En el presente expediente se analiza una escritura por la que se formaliza una declaración de obra por antigüedad sobre una finca descrita como rústica, declarando que sobre la misma existe una construcción con una antigüedad estimada de 18 años y acreditando dicho extremo por certificado técnico en el que consta la descripción de la misma y las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación.

La registradora suspende la inscripción al comprobar que en la cartografía auxiliar existente en el archivo informático de la oficina, que el suelo en que se asienta la edificación declarada está calificado de suelo no urbanizable protegido, por lo que considera que no podrá accederse a inscribir ninguna edificación salvo que se acredite que la misma estaba ya prescrita a la entrada en vigor de la anterior Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, urbanística valenciana, esto es, en fecha 1 de febrero de 2006. De la escritura resulta que el certificado técnico acredita que la obra tiene 18 años de antigüedad, y se firma el certificado en el año 2024, por lo que es claro que en la fecha de entrada en vigor de la mencionada ley aún no había pasado el plazo de 4 años para entender prescrita la acción de restauración de legalidad urbanística.

En definitiva, estima necesario que se aporte diligencia que incorpore nuevo certificado técnico, del que resulte que la obra se terminó al menos cuatro años antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley urbanística valenciana citada, o bien se aporte certificado municipal del que se desprenda que esta edificación está legalizada y respecto de ella no procede ya ninguna acción de restablecimiento de legalidad urbanística.

La recurrente se opone a dicho argumento por cuanto la declaración de obra nueva terminada tiene como inicio el ejercicio de 2004, si bien no es menos cierto que la construcción existe desde cierto tiempo anterior y que incluso tomando como referencia el año 2004, la registradora no ha comprobado la clase y categoría de suelo existente en el planeamiento urbanístico vigente a dicha fecha, y con ello aplicar adecuadamente el régimen jurídico vigente en dicha fecha.

2. La problemática de la inscripción de escrituras de declaración de obra cuya antigüedad es anterior a la vigencia de una ley posterior más restrictiva ha sido estudiada por esta Dirección General en otras ocasiones -vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»-.

En la reciente Resolución de 1 de abril de 2025, también relativa a la Comunidad Valenciana, ya se afirmó que, «como han declarado las Resoluciones de esta Dirección General de 1 de marzo de 2016 o 19 de marzo de 2024, si se acredita que, a la entrada en vigor de la nueva ley (en el caso debatido, Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana), la obra había sido terminada y desde la terminación había transcurrido el plazo de prescripción señalado por la ley anterior (cuatro años para las infracciones cometidas en suelo rústico sin especial protección, conforme a la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana), no puede ser aplicado el plazo de prescripción establecido por la nueva ley urbanística (quince años). Y ello porque la normativa aplicable a la formalización e inscripción de dichos actos es la vigente en el momento en que se produzca dicha formalización, o la solicitud de inscripción, sufre evidentes limitaciones si se aplica el régimen restrictivo o sancionador impuesto por la ley nueva a supuestos acaecidos durante la vigencia de la ley anterior. Aplicar el régimen de la ley de 2014 supondría el renacimiento de una acción, la de restablecimiento de la legalidad urbanística, que se encontraba prescrita a la entrada en vigor de dicha ley, y supondría por tanto una aplicación retroactiva de la misma», concluyendo en el caso particular de dicha resolución que «la calificación registral no aplica correctamente las normas de Derecho Transitorio, puesto que, terminada la obra en el año 2008, el régimen aplicable es el de la Ley urbanística valenciana y no el de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje».

3. En el presente expediente la antigüedad de la edificación se acredita mediante certificado técnico que constata que la misma corresponde al año 2006 sin haber sufrido modificaciones hasta la fecha actual.

En el año 2006 se encontraba vigente, concretamente desde el 1 de febrero, la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana.

El artículo 224 de dicha ley regulaba un plazo de cuatro años para la prescripción de la acción de restablecimiento de legalidad frente a obras terminadas realizadas sin licencia, plazo de cuatro años que se computaban desde la total terminación de las obras.

No obstante, el apartado cuarto establecía una importante excepción, por cuanto: «4. El plazo de cuatro años establecido en el apartado primero no será de aplicación a las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como (…) sobre suelo no urbanizable protegido, respecto a las cuales no existirá plazo de prescripción, en cuanto a la posibilidad de restauración de la legalidad y reparación al estado anterior de los bienes a que se refiere este apartado».

En el presente caso la registradora comprueba que el suelo en el que se asienta la edificación se encuentra clasificado en la actualidad como suelo no urbanizable protegido y, en efecto, dicha calificación resulta directamente verificable en el visor urbanístico de la Comunidad Valenciana, de carácter público (https://visor.–gva.–es/).

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El vigente planeamiento de Ontinyent fue declarado definitivamente aprobado por resolución de 8 de marzo de 2007, de la Directora General de Ordenación del Territorio, por la que se subsanan las deficiencias a que se refiere el Acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de 1 de diciembre de 2006 y se publicó en el «Boletín de la Provincia» el 11 de abril de 2007.

En un supuesto similar de obra nueva por antigüedad en la Comunidad Valenciana, esta Dirección General, en su Resolución de 4 de septiembre de 2019 y citada por la de 28 de octubre de 2022, atendidas las circunstancias del caso estimó aplicable el régimen del artículo 255 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1992, pero también estimó necesario «certificado municipal acreditativo de que la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística relativa a la edificación cuya inscripción se solicita ya estaba prescrita cuando el suelo sobre que se asienta fue calificado como especialmente protegido».

