En el presente caso, mediante escrito privado, el recurrente interpone recurso por silencio en la actuación del Registro de la Propiedad de Iznalloz, ante sendos escritos presentados los días 25 de junio y 8 de octubre de 2.021, en los que se solicita la rectificación de oficio de un asiento que según el recurrente ha sido practicado con error, mediante el inicio de un expediente para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica y la rectificación de la inexactitud del asiento.
El Registro de la Propiedad de Iznalloz contesta por un medio de mensajería electrónica, de uso general (whatsapp), al número de teléfono móvil designado por el remitente de los escritos, sin que los escritos se presenten en el Registro de la Propiedad.
En el mensaje se le comunica que para lograr el objetivo debe ponerse en contacto con la Notaría y con el Ayuntamiento para proceder a la rectificación del título que provocó el asiento y que es el que causa la inexactitud registral.
Dicha notificación se recibe por el recurrente, que ya se había dirigido al Ayuntamiento de Moclín que, mediante resolución de 20 de julio de 2021 contestó a la petición del recurrente, alegando que la adquisición de la propiedad de la finca se hizo de buena fe y durante 27 años la posesión de la misma ha sido indiscutida y pacífica y, que de existir error, este se ha producido por parte de la parte vendedora que ha identificado mal la finca vendida y que si se identifica correctamente, el Ayuntamiento acudirá donde sea menester para subsanar el error.
El recurrente, siguiendo la recomendación efectuada por el Registro de la Propiedad de Iznalloz, se dirige a la Notaría de Iznalloz a la que remite escrito solicitando la rectificación de la escritura, de fecha 22 de marzo de 2022, que recibe contestación del notario de Iznalloz, de fecha 4 de abril de 2022, en el cual se pone a disposición de los otorgantes para realizar la rectificación.
Sin haberse realizado más gestiones al respecto, el recurrente interpone el recurso, mediante escrito de fecha 3 de junio de 2025, es decir, más de 3 años después de todas las actuaciones relatadas.
El recurso no puede ser admitido por una serie de causas.
En primer lugar, por la falta de objeto, puesto que el recurso ha de formularse contra una calificación registral negativa, que en este caso no se ha producido.
No se regula en la legislación hipotecaria la interposición de recurso por silencio en la actuación registral.
Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 25 de marzo de 2025 el recurso procede contra una calificación registral negativa, no cuando la decisión registral es la de la práctica del asiento. Y ello es así, porque una vez practicados, los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales y solo pueden ser rectificados con el consentimiento de su titular registral, o en su defecto, mediante resolución judicial recaída en procedimiento judicial contradictorio en el que haya sido parte el titular registral, conforme al artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.
Ello es, además, consecuencia de la presunción «iuris tantum» de exactitud que se deriva del principio hipotecario de legitimación registral, puesto que como dispone el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, se presume que los derechos inscritos existen y pertenecen al titular registral en la forma determinada en el asiento respectivo.
Por otro lado, tampoco es cierto, como pretende el recurrente que haya habido una inacción o silencio por parte del Registro de la Propiedad.
El registrador no presentó los escritos del recurrente en el año 2021 porque eran un documento privado, se solicitaba el inicio de un expediente para lograr la concordancia por quien no era titular registral de la finca que se pretendía concordar, sin que el recurrente haya acreditado tampoco la titularidad de las fincas afectadas o la representación de quienes son sus titulares registrales.
Ante el error sobre la cuestión jurídica que se debate, prefirió remitir un mensaje por vía telemática, en el número de teléfono designado por el autor de los escritos, con su dictamen sobre el hecho en cuestión. Respecto de la eficacia de esa notificación, ha de traerse a colación la doctrina reiterada de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 14 de mayo de 2019 o 22 de octubre de 2024, por la cual la normativa, tanto hipotecaria como notarial, reguladora de los requerimientos y notificaciones, ha de interpretarse de acuerdo con la exigencia constitucional de garantizar el derecho a la tutela judicial efectiva, en los términos en que la misma es interpretada por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 7 de mayo de 2012, en el sentido de que debe adoptarse la debida diligencia para procurar el conocimiento personal por parte del afectado.
Ello se ha producido en el presente caso, puesto que ha llegado a conocimiento del recurrente que lo que debe hacerse para lograr la rectificación del asiento es la previa rectificación del título que causó la inexactitud registral, con intervención de los otorgantes.
Lo que realmente late en el presente caso es el error del recurrente en cuanto a la forma de rectificar la inexactitud registral.
A este respecto el supuesto de hecho del presente recurso es similar al que motivó la Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo de 2025, pues no estamos ante un supuesto de discordancia de la realidad jurídico-registral de la finca con la realidad física extrarregistral, a resolver mediante la tramitación de un expediente de los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria, alternativamente, sino ante una inexactitud del asiento provocada por una inexactitud del título que lo provocó, que ha de rectificarse en la forma determinada por el artículo 40 de la Ley Hipotecaria. Como dijimos en el fundamento de Derecho segundo de la citada Resolución: «la rectificación del Registro debe realizarse por los cauces previstos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, al disponer: “La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente.
Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.
La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.
La rectificación, en consecuencia, exige el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial en procedimiento seguido contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho».
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación recurrida, por no existir silencio del Registro de la Propiedad, que ha emitido y notificado su dictamen sobre la situación; ni calificación registral negativa que recurrir; por falta de legitimación del recurrente para solicitar el inicio del expediente para lograr la concordancia, pues no es el titular registral de la finca a concordar, y por error en el procedimiento para rectificar el Registro, que debe ser el previsto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, con su remisión al Título VII, en su caso, y no por los medios del Título VI
Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Vistos los artículos 9.3 de la Constitución Española; 1, 18, 19 bis, 38, 40 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; la Sentencia del Tribunal Constitucional de 7 de mayo de 2012; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de julio y 14 de octubre de 2014, 30 de noviembre de 2015, 3 de mayo y 29 de julio de 2016, 6 de junio de 2017, 12 de enero, 23 de marzo, 18 de abril, 17 de mayo y 13 de septiembre de 2018 y 14 de marzo, 14 de mayo, 6 de septiembre y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio y 22 de octubre de 2020, 6 de octubre de 2021, 6 de noviembre de 2023, 25 de abril, 28 de mayo, 11 de julio y 2 y 22 de octubre de 2024 y 25 de marzo y 12 de mayo de 2025.
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