Mediante instancia privada suscrita por don A. M. P., en nombre y representación de la mercantil «Naves Industriales Las Medranas, SL», el día 27 de marzo de 2025, con firma legitimada notarialmente, que fue presentada el día 1 de abril de 2025, causando el asiento de presentación 1.303 del Diario 2025, se solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de la registral 69.636, en virtud de informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, que se acompaña, con código seguro de verificación. Iniciado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, fueron recibidas alegaciones por la mercantil «Poniente Fuerte, SL», titular registral de la finca 71.321, alegando que con la inscripción de la representación gráfica alternativa propuesta se produce una invasión de su finca por el lindero noroeste, aportando plano topográfico y licencia municipal de parcelación en cuya virtud se formó la finca por segregación, con una superficie de 32.519,61 metros cuadrados.

La registradora suspende la inscripción solicitada, partiendo de la descripción literaria de la finca en el Registro, en la que se produce una disminución de cabida de la misma de 100 metros cuadrados (partiendo de una cabida inscrita de 164.786,21 metros cuadrados) y una alteración sustancial de sus linderos, la existencia de oposición por parte del titular registral de la finca 71.321, que alega discrepancias con la delimitación gráfica propuesta por el promotor del procedimiento, así como por posible invasión de monte y camino públicos.

El recurrente sostiene, en síntesis, que el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza y, además, obtener la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca; en cuanto a la alegación formulada por la entidad «Poniente Fuerte, SL», alega que la registral 71.321 se superpone sobre la finca 8.837, cuya representación gráfica consta inscrita y es accesible desde el geoportal del Colegio de Registradores, de la cual se segregó la registral 69.636, objeto del procedimiento, pero que la base gráfica de esta última no afecta en ningún punto a la finca 71.321, y, finalmente, en cuanto a la posible invasión de camino y monte públicos, no se ha formulado oposición por ninguna de las Administraciones que pudieran resultar titulares de los mismos.

 Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente expediente las siguientes:

– La registral 69.636 cuenta con una cabida inscrita de 164.786,21 metros cuadrados y linda: al norte, con Monte (…) de la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía y con finca conocida como (…); al sur, con Mirador (…) y finca A resto y con finca situada al norte del equipamiento deportivo de un hotel (…); al este, con una urbanización y con finca conocida como (…), y al oeste, arroyo (…) de por medio, camino y (…) del Patrimonio Forestal.

– Se produce una alteración de sus linderos, en algunos puntos, de tal manera que deja de lindar al norte con la finca (…), tampoco lo hace al sur con el equipamiento deportivo de un hotel, ni al este con la finca (…), ni al oeste con arroyo (…) de por medio, camino y (…).

– Consta incorporada la referencia catastral 29069A005000090000FK, resultando de la representación gráfica alternativa cuya inscripción se pretende que también se corresponde con las parcelas con referencia catastral 29069A005000080000FO y 29069A005090050000FR.

– Por su parte, la registral 71.321 se describe como: «Rústica, hoy suelo Urbanizable Sectorizado.–Hacienda de Campo sita en el término de Marbella, partido (…).–Tiene una superficie de treinta y dos mil quinientos diecinueve metros sesenta y un decímetros cuadrados (32.519,61 m2).–Linderos: al Norte, con el camino de (…); al Sur y al Este, con la parcela de la que procede por segregación; y, al Oeste, con la Urbanización (…)».

– No consta incorporada su referencia catastral, si bien del plano topográfico que acompaña al escrito de oposición resulta su correspondencia con las parcelas 29069A005000230001GX y 0444101UF3404S0001RF.

 Debe recordarse que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

 Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y, recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

 En el concreto caso de este expediente, la registradora funda sus dudas en la circunstancia de haberse presentado alegaciones por un colindante y en la posible invasión de un camino y monte públicos.

 Con respecto a esto último, cabe recordar la doctrina de esta Dirección General al respecto, puesto que, existe un principio general, instaurado tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de que el registrador ha de preservar con su calificación registral cualquier posible invasión del dominio público, incluso el no inmatriculado. Y ello, porque como ha declarado esta Dirección General en Resoluciones como las de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, 4 de septiembre de 2017 o 13 de abril de 2018, existe una obligación legal a cargo de los registradores de la Propiedad de impedir la práctica de inscripciones que puedan suponer una invasión del dominio público, la cual tiene su fundamento en los artículos. 6 y 30 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme a los cuales los bienes demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, como manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de la Constitución Española.

