La única cuestión que se plantea en este expediente es la posibilidad de practicar una anotación preventiva de embargo por deudas impagadas a la comunidad de propietarios, respecto de una finca registral que al tiempo de presentarse el mandamiento en el Registro figuraba inscrita a favor de la hija y excónyuge del demandado.

El registrador deniega la práctica de la anotación por exigencias del principio de tracto sucesivo.

El recurrente considera que tal principio no resulta de aplicación en el presente supuesto, al haber sido transmitida la finca en el año 2022 a la hija y a la entonces cónyuge del demandado –hoy excónyuge–, fecha en la que –según afirma– ya estaba en tramitación el procedimiento de ejecución de títulos judiciales número 50/2017, que ha dado lugar a la anotación objeto de este recurso, cuya demanda se presentó el día 19 de abril de 2017. Alega que las transmisiones se efectuaron con la exclusiva finalidad de eludir las responsabilidades del deudor frente a la comunidad de propietarios y que ambas adquirentes no podían desconocer la existencia de tales deudas, tanto por los estrechos vínculos familiares que las unen con el ejecutado como por constar previamente extendida sobre la finca una anotación de embargo a favor de la propia comunidad y hallarse en tramitación otro procedimiento de ejecución en el que también fue demandada la esposa del deudor.

Del historial registral resulta que el demandado, don J. L. V. M., adquirió la finca por herencia de sus padres en virtud de escritura autorizada el día 30 de octubre de 2012, inscribiéndose a su favor el día 23 de agosto de 2017. Dicha finca fue aportada a la sociedad conyugal con su esposa en escritura autorizada el día 11 de diciembre de 2012, practicándose la inscripción el día 24 de agosto de 2017.

Posteriormente, en escritura autorizada el día 17 de junio de 2022, los cónyuges procedieron a liquidar su sociedad conyugal, como consecuencia de su divorcio, adjudicándose la finca en distinta proporción, y en la misma fecha, donaron a su hija la nuda propiedad de la finca, reservándose la esposa el usufructo de la misma. Ambas inscripcUno de los principios básicos de nuestro Derecho hipotecario es el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria. La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.

Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las exigencias del principio de tracto sucesivo exigen que el procedimiento del que dimana el mandamiento ordenando la extensión de una anotación, de embargo en este supuesto, se haya entablado contra los titulares registrales, sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna.

Como recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, «la fundamental función calificadora del Registrador, está sujeta al art. 20 LH que exige al Registrador, bajo su responsabilidad (art. 18 LH), que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos, debiendo el Registrador denegar la inscripción que se solicite en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, prohibiéndose incluso la mera anotación preventiva de demanda si el titular registral es persona distinta de aquella frente a la que se había dirigido el procedimiento (art. 20, párrafo séptimo)».

En efecto, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria en su último apartado es claro a este respecto cuando determina que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento».

Cuando el legislador quiere excepcionar la regla del tracto sucesivo –manifestación en sede registral del principio constitucional de la tutela judicial efectiva–, lo establece expresamente, como ha hecho para procedimientos criminales en el mismo artículo 20 de la Ley Hipotecaria o para embargos tributarios en el artículo 170.6 de la Ley General Tributaria.

Ninguna de estas circunstancias concurre en este expediente, por lo que prevalece la regla general contenida en dicho artículo, cual es la que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. El artículo 140.1 del Reglamento Hipotecario así mismo dispone que si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos.

En el supuesto de este expediente, cuando el mandamiento se presenta en el Registro, la finca aparece inscrita a favor de personas distintas del demandado, por lo que no procede practicar la anotación preventiva ordenada y en consecuencia el recurso no puede ser estimado.

 En cuanto a la alegación que realiza el recurrente, relativa al conocimiento por las titulares registrales de la existencia del procedimiento de reclamación de las deudas, lo cual a su juicio implica la ausencia de buena fe, constituye una presunción basada en circunstancias de hecho que excede de la calificación registral, debiendo ser apreciada, en su caso, por los tribunales de Justicia.

En cualquier caso, el conocimiento de la deuda y el hecho de adquirir la finca con las cargas que la gravan no implica que las titulares registrales actuales deban quedar excluidas de las actuaciones judiciales de las que resulta el embargo decretado, por el contrario, lo que si se constata es su falta de intervención en él.

Finalmente, tampoco puede compartirse el argumento del recurrente de que la finca fue transmitida con posterioridad a la interposición de la demanda, pues, además de que en tal fecha la finca ni siquiera constaba inscrita a favor del demandado, sino de sus progenitores, y de que el embargo se decretó en el año 2025, los principios expresados de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos impiden practicar cualquier inscripción que pueda perjudicar a los titulares registrales que no han intervenido en el procedimiento en la forma legalmente prevista, evitando así la indefensión proscrita por nuestro ordenamiento, tal y como resulta de los anteriores fundamentos de Derecho.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

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Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 1, 17, 18, 20, 34, 38, 40, 42 y 82 de la Ley Hipotecaria; 100 y 140 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013, 22 de abril de 2015 y 21 de septiembre de 2023; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de febrero de 1987, 26 de marzo de 1998, 3 y 7 de abril de 2001, 20 de marzo de 2003, 15 de noviembre de 2016 y 18 de marzo de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de julio de 2022, 9 de enero de 2023 y 30 de enero de 2025.