En el presente caso, el recurrente solicita la inscripción de la descripción de una finca registral y de su georreferenciación alternativa, que se aporta con informe de validación gráfica con código seguro de verificación, por inexactitud de la catastral. La superficie registral de la finca, proveniente de segregación, es de 1.684,72 metros cuadrados, mientras que su superficie actual, según la georreferenciación alternativa, es de 2.053 metros cuadrados, cuya inscripción se solicita.

La registradora, aportándose una georreferenciación alternativa, tramita el expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, durante el cual se presentan alegaciones, mediante escrito de fecha 8 de septiembre de 2025. El colindante notificado alega que la georreferenciación aportada no respeta la delimitación de su finca registral 2.344, que se corresponde con la identidad de la parcela con referencia catastral 9928106UF2492N0001UL. Ésta tiene una superficie de 2.413 metros cuadrados, pero el alegante aporta georreferenciación alternativa, que determina que la finca tiene 2.510 metros cuadrados, siendo su superficie registral de 2.548 metros cuadrados, manifestando que la linde sur de su finca va más allá del seto y línea de cipreses situados en el lindero sur, invadiendo una porción de su finca. La registradora estima las alegaciones y emite nota de calificación negativa.

El recurrente alega la falta de motivación de la calificación registral y el carácter insuficiente de la alegación para impedir la inscripción de la georreferenciación, negando que la georreferenciación aportada invada finca colindante alguna, puesto que la finca está delimitada por muros de cerramiento y red metálica.

Antes de entrar en el fondo del asunto, debe volver a reiterarse la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como las de 5 y 13 de octubre de 2021, 8 de junio y 6 de septiembre de 2022, 21 de marzo de 2024 y 30 de enero de 2025, por la cual si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción. Y ello es así, porque no puede ser inscrita la misma georreferenciación que ahora ha sido objeto de presentación, sino otra distinta de la presentada.

 Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre de 2023, 22 de marzo de 2024 o 12 de junio de 2025, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023 o la de 28 de julio de 2025 que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.

Habiéndose formulado en el expediente alegación contraria a la inscripción y fundando en ella la calificación registral denegatoria hay que tener presente, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025 que la mera existencia de la alegación no es por sí suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso, del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Además, la mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción de ésta, pues, precisamente por ser alternativa, no catastral, dicha representación gráfica, se produce la invasión parcial del inmueble catastral colindante. No obstante, la cuestión cambia si quien se opone es un titular registral, pues su oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración, como en el presente caso, ello no significa necesariamente la denegación de la base gráfica aportada por el promotor del expediente, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 2 de noviembre de 2023. En todo caso la alegación, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 16 de octubre de 2024, debe ser analizada en su contenido y verosimilitud objetiva por la registradora, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional. No puede limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria, pues ello podría provocar indefensión en el hipotético recurrente, que no podría conocer el defecto en toda su extensión e intensidad, lo que es necesario para preparar con todos los medios a su disposición el correspondiente recurso.

De ello deriva que lo esencial para entender correctamente denegada la inscripción es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral. La registradora ha de motivar fundadamente esas dudas, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en diversas Resoluciones, como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas). Y es que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, como declaró la Resolución de 24 de marzo de 2025. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro.

Ese juicio completo, motivado y fundamentado es necesario para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso. De lo contrario, se corre el peligro de caer en una situación de indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española, abocándole a una solución judicial, por la mera existencia de la alegación.

En el presente caso, la registradora fundamenta la nota de calificación en que existe alegación del colindante, que invoca un solape parcial de la georreferenciación alternativa aportada con su finca que resulta de la presunción de certeza de los datos catastrales y del plano con la relación de coordenadas aportadas por el alegante, presentado el día 18 de junio de 2025, para posteriormente aportar un archivo GML, con una georreferenciación alternativa a la catastral. Y para fundar su juicio declara: «a la vista de los datos físicos que resultan de la cartografía catastral, los cuales gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3, de la planimetría aportada por el colindante, así como descripción de la finca en los Libros del Registro se observa que la finca cuya representación gráfica georreferencia alternativa se pretende inscribir invade parte del lindero sur de la parcela 6 con la que colinda por el norte tanto en la gráfica de la certificación catastral, como en el plano con coordenadas UTM aportado por el colindante opositor. Y la referencia catastral que se pretende incorporar 9928110UF2492N0001HL no es totalmente coincidente con la que representación gráfica catastral de la misma, lo cual evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir».

En primer lugar, hay que declarar la invocación que hace la registradora a la presunción de certeza de los datos del Catastro. Es esta una presunción «iuris tantum», que admite prueba en contrario. La propia Ley 13/2015 reconoce la posible inexactitud de que puede adolecer parcialmente la cartografía catastral, al permitir que quien alegue su inexactitud aporte una georreferenciación alternativa. Así lo permite el artículo 10.3.a) de la Ley Hipotecaria. Cabe georreferenciación alternativa pese a la presunción de certeza de los datos del Catastro. Así se deduce de los dos últimos párrafos del artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria que disponen: «En los supuestos en los que se haya aportado una representación gráfica alternativa, el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda. De practicarse la alteración, la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral».

No obstante, la registradora hace concreción de las razones por la que rechaza la georreferenciación propuesta. Debe recordarse, además, que el colindante que efectúa oposición es titular registral, y aunque no tiene inscrita su georreferenciación, es merecedor de mayor protección que si no lo fuera.

Analizado el contenido de los libros del Registro, resulta que el lindero registral norte es parcela segregada, que hoy se identifica como dos parcelas catastrales, con referencias catastrales: 9928111UF2492N0001WL y 9928106UF2492N0001UL, siento esta última de la que es titular el alegante. La finca 7.475 procede de segregación. De la misma se efectuaron segregaciones posteriores, como manifiesta el propio recurrente, por lo que ahora aparecen dos parcelas catastrales por el lindero norte. En definitiva, se han realizado una serie de operaciones de modificación hipotecaria cuya representación gráfica no debe perjudicar al alegante que ha aportado informe técnico razonado y que afirma que su linde se sitúa más allá del talud, dentro de la propiedad de la finca objeto del expediente.

Como ha declarado la Resolución de 24 de julio de 2024, es erróneo afirmar que la realidad física es la que determina la seguridad jurídica, por lo que no cualquier alteración en la realidad física de una finca ha de trasladarse al Registro. Dicha Resolución también declaró que para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela, no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas. Lo que se requiere es acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, el cual transforma una mera situación física en sustancia jurídica.

En definitiva, no ha quedado claro si la georreferenciación alternativa aportada no supone alteración de la realidad física de la finca amparada por el folio registral, o responde a la mejora de su descripción y de la georreferenciación de la misma, rectificando la inexactitud catastral en el trazado del lindero entre las fincas 7.475, objeto del expediente y la 2.344, propiedad del alegante, que en este expediente no se ha llegado a acreditar que no resulte perjudicada.

Esto tendrá que dilucidarse ante la oposición razonada del alegante, con la conformidad de todos los interesados, en procedimiento de conciliación registral, o en resolución judicial, dado la existencia de un conflicto entre los interesados.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-10635

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9, 10, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de octubre de 2021, 8 de junio y 6 de septiembre de 2022, 2 y 29 de noviembre y 5, 12 y 15 de diciembre de 2023, 21 y 22 de marzo, 16 de mayo, 24 de julio y 3, 10 y 16 de octubre de 2024 y 30 de enero, 24 y 25 de marzo, 12 de junio, 28 de julio y 3 de septiembre de 2025.