 Sin embargo, tratándose del supuesto camino público, en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria no se han recibido alegaciones por parte de ninguna Administración, debiendo señalarse que ni siquiera consta su titularidad catastral, constando esta último a favor de «Detalle Topográfico», que como bien puede comprenderse no refleja ningún carácter demanial y ni tan siquiera patrimonial a favor de alguna Administración Pública (cfr. Resolución de 12 de mayo de 2022). No ha lugar a plantearse aquí si una eventual oposición de la Administración reúne o no los requisitos mínimos de concreción y acreditación exigibles, de conformidad con las Resoluciones de 12 de mayo de 2022 y 23 de mayo de 2024; simplemente, no se ha formulado oposición por la Administración y tampoco puede colegirse la naturaleza demanial de la porción de territorio cartografiado en Catastro como «camino».

Y cabe decir lo mismo respecto del monte público, no constando en el curso del procedimiento alegaciones de la Administración titular del mismo. Ni siquiera se pone de manifiesto por la registradora, en su calificación, una posible afectación al citado monte derivada de la superposición o contraste de la representación gráfica propuesta con la capa correspondiente de la información territorial asociada que está a disposición de los registradores de la propiedad a través de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas.

Es más, del informe de validación gráfica frente a parcelario catastral que contiene la representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca resulta que la finca lindante por el norte (que se corresponde con el monte público […]) ve aumentada su cabida como consecuencia de la misma, no constando afectación a la finca situada al oeste, arroyo (…) mediante, de la finca objeto del procedimiento (también monte público).

El artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, en su apartado 1 dispone que «toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma». En este punto no puede olvidarse que toda inscripción de representación gráfica conlleva la rectificación de la descripción literaria de la finca (cfr. artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), por lo que el precepto es claramente aplicable al supuesto que nos ocupa; sin embargo, no consta si, solicitado el precepto informe por la registradora, han transcurrido los tres meses que el citado artículo 22 de la Ley de Montes prevé para entenderlo otorgado por silencio positivo.

Y respecto del arroyo (…) (que linda al oeste con la finca objeto del procedimiento), aquí sí existe un pronunciamiento expreso de la Administración, Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural de la Junta de Andalucía, pero para no advertir inconveniente para proceder a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, sin perjuicio de los efectos de un ulterior deslinde.

 Como declaró la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, antes citada, el aumento de la publicidad registral de las fincas afectas al expediente aumenta la seguridad jurídica de una situación en la que los límites entre las fincas de propiedad privada y el dominio público pueden ser imprecisos o puedan existir indicios de usurpación, que requieren la más precisa determinación, como paso previo a su rectificación, siendo competencia de la jurisdicción civil declarar el dominio controvertido, sin que ello pueda hacerse mediante un expediente administrativo, como es el deslinde, estando los titulares registrales de las fincas afectadas protegidos por los principios de legitimación y fe pública registral, mientras un juez no declare lo contrario, mediante resolución judicial en juicio contradictorio entre la Administración y el titular registral. Por tanto, si se permite la inscripción del defecto de cabida y la georreferenciación de la finca, no se perjudica al dominio público y se clarifica la delimitación del objeto y la titularidad de la finca enclavada, para que la Administración puede efectuar las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral y de recuperación de su posesión, en su caso.

Sentado lo anterior, procede clarificar las distintas situaciones en que puede encontrarse la finca registral que linda con dominio público en la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para cohonestar la aplicación de los principios de protección del dominio público del artículo 132 de la Constitución con los de seguridad jurídica y prohibición de la indefensión de los artículos 9.3 y 24.2 de la Constitución, de conformidad con lo señalado por la Resolución de 12 de junio de 2025:

a) respecto a fincas colindantes con dominio público deslindado y georreferenciado: El registrador protegerá con su calificación registral cualquier usurpación del dominio público, mediante la aplicación informática homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el registrador denegará la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, expresando en su nota de calificación negativa que la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público. Así lo consideró esta Dirección General en las Resoluciones de 5 de abril de 2022, 26 de julio de 2023 y 10 y 30 de enero y 27 de febrero de 2024. Si no se ha inscrito el acto de deslinde, el registrador notificará a la Administración el carácter obligatorio de su inscripción, conforme al artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

b) respecto a las fincas colindantes con dominio público, cuyo deslinde no consta en el Registro de la Propiedad, el registrador tramitará el expediente, pudiendo darse dos situaciones:

i. que el expediente de deslinde esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde. En este caso, para que la alegación de la Administración pueda ser estimada por el registrador, para aplicar el principio de protección del dominio público deberá acompañarse al escrito de alegaciones la resolución administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciado de la porción de superficie de dominio público invadida y solicitud de la práctica de la nota marginal para hacer constar el inicio del expediente de deslinde, a que se refiere el artículo 14 de la Ley 3/2014, de 3 de julio.

