Mediante escritura pública se formaliza una declaración de ampliación de obra nueva sobre la registral 17.833 del Ayuntamiento de Tordera, que fue presentada en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, causando el asiento de presentación 1.599 del Diario 2025, incorporando representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca, contenida en informe de validación gráfica frente a parcelario catastral con código seguro de verificación. Tramitado el día 26 de mayo de 2025 el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria fueron formuladas alegaciones por don J. A. R., en nombre y representación de una comunidad de propietarios, las cuales tuvieron entrada en la oficina del Registro de la Propiedad el día 7 de julio de 2025 en la que se señala que no se concreta la posible invasión de la finca de su propiedad respecto de la base gráfica propuesta en el expediente, por lo que en fecha 14 de julio de 2025 desde el Registro de la Propiedad se le informa que la base gráfica propuesta es accesible tanto desde el geoportal del Colegio de Registradores como de la Sede Electrónica de Catastro, precisándose las afectaciones que resultan al parcelario catastral a causa de la representación gráfica alternativa cuya inscripción se pretende, concedido un nuevo plazo de diez días para que aporte documentación que acredite y fundamente su oposición a la inscripción pretendida. El día 1 de septiembre de 2025, fuera del horario de oficina, fue recibido escrito suscrito por el mismo interesado y en la citada representación, al cual se dio respuesta en escrito fechado el siguiente día 3, en el que se pone de manifiesto que el mismo ha sido presentado fuera del plazo expresamente concedido al efecto (pues por haber sido presentado fuera del horario de oficina debe entenderse presentado el siguiente día hábil) y, subsidiariamente, se le informa que la expresión «afectación total» contenida en el informe de validación gráfica únicamente indica que la georreferenciación propuesta por el técnico no respeta la delimitación de las parcelas contenida en la cartografía catastral; que es el colindante quien debe contraponer, con su propia representación gráfica, la propuesta por el promotor del procedimiento; respecto de la leyenda «cesión de vial» contenida en el informe de validación, que es la nomenclatura usada por el técnico para concretar una porción de calle que el Catastro incluye en la parcela catastral del promotor, pero sin que haya existido un acto formal de cesión de vial alguno; se concluye señalando que, habiendo recibido las alegaciones fuera de plazo y no acreditando una posible invasión de la finca, no pueden ser tenidas en consideración las alegaciones formuladas para denegar la inscripción solicitada, la cual fue finalmente practicada el día 2 de octubre de 2025.

La registradora entiende que el escrito ampliando las alegaciones fue presentado fuera del plazo expresamente concedido al efecto, por haberlo sido fuera de las horas de apertura de la oficina, debiendo entenderse, en consecuencia, que causan entrada el siguiente día hábil, y añade que, a la vista de su contenido, las mismas deben ser desestimadas, practicándose, en consecuencia, la inscripción solicitada.

El recurrente, en su escrito, señala que no puede entenderse que se ha presentado su escrito de ampliación de alegaciones fuera de plazo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común, y que de la propia representación gráfica cuya inscripción se pretende resulta que la misma afecta totalmente a la finca de la calle, pero sin concretar en qué consiste dicha afectación, lo que, a su juicio, hace innecesario aportar ningún otro documento que justifique o fundamente su oposición.

 El nuevo procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada y su coordinación con el Catastro se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los registradores de la Propiedad.

Uno de los principios de esta nueva regulación de la jurisdicción voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3.

En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales».

A la vista de este precepto y en coherencia con otros preceptos de la Ley Hipotecaria (cfr. artículos 18 y 19 bis), en caso de calificación positiva de la representación gráfica, lo procedente es practicar la inscripción correspondiente, sin perjuicio de que quede constancia en el procedimiento la resolución motivada en la que se acuerda dicha inscripción que queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Únicamente si la calificación de la representación gráfica es negativa, puede recurrirse conforme a las normas generales, según reza el precepto.

En cambio, no prevé la norma que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Esta posibilidad, además, supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento previsto en la Ley (cfr. Resoluciones de 25 de octubre de 2017, 15 de febrero y 20 de marzo de 2019).

También ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016) que debe evitarse introducir nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza.

En consecuencia, no procede que se plantee recurso contra la negativa de la registradora a admitir las alegaciones presentadas, sin perjuicio de lo que a continuación se expondrá sobre la pretendida extemporaneidad en la presentación de las mismas.

 Y es que, concedido plazo para ampliar las alegaciones formuladas, de conformidad con el criterio establecido por las Resoluciones de esta Dirección General de 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025, el escrito conteniendo las mismas se presenta el último día concedido al efecto pero fuera de las horas de apertura, lo que determina, a juicio de la registradora, que deben entenderse presentadas el siguiente día hábil y, por tanto, fuera de plazo.

A este respecto debe señalarse, conforme al criterio establecido por la Resolución de 16 de julio de 2025, que «el apartado 1 del artículo 248 de la Ley Hipotecaria establece que “se entenderá como hora de presentación de los documentos ingresados en el Registro la que conste en el asiento de presentación. Los asientos de presentación se extenderán por el orden de recepción en el libro de entrada de los respectivos títulos en el Registro”.

También el artículo 246 de la Ley Hipotecaria prevé que en el asiento de presentación conste el momento exacto de su recepción -esto es, del Libro de Entrada como dato relevante.

Por su parte la regla segunda del artículo 252 de la Ley Hipotecaria determina que, “si el título hubiera ingresado en horas de oficina, el registrador procederá en el mismo día a practicar el asiento de presentación correspondiente al título presentado atendiendo al orden de presentación (…) Si el título se presentara fuera de las horas de oficina, se deberá extender el asiento de presentación en el día hábil siguiente atendiendo, igualmente, al orden riguroso de presentación de aquél, de conformidad con el sellado temporal”.

De estas normas resulta claramente que, en la presentación telemática, lo relevante a efectos sustantivos es la fecha de entrada en el Registro, de ahí la determinación del sellado temporal», aunque, como ocurre en los supuestos de alegaciones presentadas en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, las mismas no causen asiento de presentación.

La presentación telemática tiene así unas reglas de ingreso distintas de las de la presentación en papel u otros sistemas -ya superados como sistema general de presentación como el fax- que no garantizan hora de recepción. En efecto, del propio artículo 252 de la Ley Hipotecaria resulta que el ingreso de los títulos en papel solamente puede hacerse en horas de oficina, cosa que no ocurre con los documentos electrónicos, que pueden acceder durante las 24 horas.

 Una solución parecida -aunque no idéntica-, basada en la misma idea, es la seguida por la jurisprudencia en la interpretación del artículo 133.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo al cómputo de plazos (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018, que invoca la Sentencia del Tribunal Constitucional número 239/2005) conforma a la cual se acude a la ficción legal de entender que los escritos relativos a actuaciones a término que se presenten vía Lexnet antes de las 15 horas del día siguiente al vencimiento del plazo se entenderán entregados dentro del mismo, y ello para salvaguardar el derecho a conservar el plazo hasta las 24 horas del último día del plazo estrictamente legal.

No obstante lo anterior, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 30 de marzo y 21 de junio de 2023, respecto a las alegaciones presentadas dentro del plazo de 20 días, pues siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción registral a la realidad física, evitando la invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, el registrador, aun siendo extemporáneas, ha de analizar las alegaciones presentadas por quien se opone, por si pudieran ser fundamentales para fundar su decisión sobre eventuales dudas en la identidad de la finca. Recuerda este Centro Directivo su doctrina de que, aun no habiéndose opuesto ningún colindante, puede el registrador rechazar la inscripción de la representación gráfica aportada por el promotor del expediente. Además, estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria, donde no hay fase de prueba y no se decide controversia alguna, por lo que los plazos no pueden tener un carácter preclusivo, puesto que lo que importa es que la calificación registral que culmine el expediente sea ajustada a Derecho.

También alega el recurrente que resultando del informe de validación gráfica frente a parcelario catastral una afectación total de su parcela, no se especifica en qué grado o medida se produce una pretendida invasión.

