Presentado en el Registro de la Propiedad de Badalona número 3 auto de declaración de apertura del procedimiento especial de continuación de microempresa de la mercantil «Inmobiliaria Fondal, S.L.», que causó el asiento 1.307 del Diario 2025, la registradora suspendió la inscripción por el defecto formal de no presentarse el correspondiente mandamiento dictado por el letrado de la Administración de Justicia de conformidad con el artículo 555 del texto refundido de la Ley Concursal, en el que se hiciese constar la eventual firmeza de la resolución judicial.

El presentante y recurrente no cuestiona el defecto señalado por la registradora en su nota de calificación, sino que se limita a solicitar la declaración de nulidad y cancelación de un asiento registral practicado en virtud de un asiento de presentación distinto (asiento 975 del Diario 2025) al causado por el documento objeto de la calificación recurrida. En particular, pretende la cancelación de la inscripción practicada a favor de «Trifesol, S.L.» en virtud del testimonio del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas sobre las fincas registrales objeto del procedimiento de ejecución hipotecaria número 1169/2014 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Barcelona.

Considera que el referido decreto de adjudicación no debió inscribirse por varias razones, como no constar su firmeza, la posible necesidad de las fincas para la continuidad de la actividad de la concursada y por la existencia de arrendamientos que podrían verse afectados, considerándolo perjudicial para sus intereses. Sin embargo, la registradora, en el informe emitido en defensa de su nota de calificación, rebate de manera detallada los argumentos expuestos por el recurrente, reafirmando la corrección de su actuación y la legalidad de los asientos practicados.

Como cuestión previa, debe examinarse la legitimación del recurrente, don S. H. C., para la interposición del presente recurso, dada la falta de claridad en su escrito acerca de si actúa en representación de la sociedad concursada «Inmobiliaria Fondal, S.L.» o también en su propio nombre, invocando indistintamente su condición de avalista del préstamo hipotecario ejecutado, de antiguo administrador de la sociedad y de explotador de las fincas registrales afectadas.

La registradora recurrida advierte en el informe en defensa de su nota de calificación la falta de legitimación del recurrente para actuar en nombre y representación de la sociedad concursada, al haber sido designada administradora concursal a «BDO Audiberia Abogados y Asesores Tributarios, S.L.P.», mediante auto de fecha 12 de marzo de 2024.

Con relación a este extremo, el artículo 325 de la Ley Hipotecaria restringe la legitimación para interponer el recurso, entre otras, a: «La persona, natural o jurídica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción, quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos y otros para tal objeto», resultando que la falta de acreditación de la misma se podrá subsanar en el plazo concedido para ello, no superior a diez días, salvo que las circunstancias del caso así lo requirieran. Y si bien no precisa en qué fase del procedimiento ni por quién se ha de advertir ese defecto formal para su subsanación, esta Dirección General ha señalado que bien cabe entender que es el propio registrador, como impulsor del procedimiento, quien deberá examinar la documentación presentada y, si observare deficiencia, exigir al recurrente la subsanación de la misma, con referencia al plazo para hacerlo, en los términos establecidos por el artículo 68 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, apercibiendo al recurrente de que en caso contrario se le tendrá por desistido de su petición, sin perjuicio de que la omisión pueda y deba subsanarse en su caso por este Centro Directivo en cuanto competente para resolver el fondo del asunto (vid. Resolución de 28 de noviembre de 2018).

De la documentación aportada, no consta que la registradora haya requerido al recurrente para que acreditase la representación alegada, ni consta que se le hiciera la advertencia expresa de que, de no hacerlo se le tendría por desistido (artículo 68.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas), por lo que para evitar la indefensión del recurrente y en aras de la economía procesal, entiende esta Dirección General que procede entrar en el conocimiento del expediente con la finalidad de no demorar más el dictado de esta resolución.

En cuanto a la cuestión de fondo, es doctrina reiterada de esta Dirección General en relación con el objeto del recurso (vid., entre otras muchas las Resoluciones de 17 de mayo de 2018 o 14 de marzo de 2019), con base en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. El artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria determina que «si el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente, dentro o fuera del plazo a que se refiere el artículo 18 de la ley, el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública». Y concordante con ello, el artículo 324 de la Ley Hipotecaria establece que «las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado». Por su parte, el artículo 326 de la Ley Hipotecaria señala que «el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos (…)».

Además, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria «los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley». Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, pues, en caso contrario, se produciría una situación de indefensión para tal titular, proscrita por la Constitución Española.

Por lo tanto, es claro que el recurso no puede prosperar, pues practicados los correspondientes asientos registrales los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, en el ámbito del recurso gubernativo, revisar, como se pretende, la legalidad en la práctica de dichos asientos, máxime cuando la inscripción objeto de la solicitud se ha practicado en virtud de un asiento distinto al recurrido. Serán los tribunales los que en su caso puedan declarar la nulidad, cuando se ejercite ante ellos la acción correspondiente, y, con la intervención del titular registral.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora.

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Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1, 18, 19, 19 bis, 20, 34, 38, 40, 66, 82 y 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 555 y 701, 712 y 713 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario; la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 1980, 18 de noviembre y 21 de junio de 2003, 14 de enero y 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 31 de julio de 2014, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 13 de noviembre de 2017 y 15 de octubre de 2019 y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de noviembre de 2023, 2 de octubre de 2024 y 25 de febrero y 8 de julio de 2025.