ii. que el expediente de deslinde no esté iniciado: en este caso, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciado de la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado, a que se refiere el artículo 14 de la Ley 3/2014, de 3 de julio. Si dicha resolución no pudiera ser dictada dentro de los veinte días de plazo para alegar, que expresa el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la Administración podrá solicitar una prórroga del plazo, por igual duración, para que pueda presentarse la solicitud. Como declaró la Resolución de esta Dirección General en la Resolución de 21 de junio de 2023, el plazo para presentar oposición no es preclusivo, de manera que, aun presentada la oposición fuera del plazo de veinte días del artículo 199.1, el registrador ha de analizarla, por si fuera fundamental para justificar sus dudas sobre la identidad de la finca. Por lo que, si puede admitirse una alegación formulada fuera de ese plazo, es admisible también solicitar su prórroga, por igual duración, para poder concluir la alegación y que pueda ser estimada por el registrador, en su caso. Y ello es así porque como declaró la ya citada Resolución de esta Dirección General de 19 de julio de 2018 «la falta de deslinde de la vía pecuaria con el procedimiento y garantías previstas en la Ley, impide que puedan aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde», y mientras no haya deslinde, la afirmación de invasión de dominio público carece de base para convertir en contencioso el expediente.

iii. si la Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga, podrá hacer constar por nota al margen de la última inscripción de dominio la clasificación ambiental, urbanística o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, siempre que identifique la porción de dominio público afectada y acredite que la resolución de clasificación se ha notificado al titular registral de la finca. Con dicha nota marginal se puede advertir la posible afección al dominio público y al posible expediente de deslinde de todo o parte del suelo de la finca registral, hasta que se inicie el mismo, pero sin paralizar el tráfico jurídico de la finca y sin perjuicio de las acciones judiciales que competan al titular registral en la defensa de su derecho.

 Finalmente, respecto de la oposición formulada por el titular de la registral 71.321, las mismas no pueden ser tenidas en consideración, pues del informe de validación gráfica aportado no resulta afectación alguna a las parcelas con las que guarda correspondencia, ni tampoco resulta del plano topográfico aportado cuáles son las coordenadas de ubicación geográfica de la finca que permitieran comprobar si efectivamente resulta afectada la citada finca como consecuencia de la representación gráfica cuya inscripción se solicita.

Y ello, sin perjuicio, conforme establecieron las Resoluciones de 8 y 9 de enero y 6 de febrero de 2025, de que cuando el titular registral de finca inmatriculada formule oposición, si no aporta representación gráfica georreferenciada de su finca, el registrador podrá requerirle para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión. Máxime cuando el promotor del expediente está aportando certificación catastral coincidente con la descripción de la finca que se está pretendiendo inmatricular.

Esta justificación gráfica aportada sí deberá ser objeto de traslado al promotor de la inmatriculación o de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial «recortada» en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.

En efecto, como señalara la Resolución de 10 de noviembre de 2022 «cuando un particular formula oposición en términos confusos o sin que conste la autenticidad de su identidad, o validez y vigencia de la representación que alegue, o la identificación de cuál es la finca supuestamente invadida y en qué medida concreta, o cualquier otro extremo esencial, el registrador, como trámite para mejor proveer, puede requerirle para que subsane o complete tal escrito de oposición a fin de que el registrador pueda formarse un juicio cabal sobre la efectividad y fundamento de tal oposición y tomar la decisión que corresponda».

 En base a lo anterior, debe concluirse que no resultan fundadas las dudas planteadas por la registradora en su calificación, debiéndose considerar que la rectificación de cabida y linderos que conlleva la inscripción de la representación gráfica georreferenciada entra dentro del ámbito de aplicación propio del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no estando fundamentada la oposición del colindante ni existir pronunciamiento expreso en contrario de la Administración en orden a la inscripción solicitada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

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Vistos los artículos 1, 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, 4 de septiembre de 2017 y 13 de abril de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de mayo y 10 de noviembre de 2022, 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 22 de marzo y 23 de mayo de 2024 y 8 y 9 de enero, 6 de febrero y 12 de junio de 2025.