En el presente caso, el recurrente solicita la tramitación de un expediente del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, para rectificar la descripción de la finca 5.622 del término de Cangas e inscribir la georreferenciación de la finca, que se aporta mediante georreferenciación alternativa, validada por la sede electrónica de Catastro, con informe de validación gráfica de resultado positivo.

El registrador deniega la tramitación del expediente, puesto que la georreferenciación aportada solapa, casi totalmente, con la georreferenciación inscrita de la finca registral colindante 31.131 del término de Cangas, inscrita previamente.

El recurrente alega que hay un error en la determinación de los linderos, puesto que la finca que se dice invadida con la que es objeto del expediente no linda con camino, mientras que la que linda con camino es la que es objeto del expediente, aportando un informe técnico para fundamentar su recurso.

Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023 o la de 28 de julio de 2025 que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, como declaró la Resolución de este Centro Directivo de 25 de julio de 2023 declaró: «El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita». Por ello, la alusión del recurrente sobre la falta de justificación de la nota de calificación no puede ser estimada. El registrador ha aplicado en la nota de calificación la doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como las de 20 de junio de 2022 y 22 de marzo de 2024 declaró que a la hora de calificar si la base gráfica presentada invade o no una finca inscrita, el registrador ha de valorar especialmente si esta última tiene base gráfica inscrita o no, dado que las bases gráficas inscritas gozan de la protección de los principios registrales de prioridad, legitimación y tracto sucesivo. En el presente caso, el registrador determina las superficies invadidas y los preceptos infringidos, motivando jurídica y materialmente su calificación, cumpliendo la doctrina de las Resoluciones de 3 de octubre de 2024 y 24 de marzo de 2025.

Por tanto, la calificación registral negativa se funda en la invasión o solape de la georreferenciación aportada con una previamente inscrita, la de la registral 31.131 del término de Cangas. En estas circunstancias, el artículo 199.1, párrafo cuarto, inciso primero, de la Ley Hipotecaria dispone: «El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita». Este inciso no es más que la traslación a la circunstancia de la georreferenciación del principio de inoponibilidad de lo no inscrito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero». Y es que la inscripción de la georreferenciación implica, independientemente del origen catastral o alternativo de la misma, la aplicación a esta circunstancia del asiento de los principios hipotecarios. Por ello, se presume que la finca con georreferenciación inscrita existe y pertenece a su titular con la ubicación y delimitación geográfica expresada en la georreferenciación inscrita, que no puede modificarse sin consentimiento del titular registral de la georreferenciación inscrita, como se desprende del artículo 10.5 en relación con los artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria.

Esta aplicación de los principios de oponibilidad y legitimación registral llevó a esta Dirección General a declarar en la Resolución de 4 de noviembre de 2021 que las coordenadas de los límites de una finca registral no constituyen un simple dato de hecho, sino que son un pronunciamiento jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. Por tanto, invadiendo la georreferenciación aportada otra previamente inscrita, como declaró la Resolución de 19 de abril de 2022, ello implica que tal denegación ha de ser automática y obligada, sin que sea preciso que el titular de la finca ya georreferenciada haya de ser notificado con concesión de un plazo para alegaciones y formulación por su parte de oposición expresa, puesto que no se da en el presente caso, circunstancia excepcional alguna, como ocurría en el supuesto de hecho resuelto por la Resolución de 31 de mayo de 2022, que permita excepción a esta regla general. Además, en el presente caso, la inscripción de la georreferenciación de la finca colindante también debió producirse tras la tramitación de un expediente, por lo que debió notificarse al titular de la finca 6.522 del término de Cangas, sin que el mismo formulara alegaciones, o sin que estas fueran estimadas, en el caso de haberlas presentado.

El recurso, conforme a las normas del Derecho inmobiliario registral, no puede ser admitido en los términos en los que está planteado. En primer lugar, porque la alusión al recurso ante el Tribunal Económico-Administrativo se produce frente a una resolución de la Gerencia Territorial del Catastro, siendo un procedimiento catastral, que no produce efecto alguno a efectos del Registro de la Propiedad. En este sentido, como declaró la Resolución de 30 de enero de 2023, el alta en el Catastro de una subsanación de discrepancias no produce efecto registral alguno (menos aun cuando la resolución ha sido desestimatoria) si se da el caso de que, presentado en el Registro el título correspondiente, no es inscrito, al calificar negativamente el registrador la rectificación de la descripción y la inscripción de la georreferenciación, una vez valoradas las alegaciones de los colindante notificados (en el presente caso, siquiera hay tramitación por invasión de georreferenciación inscrita). Y aunque el recurso fuera estimado por el Tribunal Económico-Administrativo de Galicia, debe recordarse que, como declaró la Resolución de 25 de septiembre de 2024, tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias, su resultado no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria.

En segundo lugar, las circunstancias alegadas por el recurrente, efectivamente, pueden determinar la existencia de una posible doble inmatriculación, que no ha sido apreciada de oficio por el registrador. Sin embargo, las afirmaciones del técnico no pueden ser valorada por esta Dirección General, toda vez que afectan a una georreferenciación inscrita y una vez inscrita la georreferenciación (la de la finca colindante), se producirá en favor de su titular registral el principio de legitimación, conforme al artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria. Por ello, el recurso no puede ser admitido bajo la perspectiva del Derecho registral, pues las alegaciones del recurrente no desvirtúan la calificación impugnada, puesto que la georreferenciación inscrita delimita la ubicación exacta de la finca colindante. Por tanto, dicha calificación es ajustada al Derecho registral, al haber justificado debidamente el registrador su decisión, tanto desde el punto de vista objetivo, pues expresa que la causa de la denegación es la invasión de la georreferenciación inscrita de una finca colindante, como desde el punto de vista jurídico, pues expresa que, de admitirse la solicitud de inscripción, se infringiría el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y la doctrina de la Dirección General al respecto, cumpliendo con la doctrina de las Resoluciones de 3 de octubre de 2024 y 24 de marzo de 2025.

En conclusión, lo que se está pidiendo en el recurso es la inscripción de una georreferenciación, que no puede practicarse sin rectificarse otra previamente inscrita, lo cual no puede hacerse sin el consentimiento de su titular registral. Por ello, ni el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria ni el recurso son los procedimientos adecuados para ello, sino que debe ser el acuerdo de los interesados o la resolución judicial correspondiente la que determine cuales son las georreferenciaciones que inscribir. Por ello, la Resolución de 12 de septiembre de 2024 declaró que el recurso contra la calificación registral negativa no es el cauce apropiado para resolver un conflicto entre titulares registrales colindantes, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, habrá de ser resuelta en los tribunales de justicia, correspondiente en este caso la carga de la prueba a quien alegue la inexactitud registral, conforme al artículo 38 en relación con el artículo 10.5, ambos de la Ley Hipotecaria.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de no admitir la tramitación del expediente, por estar la georreferenciación inscrita protegida por los principios hipotecarios de oponibilidad, legitimación y tracto sucesivo.

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Vistos los artículos 1.3.º, 9, 10, 17, 18, 19 bis, 32, 38 y 199 de la Ley Hipotecaria; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de enero de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de octubre y 4 de noviembre de 2021, 5, 19 y 25 de abril, 31 de mayo, 8 y 20 de junio, 6 y 14 de septiembre y 24 de noviembre de 2022, 23 de enero, 8 de marzo, 3 y 25 de julio, 2 y 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 21 y 22 de marzo, 12 y 25 de septiembre y 3 de octubre de 2024 y 30 de enero, 24 de marzo y 28 de julio de 2025.