Registralmente, con motivo de la inscripción de la compraventa de una finca registral se inscribió también su georreferenciación catastral incorporada al título de compraventa, sin haberse tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. La descripción registral fue, por expresa manifestación de los otorgantes, una «descripción registral coincidente con la catastral y con la realidad física».

Las inscripciones practicadas lo fueron directamente en base a Catastro y no consecuencia de la tramitación de expediente específico alguno que prevea la intervención activa de colindantes como ocurre ahora.

Ahora su comprador y ya titular registral solicita inscribir una georreferenciación alternativa que sustituya a la catastral inscrita.

Para ello se tramita, ahora sí, el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en el que consta oposición expresa del titular registral de otra finca (registral 8.604) que alega que la georreferenciación inscrita lo fue indebidamente al no habérsele notificado previamente a su inscripción la operación registral solicitada, sino sólo tras la práctica del asiento, y que la invasión de su finca que resulta de la georreferenciación catastral inscrita se ve ahora acrecentada con la georreferenciación alternativa pretendida, ante la cual muestra su oposición formal y documentada gráficamente.

En concreto, sostiene que se invade «la escalera de acceso a la finca de mi titularidad» la cual «no es parte de la registral 20335, y nunca lo ha sido, sino que sirve de lindero con ella y pertenece en consecuencia a mi propiedad».

El registrador concluye diciendo que «de las alegaciones formuladas y de la documentación presentada por el alegante, resultan la seguridad de quien suscribe acerca de la invasión de la finca del alegante con las nuevas coordenadas, y (…) Acuerdo, tomando en consideración las alegaciones formuladas por D. G. J. D. C., denegar la inscripción de la representación gráfica».

El promotor del expediente recurre alegando, en esencia:– que lo que pretende es la inscripción de una georreferenciación alternativa a la que consta inscrita para adecuarla a su realidad física, pero no se solicita una modificación de cabida de la finca.– que la georreferenciación catastral inscrita fue notificada, tras ser inscrita, a los titulares de las fincas registrales colindantes sin que conste impugnación alguna.– que la finca registral 8.604, titularidad de quien ahora formula oposición a la inscripción de la nueva georreferenciación, «no tiene incorporada representación gráfica y no consta coordinada con el Catastro».– que el registrador ha rechazado facilitar al promotor copia de la oposición formulada, y que ello le causa indefensión.– que «el alegante confunde la escalera de acceso a nuestra finca (dentro de nuestra georreferenciación inscrita) con la escalera de acceso a su finca, que es distinta e independiente a la nuestra». Y que «ninguna escalera exterior de acceso (…) se encuentra descrita en la inscripción registral de la finca n.º 8.604».– que «no constando georreferenciada la finca registral n.º 8.604, y no constado en su descripción registral ninguna escalera exterior, corresponde a la parte alegante probar lo que alega sobre la propiedad de las escaleras, mediante un informe técnico o documentación suficiente, lo cual no acontece en este caso».– Que «a efectos de acreditar que existen dos escaleras distintas que discurren muy cerca la una de la otra, y que una de ellas es de acceso a la finca registral n.º 8.604 y la otra pertenece al perímetro de la registral n.º 20.335 (…) Acta de requerimiento y presencia del Notario D. Eusebio Ruiz Ilundain, que con fecha 11 de marzo de 2025, giró visita al emplazamiento».

Como cuestión previa debe recordarse que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma».

Por no tanto, han de tenerse por inadmitidos y no ser tomados en consideración el informe topográfico y el acta notarial de presencia que el recurrente adjunta a su recurso y que según el informe del registrador no fueron aportados al tiempo de la calificación que ahora se recurre.

Entrando en el fondo del asunto, procede hacer una serie de consideraciones al respecto de las afirmaciones del promotor y recurrente, del alegante, y del propio registrador. En primer lugar, sostiene el promotor y recurrente, para combatir la oposición formulada por el titular de la finca colindante, que no consta que éste formulara impugnación de la georreferenciación catastral previamente inscrita cuando le fue notificada tras la inscripción de aquella, y que ahora, sólo se pretende sustituirla por una georreferenciación alternativa, pero sin rectificación de la superficie de la finca.

También destaca que la finca registral 8.604 titularidad de quien ahora formula oposición «no tiene incorporada representación gráfica y no consta coordinada con el Catastro» y que, aunque el opositor alega invasión de una escalera exterior que forma parte de su propia finca, en la descripción registral literaria de ésta no se menciona la existencia de ninguna escalera exterior.

Todas esas afirmaciones, aunque son factores a tomar en consideración al resolver el presente recurso, no obstante, no están contempladas legalmente como causas que impidan a un titular de finca registral colindante formular oposición alegando ser invadido. Por tanto, en estos extremos de su motivación jurídica, su recurso no puede prosperar.

También alega el promotor y recurrente que el registrador ha rechazado facilitarle al promotor copia de la oposición formulada, y que ello le causa indefensión. A este respecto debe señalarse que, como se dijo en la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio: «cada una de las incidencias relevantes que se produzcan durante la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley, tales como el inicio y conclusión de su tramitación, así como la remisión y recepción de notificaciones o edictos, comparecencias, alegaciones, acuerdos, etc., se documentarán debidamente mediante sucesivas diligencias firmadas por el registrador con valor de certificación.