Esta Dirección General en Resoluciones de 15 de junio y 4 de septiembre de 2023 y 29 de mayo de 2024 ha declarado que el hecho de que la georreferenciación alternativa aportada por el promotor invada geometrías catastrales no es motivo suficiente para rechazarla, pues precisamente por ser alternativa se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.

Del informe de validación gráfica frente a parcelario catastral resulta, tal como pone de manifiesto la registradora en su informe, de qué forma la representación gráfica propuesta para la finca objeto del procedimiento afecta a la parcela catastral del colindante, sin que quepa exigir que por el propio Registro de la Propiedad se determine el grado concreto de afectación, pues el mismo resulta claramente de la superposición de la representación gráfica alternativa sobre la cartografía catastral, cuya visualización es fácilmente accesible desde la Sede Electrónica de Catastro.

 En consecuencia, como ha afirmado en múltiples ocasiones este Centro Directivo (basándose en el contenido del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado; conforme al artículo 324 de la Ley Hipotecaria el recurso podrá interponerse contra las calificaciones negativas del registrador y deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con dicha calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

Y habiendo concluido el procedimiento con la práctica de la inscripción solicitada por haberse desestimado las alegaciones no sólo por una eventual extemporaneidad que, como se ha dicho, no se ha producido, sino también por el contenido de las mismas, debe señalarse que es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid., por todas, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de noviembre de 1985, 6 de octubre de 2004, 18 de enero, 14 de febrero, 15 y 21 de abril, 22 de julio y 30 de diciembre de 2005, 12 de enero, 10 de julio y 9 de diciembre de 2006, 14 de marzo de 2007, 10 de enero, 19 de junio y 29 de septiembre de 2008, 22 de marzo y 12 de noviembre de 2011, 24 de mayo y 19 de abril de 2013, 13 de marzo y 23 de abril de 2014, 29 de mayo y 22 de julio de 2015, 6, 13 y 19 de septiembre de 2016 y 31 de marzo de 2017, entre otras) que sólo puede ser objeto de recurso la nota de calificación negativa de los registradores, pero no los asientos ya practicados.

En efecto, de conformidad con lo establecido en el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que sólo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento. Y no sólo ello es así, sino que, además, debe ser en procedimiento dirigido contra todos aquellos a quienes tal asiento conceda algún derecho (artículo 40 «in fine» de la Ley Hipotecaria).

En este sentido este Centro Directivo ha declarado con anterioridad (cfr. Resoluciones citadas anteriormente, entre muchas otras) que el recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente arbitrado para impugnar la negativa de los registradores a practicar, en todo o parte, el asiento solicitado (cfr. artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria) y tiene por objeto, exclusivamente, determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la determinación de la procedencia de las alegaciones en un procedimiento de jurisdicción voluntaria finalizado con acuerdo de practicar la inscripción, ni de la procedencia o improcedencia de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales con los que se ha culminado dicho procedimiento, cualquiera que sea la clase de estos, cuestiones todas ellas reservadas al conocimiento de los tribunales. No cabe instar recurso alguno frente a una calificación positiva del registrador por la que se acuerda extender el correspondiente asiento. Por ello, de estimarse por esta Dirección General el recurso, supondría estimar un recurso contra una inscripción realizada.

No obstante lo anterior, debe recordarse que es cierto que ni el artículo 199 de la Ley Hipotecaria ni el artículo 201 de la misma ley, referido al expediente notarial de rectificación de descripción de fincas, prevén que para el caso de desestimarse por el registrador las alegaciones formuladas por algún propietario colindante, ésta deba fundamentar y comunicar a éste las circunstancias que le hayan conducido a dictar una resolución favorable a la práctica de la inscripción solicitada.

El artículo 199.2 sólo prevé la comunicación a Catastro de la práctica de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa, previa calificación por el registrador.

