En el presente caso, la Demarcación de Costas solicita la inscripción de la rectificación de la descripción de una finca inscrita anteriormente, por ser contraria al deslinde de la línea de dominio marítimo-público, al que invade en una superficie de 18,30 metros cuadrados.

El registrador de la Propiedad de Gandía número 3 deniega la inscripción, puesto que la inscripción practicada se refiere a un elemento privativo de un edificio en régimen de propiedad horizontal, cuya superficie ocupada por la edificación se sitúa fuera de la delimitación de la línea del dominio público marítimo-terrestre. Si bien es cierto que la finca matriz linda con dominio público marítimo-terrestre, no resulta del Registro su invasión, puesto que esta resulta de la georreferenciación catastral, que determina que la parcela catastral tiene una superficie de 1.864 metros cuadrados, mientras que la finca registral tiene una superficie en Registro de 1.795 metros cuadrados. Es decir, una superficie que es 69 metros cuadrados menor de la que resulta en del Catastro, cuando la superficie de dominio público invadido es de 18,30 metros cuadrados, según la certificación de la Demarcación de Costas calificada. Entiende el registrador que la certificación confunde los conceptos de finca registral y parcela catastral y que, además, no acompaña la resolución administrativa de deslinde y la georreferenciación resultante, para poder rectificar las situaciones registrales contradictorias.

El recurrente alega que la invasión se determina sobre realidades físicas y no sobre las descripciones registrales literarias, que el registrador tenía conocimiento de que la finca invadía el dominio público marítimo-terrestre, deslindado por Orden Ministerial, por lo que debió denegar la inscripción por aplicación del artículo 36.3.ª del Reglamento de Costas, por invasión de dominio público deslindado. Como la misma se ha practicado solicita la práctica de la anotación preventiva de la Orden Ministerial aprobatoria del deslinde, salvo que por el Registro se emita certificado sobre la realidad jurídica de la finca georreferenciada, que acredite que mide 1.795 metros cuadrados, para que la Demarcación de Costas pueda certificar sobre dicha realidad jurídica y si de la misma resulta la no invasión decaería la interposición del recurso.

Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. En el presente caso, el registrador ha de partir para determinar si existe invasión de dominio público al escenario de calificación registral gráfica de la aplicación homologada para el tratamiento de las bases gráficas del distrito hipotecario. Del mismo resulta que la realidad aparente de la finca, derivada de la representación gráfica que es la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, acredita que el muro delimitador del complejo que se ubica sobre la finca se ubica respetando la línea de dominio público marítimo-terrestre. Sin embargo, es la parcela catastral la que sitúa el límite de la parcela más allá de ese muro delimitador, ya dentro de la línea de dominio público marítimo terrestre. Esta conclusión se refuerza si atendemos a las superficies que resultan del Registro y del Catastro, pues la superficie registral es de 1.795 metros cuadrados y la del Catastro es de 1.864 metros cuadrados, siendo la diferencia de 69 metros cuadrados, cuando la superficie de dominio público invadida por la parcela catastral es de 18.30 metros cuadrados, como acredita la certificación calificada.

Por tanto, de la situación anterior, el registrador entiende, con acierto, que no existe realmente una invasión del dominio público marítimo-terrestre, puesto que la realidad aparente de la finca registral, representada por la realidad física de la construcción, inscrita en el Registro de la Propiedad, respeta esa línea de dominio público marítimo-terrestre. Por dicha razón, practicó en su día la inscripción de los elementos privativos de la división horizontal transmitidos por vía de herencia.

Ciertamente, como entiende la Demarcación de Costas en Valencia, el certificado de invasión de dominio público marítimo-terrestre se realiza sobre realidades físicas, pero el Registro de la Propiedad opera con realidad físicas, con sustancia jurídica. Y, si se observa la situación resultante de la cartografía catastral se puede observar que lo que invade el dominio público marítimo-terrestre es la parcela catastral y no la construcción. Por tanto, ningún impedimento jurídico hay para la práctica de la inscripción, ante la no invasión de dominio público marítimo-terrestre de la finca matriz, tal y como se describe en el Registro.

Dicha situación hubiera sido fácilmente determinable si se hubiere solicitado la tramitación de un expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, con aportación de una georreferenciación alternativa a la catastral, para subsanar la inexactitud catastral. Pero, tratándose de un supuesto, cual es la inscripción de una transmisión hereditaria, en el que la georreferenciación no es circunstancia necesaria del asiento, ello requiere aportación por parte del interesado de una georreferenciación alternativa, por inexactitud de la catastral, en virtud del principio hipotecario de rogación. Por ello, no ha lugar a la solicitud del recurrente de que el Registro emita certificación sobre la realidad física de la finca, puesto que el registrador solo puede expedir publicidad formal de lo que consta en el asiento, sin poder actuar de oficio. Y, en el presente caso, no habiendo georreferenciación inscrita, no puede conformarla de oficio el registrador.

