[Artículo de opinión] La Ley 13/2015, de 24 de junio, tiene varias finalidades y entre ellas una principal, pero a veces parece que tiene categoría de secundaria: “la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física” tal como proclama el artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

Y otra la coordinación, mal llamada “finalidad”, cuando en realidad no es tal sino más bien el medio para conseguir la finalidad principal de la “concordancia”; si bien, de facto, el medio ha mutado a finalidad principal.

Lograr la coordinación Registro-Catastro de forma individual (es decir pasito a pasito obviando que la realidad física constituye una trama entrelazada) entre una finca registral y su correspondiente parcela catastral, puede conseguirse directamente por la inscripción de la RGG catastral resultante de ĺa CCDyG o bien dando una “vuelta” o un “paseo” tal como está descrito en la Segunda Resolución Conjunta de la DGC y la DGSJyFP de 23 de septiembre de 2020.

Es decir, cuando los propietarios manifiestan que la RGG catastral NO se corresponde con la realidad física, debe elaborarse una RGG alternativa y utilizar los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria (arts. 199.2, 200 y 201.1.b de la Ley Hipotecaria).

Y la Ley, y especialmente las Resoluciones Conjuntas previstas en el artículo 10.6 de la Ley Hipotecaria (“haga usted las leyes, …, que ya haré yo los reglamentos”), pretende que esta “vuelta” o “paseo” convierta una RGG alternativa inscrita en una RGG catastral debidamente coordinada siguiendo los siguientes cinco pasos:

1. Inscripción de la RGG alternativa en el Registro de la Propiedad.
2. Comunicación de la inscripción de la RGG alternativa al Catastro.
3. Alteración de la parcela catastral.
4. Comunicación de la alteración catastral por parte del Catastro al Registro.
5. Constancia registral de haberse alcanzado la coordinación gráfica.

Y estos 5 pasos necesitan para su adecuado funcionamiento y para superar la situación actual, entre otras acciones las siguientes:

CELERIDAD en las alteraciones Catastrales comunicadas por el Registro.

COMUNICACIÓN BIDIRECCIONAL (hoy en día, en términos generales, la comunicación es unidireccional del Registro al Catastro).

RESPETO a lo previamente inscrito (no me refiero a respeto al RP sino a la voluntad manifestada por el propietario mediante un IVGA que ha superado un doble filtro, la calificación registral y el trámite de notificaciones-requerimientos a los colindantes antes de su inscripción, así como “iniciar a su costa el correspondiente procedimiento de mejora de precisión previsto en la Legislación Hipotecaria”, es decir, una manera elegante de invitar al ciudadano pagar de su bolsillo la subsanación de las discrepancias catastrales.

Pero, las disfunciones de la Ley 13/2015, de 24 de junio, no solo competen a Catastro.

La aplicación de los principales principios hipotecarios tan rigurosos y exigentes a las RGG, como sí se tratara de un contrato de préstamo hipotecario o de una partición hereditaria, es un error del legislador sino están precedidas o acompañadas de un deslinde total por obviarse determinadas características técnicas de las RGG, ya sean catastrales o alternativas, como la metodología seguida en la captura de los datos, la escala utilizada, la documentación cartográfica de apoyo, la fecha de realización, etc., circunstancias que redundan en la precisión y exactitud del dato que publica el Registro de la Propiedad.

Fijémonos en la diferencia, cuando el Registro publica las circunstancias de un derecho real de hipoteca, en concreto el importe de tasación, por ejemplo 150.000 euros; la cifra publicada no está sujeto a la estadística, a la probabilidad, a la precisión y a la exactitud; son 150.000 euros, ni un euro más ni uno menos.

Sin embargo, cuando publica el RP un par de coordenada (x y) la transposición de la afirmación anterior de euros a cm, es decir, ni 1 cm más ni 1 cm menos no es del todo cierta, al menos en la realidad física, que ha demostrado ser muy tozuda.

[Recuerdo: Artículo 198 LH “La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física …”. ]

Ese dato, un par de coordenadas (x y) aunque lo obvien los operadores jurídicos sí está sujeto a la precisión obtenida en la captura de su dato.

De tal forma, que si se trata de una coordenada (x y) catastral tiene una precisión nominal de +/- 0,5 m en urbana y +/- 2 metros en rústica, sin olvidar que los metros de cartografía catastral no son iguales a los metros oficiales; la diferencia es debida a la proyección UTM y oscila entre +/- 0,06% por aplicación del coeficiente de anamorfosis.

