En el presente caso, los recurrentes solicitan la tramitación de un expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, para rectificar la descripción de las fincas 7.203, 7.204 y 7.205 de Campo Lameiro, mediante sus georreferenciaciones alternativas, ya que se corresponden con la identidad de una sola parcela catastral.

La registradora tramita el expediente, practicando notificaciones a los colindantes afectados, una de los cuales presenta alegaciones, al entender que la georreferenciación aportada invade parcialmente su finca registral 8.300 del término de Campo Lameiro, puesto que el lindero este pertenecía a su propiedad y en el sur existía un pequeño triángulo de terreno que también le correspondería a su propiedad. Dichas alegaciones son estimadas por la registradora, puesto que aprecia un conflicto en la delimitación gráfica de la finca, que no puede resolverse por la vía del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, teniendo la finca colindante del alegante su georreferenciación inscrita.

Los recurrentes entienden que el terreno del este es un dominio comunal, identificado frecuentemente como parcela 264 «corral en abierto de uso vecinal» y que el triángulo de terreno aludido corresponde a su propiedad.

Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023 o la de 28 de julio de 2025 que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.

En el presente caso, existiendo alegación contraria a la inscripción en la tramitación del expediente y fundando en ella la calificación registral denegatoria, la registradora ha de motivar fundadamente esas dudas, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en diversas resoluciones, como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas). Y según la reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones, como la de 24 de marzo de 2025, el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro. Es decir, el registrador debe justificar porque ha estimado las alegaciones, para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y preparar el correspondiente recurso, en su caso.

Procede, por tanto, analizar si la oposición de la colindante es suficiente para impedir la inscripción y si ha sido correctamente analizada por la registradora. Y ello, porque uno de los objetivos del expediente del artículo 199 es la protección de los derechos de las personas físicas o jurídicas que pudieran ser perjudicadas por la inscripción de la georreferenciación. Así la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Pero, conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la mera existencia de la alegación no es suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

La alegación de un colindante titular registral, como en el presente caso, resulta más cualificada y merecedora de mayor consideración. Pero, ello no es óbice, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 16 de octubre de 2024, para que el registrador haya de analizar su contenido en cuanto a su verosimilitud objetiva. El registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al titular registral que formula la oposición, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria, pues ello podría provocar indefensión en el hipotético recurrente, que no podría conocer el defecto en toda su extensión e intensidad, lo que es necesario para preparar con todos los medios a su disposición el correspondiente recurso, por aplicación del principio de proscripción de la indefensión, pero también de la arbitrariedad de nuestro ordenamiento jurídico, que proclaman los artículos 9.3 y 24 de nuestra Constitución.

Fundándose la calificación registral negativa en la invasión o solape de la georreferenciación aportada con una finca colindante, registral 8.300 del término de Campo Lameiro, su comprobación requiere partir de las descripciones inscritas de las fincas implicadas. La finca registral 2.703 se describe como: «Urbana: Una pequeña edificación sita en el lugar de (…) municipio de Campo Lameiro, de planta baja, de unos doce metros cuadrados aproximadamente; en estado ruinoso, destinado a pajar, con el terreno unido de un área noventa y una centiáreas, que linda frente con D. R., derecha con Pueblo (…), izquierda con J. F. T. y fondo con J. F. F.». Esta finca pasa a tener una superficie de 305,90 metros cuadrados, siendo sus linderos por el norte mas del vendedor o finca registral 2.704, sur pared medianera que la separa del predio de L. C. G., la colindante alegante; este dominio público, P. S. F. y L. C. G., y oeste mas del vendedor, finca registral 2.704.

La finca registral 2.704 del término de Campo Lameiro se describe como: «Chan do Baixo, a campo regadío, sita en el lugar de (…), municipio de Campo Lameiro (Pontevedra), con una extensión superficial de cuatro áreas con sesenta y siete centiáreas. Linda: Norte, D. R. C., Sur, se ignora, Este, J. F. F. y esposa; y Oeste, J. F. R.». Ahora, según reciente medición, cuya inscripción se solicita, mide 747,90 metros cuadrados, lindando hoy al norte con camino, al sur con mas del vendedor, finca registral 2.703 y finca registral 2.705, este P. S. F. y mas del vendedor, finca registral 2.703, manteniéndose el lindero registral oeste.