En dicha Resolución del año 2022 se invocaba la propia jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, como la sentencia número 3373/2020, de 1 de julio: «Como tenemos dicho en nuestra STSJCV núm.–474/2017, de 9 de junio, “si entendiéramos que los hechos se habían producido antes de la entrada en vigor de la LUV (Ley 16/2005, de 30 de diciembre), la norma aplicable sería la LRAU (Ley 6/1994, de 15 de noviembre). Pero la LRAU no contiene norma alguna referente a la restauración de la legalidad, de manera que el legislador Valenciano remitió la regulación de esta actividad, según se expresa en la Disposición final, al Texto Estatal vigente, que en aquella época estaba integrado por el texto refundo de 1992, cuyo artículo 255.1 establece que: “los actos de edificación y uso del suelo relacionados en el artículo 242, que se realicen sin licencia u orden de ejecución, sobre terrenos calificados por el planeamiento como zonas verdes, suelo no urbanizable protegido o espacios libres quedaran sujetos al régimen jurídico de los artículo 248 y 249, ‘sin que tenga aplicación la limitación del plazo que establece dicho artículo’.

Es decir, “si entendemos que es aplicable el Texto de 1992, como consecuencia de la decisión, perfectamente legítima del Legislador valenciano, (de acuerdo con el Pleno. Sentencia 61/1997, de 20 de marzo de 1997. Recursos de inconstitucionalidad), tampoco habría caducado o prescrito la potestad de la administración para reaccionar frente a la ilegalidad de la obra materializada por el actor.”

Si por alguna circunstancia “entendiéramos que tampoco resulta de aplicación el TR de 1992 y tuviéramos que aplicar el art 188 del TR de 1976, deberíamos llegar a la misma conclusión que en los casos anteriores, pues la interpretación del artículo 188 de la misma, no podría hoy día hacerse al margen de lo que establece la Directiva 92/43/CEE, de 21 de mayo, relativa a la conservación de los hábitats naturales, fauna y flora silvestre, de manera que, estos supuestos específicos de lugares LIC, en base a lo que previene el artículo 6 de la Directiva citada, deben merecer, a los efectos del artículo 188 mencionado, la misma protección que dispensa esa norma a las zonas verdes y los espacios libres.”».

Por su parte, la más reciente sentencia número 1709/2022, de 28 de abril, en el mismo sentido, señala: «Efectivamente, el legislador autonómico valenciano que aprobó la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, en la medida en que la mencionada norma jurídica no tenía carácter exhaustivo entendió que, tenía el valor de legislación subsidiaria el texto refundido de 1992; como por otra parte así lo explícita en la disposición final primera del cuerpo normativo que hemos considerado.–De aquí que en materia de la restauración de la legalidad vigente la Ley 6/1994, y en la medida en que estas normas no regulan esta materia, (por disposición del legislador valenciano, plenamente competente en materia urbanística, según sentencia del TC 6/97, de 20 de marzo), sería de aplicación el artículo 255 dicho texto refundido, en cuyo caso y para los tipos de suelo que hemos mencionado, concretamente, para los suelos no urbanizables protegidos, no existe caducidad en la potestad de la administración para ordenar la restauración de la legalidad. Así las cosas, en ningún caso y bajo ninguna condición, podríamos entender que ha quedado prescrita la potestad de la administración para ordenar la restauración, ya que se trata de un suelo al que la ordenación urbanística atribuye una especial protección”. Y aun cuando no entendiéramos aplicable la Ley 16/2005 regiría el artículo 225 del texto refundido de 1992 que disponía la misma imprescriptibilidad ya señalada».

Como ha señalado el Tribunal Supremo -cfr. entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de febrero de 2012, recurso de casación número 5346/2008-, cuando se trata de suelos rústicos especialmente protegidos tomarse en consideración que desde una perspectiva urbanística y medioambiental la defensa jurídica de esos suelos se presenta hoy -en el marco de la amplia, reciente y variada normativa sobre la materia, en gran medida fruto de la transposición de los normas de la Unión Europea-, como un reto ciertamente significativo y como uno de los aspectos más sensibles y prioritarios de la expresada y novedosa normativa.–

Confirmada la imprescriptibilidad de la acción de restablecimiento de legalidad o demolición, tanto bajo el régimen de la ley urbanística valenciana de 2005 como el existente con anterioridad al amparo del texto refundido estatal de 1992, en suelos calificados como no urbanizables de protección, solo cabría acceder a la inscripción si se acredita que la obra se finalizó y prescribió bajo otra calificación urbanística que posibilitara dicha inscripción, prueba que corresponde al interesado conforme al artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

A la vista de lo expuesto, debe confirmarse la calificación de la registradora, salvo que resulte acreditado por certificación del Ayuntamiento, como órgano competente en materia de disciplina urbanística, que la obra se encuentra consolidada y no sujeta a acción de restablecimiento de legalidad.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-12132

Vistos los artículos los artículos 65 y 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 18 de la Ley Hipotecaria; 224 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana; 52, 56, 60 y 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2000, 28 de septiembre de 2016, 20 de enero y 10 de junio de 2020 y 6 de junio de 2021; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de septiembre de 2023, 19 y 22 de marzo de 2024 y 1 de abril de 2025.