Catastro lo que garantiza estadísticamente es que en el 95% de los casos el punto estará́ a menos de 0,5 metros en urbana o a menos de 2 metros en rústica.

Las coordenadas publicadas por el Registro de la Propiedad permiten situar con precisión un punto sobre la cartografía catastral u otras cartografías, pero para realizar su posicionamiento sobre la realidad material deben emplearse las técnicas topográficas adecuadas.

Sin embargo, la proclamación de los principios hipotecarios de especialidad, exactitud, prioridad y salvaguarda de los Tribunales convierte unos datos sujetos a una precisión y probabilidad estadística en una verdad incontrovertible e inatacable, o dicho de otra forma, ese dato con su precisión y demás extremos técnicos una vez pasa el filtro del Registro se convierte en dato registral, sin más, no sujeto a precisión, ni probabilidad estadística, etc., ni siquiera su metodología reviste importancia.

Y esta situación con infinidad de casuísticas, cuando la demarcación gráfica hipotecaria de un Registro de la Propiedad está prácticamente vacía no genera un problema de presente, y más si se sigue el marco de trabajo habitual, de finca en finca, de operación jurídica en operación jurídica, y se obvia la trama gráfica registral, ya sea existente o expectante.

Si bien, a medida que se van incorporando nuevas RGG en la demarcación gráfica hipotecaria, empezarán a aparecer los solapes, las intersecciones, las incoherencias, las discrepancias superficiales, en definitiva, surgen problema jurídicos que no tienen reflejo en la realidad física, y que difícilmente la sociedad lo va a entender y aceptar.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, establece la inclusión de una base física que sustenta el contenido jurídico de los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad y asimismo que la RGG sea una circunstancia más de las que aparece en el folio registral, y de este modo, completar la descripción literaria de la finca, incide de forma clara y directa en una de las principales finalidades de la institución registral: Promover la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

Y en uno de los principios hipotecarios básicos del sistema registral, el principio de especialidad, que impone la perfecta identidad de la finca sobre la que recaen los derechos y que mejora el adecuado funcionamiento del resto de los principios hipotecarios rectores del derecho registral.

De igual forma, el principio presunción de exactitud y el principio de fe pública registral, requieren que la finca registral donde recaen los derechos publicados esté identificada de forma indubitada y unívoca.

Pero conviene recordar, que los principios hipotecarios de especialidad, de presunción de exactitud y el principio de fe pública registral no despliegan sus efectos por la mera declaración de los mismos, sino que deben estar respaldados por la FIABILIDAD del DATO, por tanto, resultado de la CALIDAD DE LA INFORMACIÓN GRÁFICA que accede al Registro.

Y la fiabilidad del dato registral, requiere de un control de calidad, mediante la calificación por parte del Registrador.

Las RGG, ya sean catastrales o alternativas, deben ser sometidas a una previa calificación con la finalidad de que solo accedan al Registro aquellas RGG que superen dicho filtro de calificación, ya que las mismas, una vez hayan accedido al Registro se convierten en RGG registrales y se presumirá que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada, y no tan solo eso, también gozarán del principio de prioridad ante posteriores RGG que pueden solaparse, intersectar o dejar huecos incoherentes.

Por tanto, es necesaria la existencia de un previo trámite depurador de las RGG, ya sean catastrales o alternativas, presentadas al Registro de la Propiedad. Una actuación contraria o laxa del Registrador provocará incertidumbre en la publicidad registral, favorecerá nuevos conflictos entre colindantes, con AAPP y redundará negativamente en el concepto del ”Valor Económico de la Incertidumbre”.

Y con relación a la calidad de la información gráfica, parece evidente que el legislador (en su intento de que el Registro de la Propiedad se adapte a, perdón, se coordine con Catastro), impone la cartografía catastral como primera opción, y no tan solo eso, sino que a efectos registrales hay una preeminencia de la información catastral sobre las gráficas alternativas, al dotar a las primeras, a pesar de su menor calidad, de la fuerza jurídica que se deriva de su coordinación tal como dispone el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria.