Es doctrina reiterada de esta Dirección General que la actuación preventiva de los registradores en defensa del dominio público se ha acentuado con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio. Así lo ha entendido en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, que entienden que la citada ley avanzó decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, al prever que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas, cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público. Esta obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de tratar de impedir la práctica de inscripciones que puedan invadir el dominio público tiene su origen y fundamento, con carácter general, en la legislación protectora del dominio público, pues, como señala la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, tanto en su artículo 6 como en su artículo 30, los bienes y derechos de dominio público o demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de nuestra Constitución.

Por ello, la Resolución de esta Dirección General de 12 de junio de 2025 declaró en su fundamento de Derecho decimoséptimo que «respecto a fincas colindantes con dominio público deslindado y georreferenciado: el registrador protegerá con su calificación registral cualquier usurpación del dominio público, mediante la aplicación informática homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el registrador denegará la tramitación del expediente del artículo 199, expresando en su nota de calificación negativa que la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público. Así lo consideró esta Dirección General en las Resoluciones de 5 de abril de 2022, 26 de julio de 2023 y 10 y 30 de enero y 27 de febrero de 2024. Si no se ha inscrito el acto de deslinde, el registrador notificará a la Administración el carácter obligatorio de su inscripción, conforme al artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas».

Sin embargo, en el presente caso, el registrador no observa invasión de dominio público, al superponer la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea con la georreferenciación de la línea de dominio público marítimo-terrestre y la cartografía catastral. En el mismo sentido, la Resolución de 8 de enero de 2025 declaró en su fundamento de Derecho segundo: «la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación con el dominio público y las servidumbres legales. Sólo en el caso en que de tal comprobación resulte invasión o intersección, procedería la solicitud por el registrador de un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas».

En un supuesto de hecho similar, la Resolución de 17 de abril de 2023, declaró que si el registrador, a través de la cartografía disponible en el Registro, así como de la catastral, comprueba que la parcela en que se ubican dichos componentes invade la zona marítimo-terrestre, lo que ha de hacer (por aplicación combinada de los artículos 35 y 36 del Reglamento General de Costas) es requerir a los interesados la aportación de plano del que resulte la exacta ubicación de los componentes privativos, para comprobar tanto si invaden el dominio público como su relación con las servidumbres de protección y tránsito; y si al registrador le surgen dudas al respecto, lo que ha de hacer al registrador es solicitar de oficio la correspondiente certificación al Servicio Periférico de Costas. Lo que no puede hacer el registrador es requerir a los interesados para que sean éstos quienes aporten dicha certificación. En el presente caso, el registrador no tiene dudas de que los elementos privativos se ubican fuera del dominio público marítimo-terrestre, y que incluso la finca matriz no lo invade.

En otro supuesto de hecho similar, que no idéntico, la Resolución de esta Dirección General de 10 de octubre de 2024 revocó la calificación registral y estimó el recurso ordenando la inscripción de la georreferenciación. La diferencia entre el supuesto de hecho resuelto por dicha Resolución y el de este recurso radica en que, en el caso de la Resolución, el interesado aportó una georreferenciación alternativa, que corregía la invasión del dominio público marítimo-terrestre, notificándose a la Dirección General de Costas la solicitud de inscripción. La Dirección General de Costas competente emitió informe contrario, basándose en la georreferenciación catastral (que invadía el dominio público marítimo-terrestre) y no en la alternativa (que corregía la invasión de la catastral). La registradora admitió las alegaciones, a diferencia de lo que ha ocurrido en este supuesto de hecho, donde el registrador ha calificado que no existe invasión, aun sin disponer de georreferenciación alternativa. El promotor del expediente en aquella resolución interpuso recurso, que fue estimado por la Dirección General. La analogía con el presente caso viene determinada porque en ambos casos no ha existido invasión del dominio público y, tratándose de una inscripción de herencia, no puede obligarse al titular registral a aportar una georreferenciación alternativa, máxime cuando estamos ante una propiedad horizontal, donde compete solicitarla al Presidente de la Comunidad de Propietarios. Es la calificación registral la que, en vista del escenario de calificación registral que resulta de su aplicación informática homologada, integrado por la línea de dominio público marítimo-terrestre, la cartografía catastral y la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, la que ha de determinar si existe o no esa invasión. Y si no tiene duda puede proceder a la inscripción con la descripción que resulta del Registro, sin inscripción de georreferenciación alguna, pues no ha sido solicitada y no es un supuesto en el que sea circunstancia necesaria del asiento.