Por su parte, el artículo 201 de la Ley Hipotecaria únicamente prevé la motivación de las dudas que le conduzcan a suspender la inscripción solicitada; y el 9 de la citada norma prevé la notificación del hecho de haberse practicado la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y consiguiente rectificación de su descripción a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación.

A la vista de estos preceptos y en coherencia con otros de la Ley Hipotecaria (cfr. artículos 18 y 19 bis), como resulta de la Resolución de este Centro Directivo de 25 de octubre de 2017, en caso de calificación positiva de la representación gráfica, lo procedente es practicar la inscripción correspondiente, sin perjuicio de que quede constancia en el procedimiento de la resolución motivada, no susceptible de recurso gubernativo, en la que se acuerda dicha inscripción que queda bajo la salvaguarda de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Únicamente si la calificación de la representación gráfica es negativa, puede recurrirse conforme a las normas generales, según reza el precepto.

No prevé la norma, en consecuencia, que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso. Esta posibilidad, además, supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento previsto en la Ley.

También ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016), como ya se ha expuesto en anteriores fundamentos de Derecho de esta Resolución, que debe evitarse introducir nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza.

Si bien pudiera encuadrarse en esta categoría de titular de derecho inscrito a aquél colindante registral que haya sido notificado en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo cierto es que la realización de tal notificación únicamente le advertirá del hecho de haberse practicado la correspondiente inscripción, pero no cuáles han sido las causas o razones que han llevado al registrador a desestimar las alegaciones que aquél pudiera haber formulado.

Es por ello recomendable que, una vez formulada oposición por algún titular colindante (registral o catastral) y desestimadas las alegaciones planteadas a la práctica de la inscripción por el registrador, éste emita dictamen debidamente motivado sobre cuáles han sido las razones, hechos y circunstancias, que le han conducido a emitir una calificación favorable a la pretensión de inscripción y a, en consecuencia, no tener en cuenta los motivos alegados por el colindante en su escrito de oposición.

Sólo de esta manera, podrá el colindante que se considere perjudicado acudir a los tribunales de Justicia a contender acerca de la nulidad de la inscripción practicada con todos los elementos fácticos y jurídicos que le permitan plantear su demanda con las debidas garantías, pudiendo rebatir los argumentos utilizados por el registrador para fundamentar su negativa a estimar la oposición planteada, evitando así al colindante sufrir los efectos de una indefensión (contraria al artículo 24 de la Constitución Española), que se producirán si éste no tiene conocimiento de aquellos argumentos fácticos y jurídicos que han llevado al registrador a desestimar su alegación y a practicar la inscripción solicitada en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, en el caso del presente expediente, debe concluirse que el recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial, sin que quepa pronunciarse sobre si fue o no correcta la calificación del registrador que dio lugar a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, aunque el escrito ampliando las alegaciones haya sido presentado dentro del plazo concedido al efecto, por no ser materia susceptible de recurso, sobre la desestimación de las alegaciones formuladas, quedando el asiento practicado bajo la salvaguardia de los tribunales.

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Vistos los artículos 1, 10, 199, 246, 248, 252, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 133 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018 y 22 de mayo de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de noviembre de 1985, 6 de octubre y 29 de diciembre de 2004, 18 de enero, 14 de febrero, 15 y 21 de abril, 22 de julio, 3 de octubre y 30 de diciembre de 2005, 12 de enero, 10 de julio y 9 y 19 de diciembre de 2006, 14 de marzo de 2007, 10 de enero, 19 de junio y 29 de septiembre de 2008, 19 de junio de 2010, 22 de marzo, 23 de agosto y 12 de noviembre de 2011, 24 de mayo y 19 de abril de 2013, 13 de marzo y 23 de abril de 2014, 29 de mayo y 22 de julio de 2015, 6, 13 y 19 de septiembre y 14 de noviembre de 2016, 31 de marzo, 10 de abril y 25 de octubre de 2017 y 15 de febrero y 20 de marzo de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de marzo, 15 y 21 de junio y 4 de septiembre de 2023, 29 de mayo de 2024 y 8 y 9 de enero, 6 de febrero y 16 de julio de 2025.