La DGSJFP avala la inscripción parcial de la representación gráfica pese a la oposición de colindantes.

Pocas resoluciones han tenido un impacto tan clarificador, y al mismo tiempo tan perturbador para la práctica registral y para su publicación en el Geo Portal del Registro de la Propiedad, en materia de georreferenciación y deslinde como las dictadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública los días 8 de noviembre de 2022 y 24 de mayo de 2023.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20247

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-14771

Ambas parecen consolidar una doctrina de gran relevancia jurídica registral, pero al mismo tiempo perturbadora de la práctica registral.

¿Cuál es la relevancia jurídica registral? 

La posibilidad de inscribir parcialmente la representación gráfica georreferenciada (catastral o alternativa) de una finca, incluso cuando exista oposición de alguno de los colindantes, siempre que el resto haya mostrado conformidad o no oposición, y siempre que el promotor solicite expresamente la inscripción parcial del perímetro no controvertido. Por tanto, se puede lograr la inscripción gráfica sin que la oposición aislada de un colindante bloquee la totalidad del expediente.

Y ¿cuál es el elemento perturbador de la práctica registral?

Por un lado, el deslinde o georreferenciación parcial da lugar a una línea poligonal no cerrada, lo que conlleva una imposibilidad técnica de calcular geométricamente la superficie interior. Por tanto, mientras no se complete la delimitación total del perímetro, no podrá aplicarse el párrafo 7º del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, según el cual “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria.”

Y dado que el precepto (art. 9b LH) presupone la existencia de una representación gráfica inscrita, con perímetro cerrado y superficie determinada, la georreferenciación parcial, al no definir un área, no puede servir de base para la rectificación de cabida en aquellos supuestos en los que así se solicite.

Esta limitación conviene recordarla, pues la mayoría de las inscripciones gráficas vienen precedidas por una solicitud de rectificación de cabida, normalmente con diferencias que exceden las tolerancias admisibles de mera rectificación. En tales casos, la georreferenciación no es una opción, sino una exigencia legal ineludible, y solo puede desplegar sus efectos sobre la superficie cuando el perímetro quede perfectamente cerrado.

En consecuencia, aunque pueda inscribirse la delimitación parcial de los linderos no controvertidos, la superficie registral deberá, en la mayoría de los supuestos, mantenerse inalterada hasta que se inscriba la representación gráfica completa que cierre el contorno de la finca. 

El deslinde parcial o la inscripción gráfica parcial delimita, pero no cuantifica, es decir, fija jurídicamente una línea, pero no una extensión. Solo la georreferenciación total permitirá que la cabida registral se ajuste a la realidad geométrica.

Y, por otro lado, la actual infraestructura del Geo Portal de los Registradores no permite aún publicitar geometrías abiertas o discontinuas, lo que limita su eficacia frente a terceros.

La imposibilidad técnica de representar gráficamente estas inscripciones parciales en el Geo Portalconvierte su publicidad en invisible, y sin visibilidad gráfica, todo queda reducido a la publicidad literaria, ya sea mediante nota simple informativa o certificación registral.

El criterio de la DGSJFP:

La DGSJFP abre la puerta a una gestión más flexible y realista de los procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, en especial el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, permitiendo avanzar en la inscripción gráfica sin que la oposición aislada de un colindante bloquee la totalidad del expediente.

Las resoluciones parten de una afirmación tan simple como contundente: “Cualquier deslinde de fincas puede ser total o parcial. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse” (art. 200 LH). Esta previsión, aplicable también al artículo 199 LH, permite al promotor delimitar únicamente una parte de su finca, la que se encuentre libre de controversia o en la que todos los colindantes hayan mostrado conformidad o no oposición.

La DGSJFP añade, además, una precisión importancia: incluso el deslinde total de una finca constituye, en realidad, un deslinde parcial de las colindantes, limitado a la línea común que comparten con aquella.

De este modo, se rompe con la interpretación rígida que entendía la inscripción gráfica como un “todo o nada”: ahora, la inscripción parcial de la representación gráfica es jurídicamente viable y puede solicitarse por el interesado.

Geometrías abiertas y discontinuas: las inscripciones literarias y las inscripciones gráficas del Registro de la Propiedad deben adaptarse y superar las limitaciones técnicas.

La Dirección General va aún más lejos al reconocer que el deslinde o georreferenciación parcial no requiere necesariamente un polígono cerrado.
Aunque el resultado sea una línea poligonal abierta o discontinua, ello no impide su inscripción, ni puede justificarse su rechazo por limitaciones técnicas de la aplicación gráfica registral o del Geo Portal de los Registradores.

La DGSJFP aprieta las tuercas a los responsables de los programas de gestión y del Geo Portal del Registro de la Propiedad al decir sin tapujos que “por imperativo legal, tanto la aplicación gráfica registral homologada como el geo portal registral, y en su caso, también los programas de gestión registral habrán de adaptarse para admitir y gestionar adecuadamente las georreferenciaciones parciales.”

Con esta frase, la Dirección General no solo fija doctrina, sino que marca una exigencia técnica y jurídica inaplazable: el Registro debe ser capaz de mostrar gráficamente lo que inscribe, aunque sean líneas abiertas o tramos parciales de deslinde.

El reconocimiento de la inscripción parcial de representaciones gráficas plantea un desafío inmediato: cómo publicitar adecuadamente esas líneas abiertas o discontinuas, de modo que su eficacia registral sea real y no meramente teórica.

Hasta ahora, el sistema gráfico registral, basado en la aplicación gráfica homologada (Geo Base) y en el Geo Portal de los Registradores, ha estado concebido para gestionar geometrías cerradas, vinculadas a una finca concreta y con una superficie determinada geométricamente.

Sin embargo, las citadas resoluciones de la DGSJFP de 8 de noviembre de 2022 y 24 de mayo de 2023 obligan a un cambio de paradigma: el Registro debe ser capaz de representar tramos de linderos georreferenciados, aunque no cierren un perímetro completo.

Ello exige una adaptación tecnológica y conceptual del sistema de información gráfica registral. Las aplicaciones registrales deben permitir almacenar, visualizar y compartir líneas abiertas, distinguiéndolas claramente de las geometrías cerradas, pero sin excluirlas del flujo de publicidad formal, de manera que puedan ser consultadas por notarios, técnicos y ciudadanos con la misma fiabilidad que las representaciones gráficas cerradas.

Asimismo, el Geo Portal registral, como herramienta abierta de la publicidad gráfica registral, ha de incorporar estas geometrías parciales dentro de las capas temáticas, señalando visualmente su carácter de tramo inscrito o deslinde parcial. Solo así la publicidad gráfica cumplirá su función: dar transparencia a la delimitación física del derecho inscrito, con independencia de que la finca esté completamente o solo parcialmente georreferenciada.

En definitiva, la eficacia frente a terceros de la inscripción parcial depende de su correcta publicidad registral por medio del Geo Portal de Registradores, no siendo suficiente que la línea abierta figure inscrita en el folio registral.

Porque en la era de la información espacial, una inscripción gráfica que no se ve, no existe, pero conviene no olvidar su límite natural: no hay superficie donde no hay cierre, y, por tanto, no cabe rectificación superficial sin perímetro completo.