veinticinco bajo el número 136 de su protocolo».

El notario considera, en el fundamento de Derecho primero del recurso, que el hecho de que se alegue otro defecto –que no es objeto del recurso– relativo a la escritura de cancelación de la condición resolutoria propiamente dicha –y que hay que decir que la registradora lo expresa con carácter subsidiario, para el supuesto de que se entendiese que dicha escritura de cancelación de condición resolutoria incorporada a la escritura de compraventa presentada hubiera de ser tenido en cuenta–, demuestra que no hay una imposibilidad técnica ni ontológica en proceder a la calificación de la cancelación solicitada.

En el fundamento de Derecho segundo, trata de rebatir la manifestación que se contiene en la nota de calificación de que la escritura de cancelación de condición resolutoria, que se incorpora a la de compraventa presentada, ni complementa a esta última, ni determina la perfección del negocio jurídico en ella instrumentado dado que se refiere a un negocio independiente y autónomo, alegando lo siguiente: «Pues podríamos preguntarle al banco que financió la operación si hay tal “independencia y autonomía”, pues durante semanas insistió en el contenido de la condición resolutoria (de la parca publicidad registral no resulta) y en que se le asegurase y así constase la cancelación de dicha condición.

Y quien dice el banco, dice los propios vendedores, que pretenden dejar claro que sólo se cancele la condición resolutoria en lo que afecta a las fincas vendidas y no a las casi cien restantes, así como justificar su derecho de repetición contra el promotor que les vendió a ellos.

Y quien dice el banco y los vendedores, dice también los mismos compradores, que quieren que la acreditación de las manifestaciones de su contraparte sobre la cancelación de la carga conste en su propio título adquisitivo.

Y quien dice los anteriores, dice también el notario autorizante, para una mayor ilustración de las partes y salvaguarda de su responsabilidad, que luego los problemas vienen de donde menos se espera».

En los fundamentos de Derecho tercero y cuarto, el notario recurrente hace referencia a que no se comprende que se aleguen los artículos 245 de la Ley Hipotecaria y 421 de su Reglamento para no practicar la inscripción de la escritura de cancelación de condición resolutoria incorporada a la escritura de compraventa.

A estos artículos nos referiremos más adelante para justificar la improcedencia de practicar la inscripción de la escritura de cancelación de condición resolutoria incorporada a la escritura de compraventa.

Así las cosas y en relación con el fundamento de Derecho primero del recurso, ha de señalarse que el hecho de que la registradora indique (con carácter subsidiario para el supuesto de que se entendiera que la escritura de cancelación incorporada a la escritura de compraventa presentada hubiera de ser tenida en cuenta), el defecto que, a su juicio, adolece la misma, no demuestra que no exista una imposibilidad técnica ni ontológica en proceder a la calificación de la cancelación solicitada, sino que hay que entender que se debe a la doctrina reiterada de esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones 20 de enero, 1 de marzo y 10 y 13 de noviembre de 2006, 31 de enero de 2007, 21 de mayo de 2008, 13 de marzo de 2009, 6 de mayo de 2010 y 16 de octubre de 2015), sobre el carácter unitario que ha de tener la calificación (cfr. artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria), que exige que se incluyan todos los defectos existentes. Este carácter unitario y global es, a su vez, expresión concreta del principio de seguridad jurídica consagrado en el artículo 9.3 de la Constitución, como también señalan, entre otras, las Resoluciones de este Centro Directivo de 5 de marzo de 2014 y 28 de septiembre de 2016.

Es decir, en el supuesto contemplado, para el caso de que se entendiese que, en virtud de la escritura de cancelación de condición resolutoria incorporada a la escritura de compraventa, se pudiera proceder a la cancelación solicitada, no sería correcto que, estando vigente el asiento de presentación que motiva la nota de calificación recurrida, se emitiera una nota de calificación sucesiva alegando un nuevo defecto, pues, sin perjuicio de que ello sea posible –en atención al principio de legalidad, uno de los fundamentales del sistema registral (cfr. Resoluciones de 5 de marzo de 2014, 7 de septiembre de 2015 y 28 de septiembre de 2016)–, el registrador podría incurrir en responsabilidad disciplinaria.

El registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad.

