SPOILER: ANTES NO AHORA SI.
Hasta fechas recientes, la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública entendía que la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca no constituía, con carácter general, un requisito indispensable para la inscripción de las declaraciones de obra nueva, salvo en supuestos de dudas fundadas sobre la identidad de la finca o cuando la construcción ocupaba la totalidad de la parcela o alguno de sus linderos.
Sin embargo, la Resolución de 24 de junio de 2025 ha supuesto un cambio doctrinal trascendental. En ella se establece que constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva la previa inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, con independencia de que la edificación ocupe o no la totalidad de la superficie, se encuentre o no adosada a un lindero, e incluso aunque el registrador no aprecie dudas sobre su concreta ubicación.
La Dirección General justifica este giro en dos razones principales. En primer lugar, porque únicamente a través de la inscripción de la base gráfica puede realizarse el análisis geométrico-espacial que permite comprobar que la edificación se ubica efectivamente dentro de los límites de la finca resultantes de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. En segundo lugar, porque con ello se evita que acceda al Registro un listado parcial de coordenadas relativas a la porción de suelo ocupada por la edificación, sin someterse a lo previsto en los artículos 9.b), 199 y, especialmente, 10.5 de la Ley Hipotecaria. Este último precepto dispone que, una vez inscrita la representación gráfica de la finca, se presumirá, conforme al artículo 38 de la Ley, que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en dicha representación gráfica catastral incorporada al folio real.
En consecuencia, la doctrina vigente concluye que la representación gráfica de la finca debe inscribirse de manera previa en toda declaración de obra nueva. El efecto esencial de este requisito es extender los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación misma de la edificación que se declara.
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