Se debate en el presente expediente si, una vez inscrita una concesión administrativa cuyo objeto es la construcción y explotación de viviendas en régimen de alquiler sujeto a protección pública, e inscrita la obra en construcción de una de las edificaciones, compuesta por 488 viviendas, 529 plazas de garaje y otros 488 trasteros, para registrar ahora la correspondiente declaración de finalización de la obra resulta inexcusable presentar en el Registro, además, la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, siendo relevantes los siguientes extremos:

a) del Pliego de Prescripciones Técnicas, que consta inscrito, resulta una referencia a que «con carácter previo a la recepción de la obra, el concesionario deberá presentar a la Administración concedente (…) [entre otros muchos documentos como libro de edificio, proyecto de ejecución, manual de uso y mantenimiento, acta de recepción de la obra] el cuadro de superficies útiles y construidas de todas los elementos privativos y comunes, que sirvan de base para la comprobación de la escritura de obra nueva y de división horizontal».

b) del Pliego de Condiciones Particulares, que también consta inscrito, resulta que el concesionario, «concluidas las obras, deberá otorgar la correspondiente escritura de declaración de obra nueva», y también de este pliego de condiciones particulares resulta regulada la posibilidad de formular consultas por parte de los posibles licitadores a la Administración, en los siguientes términos: «el plazo para solicitar aclaraciones sobre el contenido de los pliegos es de hasta 20 días hábiles antes de la fecha límite fijada para recibir las ofertas en el anuncio de licitación; para facilitar las respuestas la Administración contará con 10 días hábiles desde el vencimiento del plazo de presentación de aclaraciones».

Resulta oportuno recordar aquí que son los pliegos de condiciones particulares los que deben establecer de manera clara si las respuestas dadas por la Administración, antes de adjudicar la concesión, ante las consultas de los posibles licitadores, son o no vinculantes, dado lo establecido en artículo 138.3 de la Ley de Contratos de Sector Público, que expresa que: «En los casos en que lo solicitado sean aclaraciones a lo establecido en los pliegos o resto de documentación y así lo establezca el pliego de cláusulas administrativas particulares, las respuestas tendrán carácter vinculante y, en este caso, deberán hacerse públicas en el correspondiente perfil de contratante en términos que garanticen la igualdad y concurrencia en el procedimiento de licitación». Como se desprende de la parte reproducida de las condiciones particulares, no resulta del expediente el carácter vinculante de las mismas.

c) del documento que contiene las «preguntas y respuestas» planteadas por los posibles licitadores y respondidas por la Administración concedente, que se publicó antes de otorgar la concesión, resulta que ante la pregunta formulada acerca de si las condiciones particulares exigían otorgar escritura de división horizontal, o si bastaba con otorgar escritura de declaración de obra nueva, la respuesta de la Administración fue la siguiente: «se informa que la normativa requiere escritura de división horizontal».

d) ante la confusión que causa esta respuesta, dado el tenor literal del contenido de los pliegos, el concesionario, una vez ya adjudicada la concesión, solicitó aclaración a la Administración concedente, la cual, mediante respuesta a su consulta, determinó que la división horizontal no era sino una opción («la concesión tiene por objeto la promoción y construcción, para el posterior arrendamiento de las viviendas, plazas de aparcamiento y trasteros. no resultando legalmente posible en ningún momento su enajenación, por tratarse de bienes de dominio público; el Pliego de Condiciones Particulares que rige la concesión. establece en su clausula 31 que el concesionario podrá explotar la obra completa, por tanto, concretará en su oferta los valores en renta máximos a abonar por los usuarios por el arrendamiento de las viviendas y los trasteros y plazas de aparcamiento vinculadas; En los Pliegos que rigen la concesión, la única referencia a la división horizontal se hace en la cláusula 16 del Pliego de Prescripciones Técnicas, al establecer la documentación final de obra que el concesionario debe presentar ante la Administración concedente con carácter previo a la recepción de la obra; No obstante, teniendo en cuenta el carácter de estas viviendas, que en ningún momento pueden ser enajenadas y que se explotarán en su conjunto por la empresa concesionaria, se considera que, mientras la concesión este en vigor, la división horizontal debe entenderse como una opción, pudiendo ser suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad la escritura pública de declaración de obra nueva terminada, que precede al arrendamiento de las viviendas, junto con el documento administrativo adecuado que establezca la vinculación entre las viviendas y las correspondientes plazas de aparcamiento reflejando las determinaciones de las viviendas establecidas en los correspondientes proyectos»).

En consideración al anterior relato fáctico, debe manifestarse esta Dirección General respecto de los siguientes extremos:

a) si cabe interpretar que el Pliego de Prescripciones Técnicas y el de Condiciones Particulares imponen la necesidad de otorgar escritura de división horizontal simultánea o inmediata a la escritura de declaración de finalización de la obra.

b) si la respuesta dada por la Administración en fase de licitación, ante la consulta formulada, tiene carácter vinculante o no.

c) si existe normativa que, en definitiva, ampare al registrador para exigir la división horizontal con anterioridad a registrar la finalización de la obra.