La finca registral 2.705 del término de Campo Lameiro se describe como: «Ruas, a inculto, sita en el lugar de (…), municipio de Campo Lameiro (Pontevedra), con una extensión superficial de un área con doce centiáreas, que linda al Norte con J. G. M., Sur con camino, Este S. E. D. y Oeste R. A. R.» hoy tiene una superficie de 178,90 metros cuadrados lindando al norte con mas del vendedor, finca registral 2.704, sur con L. C. G., este con mas del vendedor, finca registral 2.703, y oeste J. F. R.

La finca 8.300 del término de Campo Lameiro, propiedad de la colindante alegante se describe como: «Casa (…), municipio Campo Lameiro, consistente en unas paredes ruinosas, con terreno unido o circundado, destinado a inculto, que mide la superficie en su conjunto tres áreas y seis centiáreas, que según certificación catastral son 325 metros cuadrados. Y según certificado técnico 368,20 metros cuadrados. Linda el conjunto: Norte pista y herederos de D. R., Sur y Este, M. C. F. y A. F. R. y oeste herederos de D. R». Dicha descripción se inscribió el 18 de agosto de 2010, en virtud de escritura pública otorgada ante el notario de Caldas de Reis, don José María Graíño Ordóñez, el día 5 de julio de 2010, con el número 1.305 de su protocolo, la cual incorporaba un plano con la superficie de la finca que se inscribió. La colindante no aporta documentación técnica que sustente su alegación, tan solo el plano técnico no georreferenciado incorporado a la escritura citada. Como ha declarado la Resolución de 9 de julio de 2024, es de suma importancia que el colindante acompañe algún principio de prueba que sustente su alegación, como puede ser un informe técnico, según la Resolución de 31 de octubre de 2024, aunque no exista obligación legal para ello, por lo que la ausencia de ese principio de prueba no debe conllevar automáticamente la desestimación de las alegaciones, según la Resolución de 12 de septiembre de 2024, pero tampoco la inmediata alegación de las mismas.

La cuestión clave para decidir el expediente radica en el hecho por el cual de las georreferenciaciones alternativas presentadas no se deduce invasión de la finca registral 8.300 de Campo Lameiro. De la consulta del informe de validación gráfica en la Sede Electrónica de Catastro, resulta que la finca 8.300 citada se corresponde con la parcela con referencia catastral 36007A031002660001FS, que tiene una superficie catastral de 368 metros cuadrados, siendo la registral de 368,20 metros cuadrados. El trazado de la línea que delimita el lindero se extiende, ciertamente, más allá del catastral. Pero, si se superpone sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea el trazado de la línea de la georreferenciación alternativa se sitúa sobre el trazado del muro divisorio entre ambas propiedades. Si a ello se une el hecho de que la finca 8.300 no pierde superficie con la georreferenciación alternativa aportada al expediente, pues sigue manteniendo sus 368 metros cuadrados, debe concluirse que no hay alteración física de la realidad amparada por los folios de las fincas 7.203, 7.204 y 7.205, con relación a la finca 8.300, por lo que la alegación planteada carece de la consistencia suficiente para configurar como contencioso el expediente. Así no es exacta la afirmación de la colindante en el número 1 de su alegación, puesto que la finca registral 8.300 linda al este y al sur con la que os objeto del expediente, lindando también al este en una pequeña porción con un camino. Respecto a la invasión de un triángulo colindante, como afirma en el número 2, dicha invasión no queda acreditada con su título de propiedad, puesto que su finca sigue midiendo lo mismo y el trazado del lindero, que resulta del plano incorporado a su título no resulta dicho triángulo.

La registradora en su nota de calificación afirma que «de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible, o cuanto menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica aportada se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros», sin embargo no llega a concretar cual es la porción de terreno invadida y como afecta a la finca registral 8.300. No concreta tampoco como se altera la realidad física, cuando la finca colindante 8.300 sigue teniendo 364 metros cuadrados, como tiene en el Registro, tras la inscripción de la rectificación de superficie.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación, por no existir de la documentación examinada, perjuicio alguno de la finca colindante, que sigue teniendo la misma superficie registral, derivando ese perjuicio de la mera declaración de la colindante, sin que exista documentación técnica y jurídica que fundamente su alegación.

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Vistos los artículos 24 y 9.3 de la Constitución Española; 9, 10, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012 y 19 de julio de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 22 de marzo, 9 de julio, 12 de septiembre y 3, 16 y 31 de octubre de 2024 y 24 y 25 de marzo y 28 de julio de 2025.