Mediante escritura pública otorgada el 3 de junio de 2025 ante el notario de Sa Pobla, don Jesús María Morote Mendoza, protocolo número 687, que fue presentada en el Registro de la Propiedad de Inca número 1 el mismo día, causando el asiento de presentación 3.525 del Diario 2025, se formaliza la compraventa de la registral 11.067 del Ayuntamiento de Muro.

La registradora suspende la inscripción solicitada tras advertir la existencia de un supuesto de doble inmatriculación (concretamente con la registral 5.407 del Ayuntamiento de Muro), iniciando de oficio el procedimiento para la subsanación de dicha situación, regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

El notario recurrente entiende que el inicio de dicho expediente no puede implicar el cierre registral a la inscripción de la compraventa de una de las fincas afectadas por el mismo, pues si dicho efecto no se produce en aquellos casos en que el mismo se encuentra tramitándose, tampoco conllevará dicha consecuencia en aquellos otros supuestos, como ocurre en el caso del título calificado, que el expediente no se ha iniciado; añade que el comprador ha devenido dueño de la finca, siendo lo procedente practicar la inscripción solicitada con la presentación del título, entendiéndose con el nuevo titular registral las actuaciones a seguir para la subsanación de la doble inmatriculación advertida.

Como ya ha afirmado esta Dirección General, el régimen jurídico del tratamiento de la doble inmatriculación respecto de dos o más fincas o partes de ellas cambia sustancialmente tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, pues ahora es objeto de una novedosa regulación, y además, con rango de ley, debiendo por tanto entenderse tácitamente derogado el artículo 313 del Reglamento Hipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015.

El artículo 209 de la Ley Hipotecaria dispone que el expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación se iniciará o bien de oficio por el registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes. Además la regla tercera del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria prevé que «si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes».

Como declaró la Resolución de 26 de julio de 2016, tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del referido precepto legal.

Indiscutida la posibilidad de que el registrador inicie, de oficio, el expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, la cuestión que se debate en este recurso es si el comienzo del procedimiento determina que se produzca un cierre registral a documentos presentados en el Registro de la Propiedad antes de su iniciación o, como ocurre en el caso del presente expediente, cuya presentación haya motivado, precisamente, que el registrador advierta la existencia de la situación patológica que con la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria se trata de subsanar.

La respuesta no puede ser más que negativa. Efectivamente, una vez iniciado de oficio el expediente y conforme a la regla tercera del artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria, notificados los titulares de derechos inscritos en cada una de las fincas registrales, señala la regla quinta que «si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas», lo que ocurre en el supuesto de hecho objeto de este expediente.

Si el asiento de presentación del documento presentado para su inscripción se hubiera extendido con posterioridad al inicio del expediente, nada impediría la práctica de la inscripción solicitada a nombre del nuevo adquirente, el cual habrá quedado enterado de la existencia de la situación patológica en que consiste la doble inmatriculación por el efecto propio generador de publicidad de la nota marginal prevenida en el artículo 209.1.3.ª de la Ley Hipotecaria.

En el caso de este expediente, el expediente para la subsanación de la doble inmatriculación se inicia, precisamente, con ocasión de la presentación del título.

En el artículo 209 de la Ley Hipotecaria no existe previsión de que la práctica de la nota marginal advirtiendo de la existencia del procedimiento determine o produzca los efectos de un cierre registral.

En consecuencia y, por analogía con el caso tratado en la Resolución de 24 de febrero de 2025, tampoco puede entenderse que, en estos supuestos, el inicio de oficio del expediente regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria conlleve el rechazo a la inscripción de una transferencia dominical presentada con anterioridad a su iniciación, entendiéndose con el nuevo adquirente las actuaciones prevenidas en el citado precepto, practicándose al mismo las notificaciones oportunas y convocándole a él y al titular de la registral 5.407 a fin de que logren un acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y, para el caso de no lograrse, sea de aplicación la regla quinta del citado artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria, quedando a las partes reservada la acción que proceda para que por los tribunales se decida sobre cuál de las titularidades publicadas es preferente.

Y todo ello, sin necesidad de que el interesado solicite la práctica de la inscripción mediante instancia con firma legitimada durante la vigencia de la nota marginal prevenida en el artículo 209.1.3.ª de la Ley Hipotecaria, pues la presentación del título revela una voluntad inequívoca del presentante en orden a solicitar la práctica de las operaciones registrales oportunas.

Debe recordarse que, conforme al artículo 425 del Reglamento Hipotecario, «presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia».

Como ya ha indicado este Centro Directivo, en base a este precepto, la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadidas. Por ello, en coherencia con lo anterior, los artículos 19 bis de la Ley Hipotecaria y 434 de su Reglamento prevén que en caso de calificación negativa parcial del documento presentado, el registrador debe notificar el defecto por él apreciado, a la vista de lo cual el presentante o el interesado podrán solicitar la inscripción parcial del documento, sin perjuicio de su derecho a recurrir en cuanto a lo no inscrito (cfr. Resoluciones de 11 de febrero de 1998, 20 de julio de 2006 y 12 de enero de 2012).

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Vistos los artículos 1, 18, 18 bis, 209 y 326 de la Ley Hipotecaria; 425 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2016 y 2 de junio de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre de 2021 y 24 de febrero de 2025.