Y por sí fuera poco, se establece que la CCDyG sea el elemento esencial, ya que a partir de él se realizan las operaciones de contraste cartográfico, para la inscripción de la representación gráfica de las fincas; y por sí no fuese suficiente o existiera alguna duda de las “virtudes” de la cartografía catastral la Segunda Resolución Conjunta del año 2020 ha premiado al “sistema catastral” con un “extra ball” el criterio de identidad grafica o margen de tolerancia gráfica.

Y finalmente, el IVGA, que como vehículo de transporte de archivos GMLS no merece crítica, pero sí que la merece como el intento de secuestrar el auténtico informe o certificado del técnico competente (solo espero y deseo, que al igual que la premonición fallida de la canción de 1981, VIDEO KILL THE RADIO STAR, el IVGA “no mate” el informe o certificado técnico ni al propio Técnico Competente).

… ¡cuánta información nos perdemos al recibir en las oficinas registrales un IVGA con un simple encasillado de datos, habitualmente no cumplimentados! … [Primera Resolución Conjunta de 26 de octubre de 2015, apartado séptimo: Especificaciones técnicas que ha de cumplir la descripción gráfica de las parcelas para la incorporación de alteraciones en la cartografía catastral para su rectificación].

Porque convertir la cartografía catastral en cartografía registral, de manera automatizada, por la simple manifestación del propietario acerca de la correspondencia entre la realidad física y CCDyG (por la vía del art. 18.2 de la LCI), mediante manifestación por lo general poco fundada, poco informada y deficientemente asesorada o bien manifestación forzada por motivos de urgencia o de abaratamiento de costes económicos, es una práctica temeraria y azarosa, y es ahí́ donde el técnico competente y la calificación registral deben evitar la catastralización, no tan solo de las bases gráficas registrales sino del propio sistema.

Si bien, lo cierto, es que a veces, la cartografía catastral sí que se corresponde suficientemente con la realidad física, pero esa certeza debe ser siempre acompañada del juicio de un propietario debidamente informado y asesorado por que no por un Geómetra Experto o cuanto menos técnico competente.

Pero ello, no es impedimento para que el Registrador no califique la representación gráfica catastral (de igual forma la alternativa) mediante la operación de superposición del recinto catastral con otras cartografías oficiales, y entre ellas la propia del Registro de la Propiedad, a fin de visualizar y comparar la parcela catastral con la realidad física derivada de la orto-fotografía y con otras limitaciones administrativas de naturaleza cartográfica que pueden afectar a la propiedad de una finca (costas, montes, vías pecuarias, carreteras, acequias vistas o cubiertas, expropiaciones no inscritas, reparcelaciones proyectadas no ejecutadas, etc.).

La delimitación catastral no debe convertirse sin más en delimitación jurídica de la propiedad inmobiliaria ratificada por el Registrador por el solo cumplimiento de los requisitos alfanuméricos, o por la mera ausencia de oposición fundada de los colindantes que en ningún caso validan los errores catastrales (o por la aplicación del criterio de la DGSJyFP con relación al artículo 9b de la LH), siendo aconsejable la previa intervención del Técnico Competente y la posterior calificación del Registrador: registral, jurídica, geométrica y cartográfica mediante la comparación del recinto catastral con la realidad foto interpretada.

Volviendo de nuevo al ejemplo de la publicidad registral de una hipoteca y si me permiten la comparación, la publicidad registral de una hipoteca, de sus elementos esenciales (entre ellos el importe de tasación) se basa en metadatos con relevancia jurídica extraídos por el Registrador de un título público con autoría (nombre y apellidos del notario, población, fecha, protocolo; certificado de tasación emitido por sociedad homologada reconocida por el Banco de España, firmado por técnico competente, vigente a la fecha del otorgamiento, sujeto a una regulación del mercado hipotecario y sin condicionantes que impidan su inscripción) que ha sido sometido a una rigurosa calificación por parte de un profesional cualificado (registrador), generando y garantizando calidad, fiabilidad y trazabilidad del dato objeto de publicidad.

Y vuelto a cambiar de tercio, ni más ni menos merece la base gráfica registral, ya sea de origen catastral o alternativa. La publicidad de las RGG, y los principios hipotecarios citados, deben sustentarse en un dato de calidad, fiabilidad, trazabilidad y autoría.

La ausencia de estas características, de forma generalizada, puede provocar que queden desvirtuados los principios hipotecarios de especialidad, de presunción de exactitud y de fe pública registral con relación a las RGG registrales.

oscarcasanova