En relación con el fundamento de Derecho segundo, el notario trata de rebatir el fundamento expuesto por la registradora de la Propiedad conforme al cual la escritura de cancelación de condición resolutoria que se incorpora a la de compraventa presentada no complementa ésta última y se refiere a un negocio independiente y autónomo. A tal efecto entre otras manifestaciones dice: «Pues podríamos preguntarle al banco que financió la operación si hay tal “independencia y autonomía”, pues durante semanas insistió en el contenido de la condición resolutoria (…) y en que se le asegurase y así constase la cancelación de dicha condición. Y quien dice el banco, dice los propios vendedores (…) Y quien dice el banco y los vendedores, dice también los mismos compradores (…) Y quien dice los anteriores, dice también el notario autorizante, para una mayor ilustración de las partes y salvaguarda de su responsabilidad, que luego los problemas vienen de donde menos se espera».

Si la escritura de cancelación de condición resolutoria se otorga en enero de 2025 y la de compraventa en junio del mismo año, carece de sentido alegar la insistencia del banco, del vendedor, del comprador, o el propio interés del notario en la salvaguarda de su responsabilidad, pues hubiera bastado con presentar en el Registro de la Propiedad, con carácter previo a la compraventa, la escritura de cancelación de condición resolutoria, asegurando de este modo la efectiva cancelación de la carga. En efecto, por mucho que se haya otorgado la escritura de cancelación, mientras esta no se inscriba en el Registro de la Propiedad no puede afirmarse con certeza que la condición resolutoria haya dejado de existir, dado que en el Registro continúa vigente.

Alega el notario recurrente que entre la escritura de compraventa y la escritura de cancelación de condición resolutoria incorporada, existe la misma dependencia jurídico-económica que hay en muchos actos y negocios en que a la escritura se incorporan otros documentos públicos y solicitudes varias: certificados de defunción para cancelar usufructos vitalicios; certificaciones municipales permitiendo la segregación previa; liquidaciones fiscales para evitar el cierre registral; escrituras de renuncias anteriores a las adjudicaciones hereditarias; peticiones de cancelación de hipotecas caducadas, etc.

Sin embargo, olvida el notario recurrente que ninguno de estos supuestos es equiparable al que ahora se examina.

En los casos citados se trata, o bien de negocios que, aun pudiendo ser autónomos –como la extinción de usufructo o las peticiones de cancelación de hipotecas caducadas–, están comprendidos en el mismo título en el que se documenta otro negocio jurídico; o bien, de documentos que se incorporan al título como documentos complementarios, por ser requisito necesario para la validez del acto que se instrumenta, como la licencia de segregación; o bien, de documentos necesarios para la validez del negocio jurídico que se formaliza, como la escritura de renuncia previa a las adjudicaciones hereditarias, escritura que puede acompañarse a la escritura de herencia o incorporarse a la misma.

Nada impide que en un mismo título se documenten varios negocios jurídicos. Cuestión distinta es que, en el título en el que se documenta un negocio jurídico autónomo, se solicite que se lleve a cabo otra operación derivada de un negocio jurídico también autónomo, documentado en otro título, y que, a tal efecto, se incorpore a aquel este último título.

Entrando en el fondo del asunto, se ha de resolver en este expediente si la incorporación a una escritura de compraventa de otra escritura, por la que se cancela una condición resolutoria que grava las fincas vendidas, permite que esta última sea objeto de calificación y, en su caso, de inscripción en el Registro de la Propiedad; y si para ello sería preciso que esta última escritura sea presentada en el Registro de la Propiedad de forma autónoma e independiente.

Nuestra legislación hipotecaria, cuando emplea la palabra título, lo hace fundamentalmente en un doble sentido: título en sentido material, cuando se refiere a la causa o razón jurídica de una mutación jurídico-real u otra registrable (vid., entre otros, los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento); y título en sentido formal, como forma de exteriorizarse dicha causa, el documento (vid., entre otros, los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento).

El artículo 33 del Reglamento Hipotecario dice que: «Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella, y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite».

De este artículo se deduce que, en ocasiones, el documento público básico para poder ser inscrito requiere otros dos tipos de documentos, tales como los documentos complementarios (como puede ser el certificado de defunción del causante en un título sucesorio); o los documentos acreditativos del cumplimiento de formalidades que sean necesarias (como pueden ser los documentos acreditativos de haber obtenido la correspondiente licencia para realizar una segregación o para declarar una obra nueva).

El actual artículo 245 de la Ley Hipotecaria dispone: «El procedimiento registral se iniciará mediante la presentación presencial o telemática en el Registro de la correspondiente solicitud, en la que figurará una dirección postal o electrónica a efectos de notificaciones y a la que se acompañará el documento que se trate de presentar».