1Dice la última Resolución citada en su fundamento de Derecho decimotercero: «La situación producida en el presente caso es otro ejemplo de las diferencias entre los conceptos de finca y parcela catastral, que son las unidades de trabajo propio de dos instituciones de distinta naturaleza, como son Catastro y Registro, pero que tienen un objeto común, como es el territorio, al que contemplan desde puntos de vista distintos. Y como declaró la Resolución de 30 de enero de 2024, entre otras, ambas instituciones “operan con derechos distintos: el Administrativo en el caso del Catastro, y el Civil Patrimonial en el caso del Registro. Por lo que, en definitiva, ambos están sujetos a principios distintos, actuando el Catastro de oficio, aplicando principios propios del Derecho Administrativo y el Registro de la Propiedad, como instrumento para el control de legalidad del tráfico inmobiliario, actuando a instancia del titular que quiere protegerse, por aplicación del principio de rogación, que requiere la presentación del título en el Registro y la solicitud de inscripción, con un riguroso control de legalidad, a través de su calificación registral, por delegación del Estado, que no se aplica a los actos que se den de alta en el Catastro, como se desprende de la Resolución de este Centro Directivo de 11 de mayo de 2023. Siendo su naturaleza y funciones distintas, distintas son también sus unidades de trabajo, la parcela catastral y la finca registral. Sus conceptos pueden corresponderse con los términos de propiedad, de naturaleza económica, que atiende a la utilidad económica de la cosa, con pleno respeto a su función social y de dominio, que atiende a las facultades que el propietario, quien da unidad al concepto de finca, puede ejercer sobre la cosa. La parcela catastral, basada en la apariencia física, y la finca registral, a la que dota de unidad una titularidad dominical, que por el hecho de tener un título válido y eficaz se inscribe en el Registro para publicar el exacto derecho real que recae sobre ella. Por ello, no siendo realidades conceptuales coincidentes, puede ocurrir que una finca registral, con su código registral único esté integrada por varias parcelas catastrales, cada una con su propia referencia catastral. O viceversa, que una parcela catastral esté integrada por varias fincas registrales. Por ello, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023, la Ley 13/2015, ha mantenido la sustantividad y autonomía propia de ambos conceptos. La parcela catastral puede venir determinada por una mera realidad física, que revela una capacidad económica. La finca registral, como unidad del seguro mercado inmobiliario, sólo opera cuando los actos de transformación de esa realidad física se hacen con los requisitos adecuados para ello y se inscriben en el Registro de la Propiedad”».

En su fundamento de Derecho decimocuarto afirma: «(…) Sin embargo, dicha realidad jurídica es distinta de la realidad física en la que se ampara la parcela catastral». Ello también ocurre en el presente caso, donde la parcela catastral invade el dominio público marítimo-terrestre, pero no lo hace la realidad aparente de la finca, representada a través de la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea, que sitúa el muro delimitador de la propiedad horizontal, que parece coincidir con la descripción registral de la finca, si atendemos al criterio de la superficie, fuera de la línea de dominio público marítimo-terrestre, sin que los elementos privativos transmitidos estén en su área de influencia. Así, en el presente caso, el registrador, en el ejercicio de su calificación registral, como garante del dominio público marítimo-terrestre, tiene la certeza de que la realidad física amparada por el folio registral no invade el dominio público marítimo-terrestre deslindado y quien lo hace es la georreferenciación catastral, sin que la finca tenga georreferenciación inscrita.

Por ello, no existiendo defectos jurídicos que impidieran la inscripción, practicó la misma, en una actuación que debe considerarse ajustada a Derecho, como también la nota de calificación negativa, ahora recurrida, en la que el registrador considera que no hay tal invasión del dominio público marítimo-terrestre de la finca registral, sin que pueda modificarse un asiento que está bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), sin consentimiento de todos sus titulares, o sin una resolución judicial que así lo determine, tras procedimiento en el que hayan sido partes demandadas todos los titulares registrales. En este sentido, como declaró la Resolución de 6 de septiembre de 2023, el hecho de que la descripción que de la finca se hace en el título, idéntica a la que figura en el Registro, no coincida con la descripción catastral, que resulta de las certificaciones incorporadas a la escritura, no impide la inscripción con la descripción que consta en el Registro. Cuestión distinta es la relativa a la incorporación al Registro de la referencia catastral de la finca, que dependerá de la calificación que sobre el particular realice el registrador, sin que la misma implique rectificación descriptiva alguna, puesto que la Ley 13/2015 mantiene la sustantividad y autonomía propia de los conceptos de finca registral y parcela catastral, como declaró la citada Resolución de 27 de septiembre de 2023.

Ello determina, en el presente caso, que no es el titular registral quien tiene que justificar la no invasión de dominio público marítimo-terrestre de la finca matriz en la que se ubican los elementos privativos transmitidos. Y ello porque no hay situación registral contradictoria que rectificar y porque la inscripción por título de herencia no es uno de los supuestos en los que la georreferenciación sea circunstancia necesaria del asiento. Al contrario, ha de ser la Demarcación de Costas en Valencia la que comunique a la Dirección General del Catastro el carácter erróneo de la parcela catastral, para que rectifique y adapte su geometría a la de la línea de dominio público marítimo-terrestre, conformando una nueva georreferenciación catastral, en aplicación del principio de colaboración entre Administraciones Públicas que establecen el artículo 103.1 de la Constitución Española y los artículos 140 a 142 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre.

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Vistos los artículos 103 y 132 de la Constitución Española; 6, 30 y 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas; 1.3.º, 9, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria; 36 del Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de abril de 2022, 17 de abril, 11 de mayo, 26 de julio, 6 y 27 de septiembre y 29 de noviembre de 2023, 10 y 30 de enero, 27 de febrero, 22 de marzo y 10 de octubre de 2024 y 8 de enero y 12 de junio de 2025.