La modificación en la descripción de un elemento privativo con incremento de su superficie privativa a costa de los elementos comunes de la división horizontal cuenta con el acuerdo unánime de la junta de propietarios (siquiera sea suplida la voluntad de uno de ellos por resolución judicial), lo cierto es que la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal deberá ser formalizada por los representantes de la comunidad de propietarios (vid. artículos 5 y 13 de la Ley sobre propiedad horizontal, pues según el primero de ellos, en su último párrafo, «en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución»; y, conforme al segundo precepto, el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en todos los asuntos que la afecten), sin que pueda realizarse únicamente por los propietarios de dicho elemento privativo (salvo que sean facultados mediante el correspondiente documento público –vid. artículo 1280.5.º del Código Civil–).
Frente a las alegaciones del recurrente sobre la Resolución de este Centro Directivo de 18 de abril de 2023 cabe recordar que se refería a una escritura de rectificación de descripción de la superficie de determinada finca en un edificio en régimen de propiedad horizontal que fue otorgada no sólo por la propietaria de dicha finca sino también por la presidenta de la comunidad de propietarios.
Por último, debe revocarse el defecto relativo a la exigencia de certificado de técnico que acredite que la descripción que ahora se declara sobre la finca –y de todo el edificio en su conjunto– coincide con el proyecto para el que se obtuvo la licencia de obras y no se han producido alteraciones o modificaciones desde la declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal.
Como sostiene el recurrente, queda acreditada la antigüedad suficiente de la edificación en los términos previstos en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo, precepto este que, como es sabido, permite la inscripción de edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, cuando ello se acredite (entre otros medios posibles) mediante certificación catastral o técnica en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, que es precisamente lo que ocurre en el supuesto a que se refiere este recurso.
No obstante, como ha puesto de relieve recientemente este Centro Directivo en Resolución de 12 de febrero de 2025, el citado apartado 4 del artículo 28 de la misma ley, en la letra c), dispone que «cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario».
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