El párrafo primero del artículo 421 del Reglamento Hipotecario dice que «de cada título no se hará más que un asiento de presentación, aunque esté formado aquel por varios documentos o, en su virtud, deban hacerse diferentes inscripciones», recogiendo de este modo que, en un mismo título formal, pueda documentarse más de un título material. Y el párrafo segundo de dicho artículo hace referencia a que no es necesario reseñar en los asientos de presentación los documentos complementarios, siendo evidente que la escritura de cancelación de condición resolutoria incorporada a la escritura de compraventa, conforme a lo hasta aquí expuesto, no es un documento complementario de la compraventa.

La posibilidad recogida en el párrafo tercero del artículo 421 del Reglamento Hipotecario, en la redacción dada al mismo por el Real Decreto 3215/1982, de 12 de noviembre, refiriéndose al asiento de presentación múltiple introducido por la reforma del Real Decreto 2556/1977, de 27 de agosto, permitiendo que pudieran ser objeto de un solo asiento de presentación títulos cuando existiese identidad en las circunstancias primera y segunda del artículo 249 de la Ley Hipotecaria, ha de considerarse hoy, tras la entrada en vigor del artículo 36 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, no concordante con los preceptos actuales de la Ley Hipotecaria sobre el asiento de presentación, que no permiten un solo asiento de presentación de varios títulos en sentido formal. Asimismo, tampoco resulta concordante la referencia a las circunstancias primera y segunda del antiguo artículo 249 de la Ley Hipotecaria, toda vez que las circunstancias del asiento de presentación se recogen ahora en el párrafo tercero del artículo 246 de la Ley Hipotecaria.

Por todo ello, debe entenderse que no cabe proceder a la cancelación de una condición resolutoria formalizada en una escritura pública que se incorpora a otra en la que se documenta un negocio jurídico independiente del que se recoge en la escritura que se incorpora, aunque ambas recaigan sobre la misma finca, sino que la escritura incorporada debe ingresar en el Registro de la Propiedad de forma independiente y autónoma, en unión de la solicitud a la que se refiere el artículo 245 de la Ley Hipotecaria, dando lugar a un asiento de presentación propio e independiente, e iniciándose de esta forma el procedimiento registral para la cancelación pretendida.

Cuestión distinta, pero que no puede tratarse aquí por no ser objeto del recurso, es si la registradora de la propiedad, al tiempo de presentar la escritura de compraventa, debería haber hecho constar, en los términos que resultan del apartado tercero del artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que denegaba la presentación de la escritura de cancelación de la condición resolutoria que se incorporaba, toda vez que ésta no puede ser considerada ni como un documento complementario de la compraventa ni como un documento acreditativo del cumplimiento de formalidades necesarias del título de compraventa presentado.

Por último, recuerda este Centro Directivo que, con relación a la incorporación de una copia autorizada electrónica a una escritura, el principio general consagrado en la doctrina de la Dirección General (cfr. Resolución de 14 de febrero de 2011, entre otras), según la cual: «A este respecto este Centro Directivo tiene declarado que el Notario, como redactor del documento, puede y debe decidir qué contenido ha de tener la escritura con el fin de asegurar que la misma produzca todos los efectos que le son propios, garantizando así no solo los intereses de todos los interesados en el contrato documentado, sino también los intereses y funciones de terceros, e incluso salvaguardando su propia responsabilidad profesional, sin que pueda limitarse esa facultad y obligación del Notario por consideraciones arancelarias que, además de improcedentes, no guardan proporción con la finalidad de garantía de seguridad jurídica, ni con los posibles perjuicios que mediante ello se tratan de eludir». Ahora bien, como ya puso de manifiesto la Resolución de 23 de agosto de 2014: «ello es compatible con intentar, con pleno respeto a lo anterior, lograr el menor coste posible para los otorgantes».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-10569

Vistos los artículos 2, 3, 18, 245, 246, 258.5 y 326 de la Ley Hipotecaria; 7, 8, 33, 421 y 422 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de enero, 1 de marzo y 10 y 13 de noviembre de 2006, 31 de enero de 2007, 21 de mayo de 2008, 13 de marzo de 2009, 6 de mayo de 2010, 14 de febrero de 2011, 5 de marzo y 23 de agosto de 2014, 7 de septiembre y 16 de octubre de 2015 y 28 de septiembre de 2016, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de enero de 2023.