Mediante escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia otorgada el día 2 de abril de 2025, ante el notario de Torrox, don Miguel Ángel Delgado Gil, protocolo número 977, en unión de otra escritura de escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada el día 22 de febrero de 1991 ante el notario de Vélez-Málaga, don José Joaquín Jofre Loraque, protocolo número 394, con ocasión del fallecimiento de doña C. F. S., se solicita la inmatriculación de tres fincas, sitas todas en el término municipal de Alcaucín, que se corresponden respectivamente con las referencias catastrales 29002A008003300000WX y 29002A008003300001EM, 29002A008004790000WF y 8538114UF9883N0001FZ.

La registradora suspende la inscripción solicitada por varios defectos, de los cuáles sólo se recurren los dos primeros de los consignados en su calificación. En concreto, la existencia de dudas fundadas de coincidencia de las fincas a inmatricular con otras ya inscritas a favor del transmitente en el título previo, pues constan inscritas a favor de este último las registrales 447, 1.321, 1.326, 1.359 y 1.455, todas del Ayuntamiento de Alcaucín. Y en cuanto a las registrales 4.147 y 4.148, posteriormente agrupadas pasando a formar la registral 4.496 también del Ayuntamiento de Alcaucín, fueron titularidad de las adjudicatarias en el título inmatriculador, siendo ahora propiedad de una mercantil; de otro lado, advierte que no existe identidad en las descripciones de las fincas entre las consignadas en el título previo y el inmatriculador y, a su vez, con las respectivas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que se incorporan al título.

La recurrente sostiene, en síntesis, en cuanto al primer defecto, que la registradora parece basar sus dudas de constar las fincas ya inscritas por el mero hecho de existir asientos de dominio a favor del transmitente en el título previo, sin ofrecer otra argumentación, de manera que no se indica en qué puntos se justifica la negativa a la práctica de los asientos solicitados, y, respecto del segundo defecto, señala que las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas muestran una correspondencia razonable con la descripción de las fincas en el título inmatriculador, debiendo admitirse que las eventuales diferencias descriptivas no son suficientes para fundamentar una negativa a inscribir siempre que se pueda determinar su ubicación y delimitación geográfica perimetral, pudiéndose haber tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar tales dudas.

El artículo 198 de la Ley Hipotecaria enumera todos los procedimientos o expedientes para lograr la concordancia del Registro con la realidad física y jurídica extrarregistral, entre los que se encuentran el de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (artículo 198.1.º) y el de la inmatriculación de las fincas no inscritas a favor de persona alguna (artículo 198.5.º), la cual puede lograrse de diversas formas, como la del doble título traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

En el presente caso, solicitándose la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, debe aplicarse lo dispuesto en el mismo. En su primer párrafo dispone: «Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».

Continúa disponiendo el artículo 205: «El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas». Con base en este inciso, la registradora suspende la inmatriculación solicitada por apreciar dudas sobre si las fincas a inmatricular se encuentran a su vez ya inscritas, señalando que a favor del transmitente en el título previo constan inscritas las registrales 447, 1.321, 1.326, 1.359 y 1.455, así como que la registral 4.496 (formada por agrupación de las registrales 4.147 y 4.148 fue propiedad de las adjudicatarias en el documento anterior.

Pero más allá de tal consideración, no expresa la calificación cuáles son los argumentos o motivos que llevan a la registradora a dudar de la efectiva previa inscripción de las fincas cuya inmatriculación se pretende. Y como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).

Las Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de octubre y 22 de noviembre de 2022 declararon en su fundamento de Derecho segundo que «no sólo es perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga, no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del artículo 199. Ciertamente, dicho artículo, según su encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda inscribir de georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a dichos interesados. Pero puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, y todo ello a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de razón entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados)».

Y esta doctrina debe reiterarse en el presente caso, en el que se advierten dudas por la registradora de que la finca a inmatricular se encuentre comprendida en otra, por lo que podría haberse iniciado un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar las posibles dudas que pudieran tenerse sobre la identidad de la finca, pues tal como dispone la Resolución de 27 de marzo de 2023, tal posibilidad está prevista en el penúltimo párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos».

Ello es además coherente con el tradicional principio que ha de presidir la actuación registral en la inmatriculación, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, en Resoluciones como la de 22 de octubre de 2020, cuando declara «en todo caso el registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la indeseable doble inmatriculación. Además, hay que considerar que el procedimiento previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados». Por ello, es conveniente la combinación de los expedientes de los artículos 205 y 199 de la Ley Hipotecaria, para disipar las posibles dudas del registrador en la identidad de la finca.

La registradora, en su informe, señala que las dudas de identidad advertidas tienen su fundamento en la gran cabida de las fincas inscritas, así como su situación próxima respecto de las fincas a inmatricular, reproduciendo la descripción de las fincas respecto de las que se advierte su posible previa inscripción, todo ello en aras a evitar un supuesto de doble inmatriculación.

Procede recordar que es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos, ya que sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción (cfr. artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 29 de febrero de 2012, 3 de abril de 2017 y 11 de julio de 2023).

En cambio, sí deben ser tenidos en cuenta (cfr. Resolución de 30 de octubre de 2024) los argumentos que se conciben como desarrollo de los defectos formulados, pues no suponen sino profundizar en los motivos que impiden la inscripción y que contribuyen a un conocimiento más completo del asunto.

A estos efectos es procedente señalar que, si bien hubiera resultado más conveniente que la objeción manifestada en el informe lo hubiera sido en la nota de calificación, no es menos cierto que ello no debe alterar el sentido de la solución de este expediente.

Por todo ello, en un caso como el ahora examinado donde la dificultad alegada por la registradora consiste en determinar si las fincas que se pretenden inmatricular constan ya inscritas, lo más correcto, a la vista de la doctrina expuesta, es iniciar un procedimiento en el que se notifique a los propietarios colindantes y a los titulares registrales de las fincas respecto de las que se plantea la duda de coincidencia, todo ello con arreglo a lo establecido en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pudiéndose igualmente aportar por los interesados aquella documentación de la que dispongan que contribuyan a disipar tales dudas de identidad.

Por lo que se refiere al segundo de los defectos advertidos por la registradora en su calificación, consistente en la falta de identidad en cuanto a la descripción de las fincas contenidas en ambos títulos, previo e inmatriculador, debe recordarse, como resulta de la Resolución de 4 de junio de 2025, que el tenor literal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tras la modificación llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la legislación hipotecaria y del Catastro, viene a exigir que para la inmatriculación por doble título «serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador». Este Centro Directivo –cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2018– ha señalado que, cuando el registrador ha de calificar si existe identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos, la Ley, al utilizar la expresión «a su juicio» es claro que le está otorgando cierto margen de apreciación, o lo que es lo mismo, cierta flexibilidad en la apreciación de la identidad.

Por ello es evidente que no puede existir –y así, exigirse– identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno por parte del registrador en su calificación, siendo por ello preciso una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca. Por tanto, la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que habrá de expresar, y de modo motivado como toda calificación, que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella.

En cuanto a la coincidencia con Catastro, el artículo 53, apartado siete, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre (hoy derogado), exigía para toda inmatriculación que se aportase, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título».

Tras la derogación de dicha norma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, el contenido de dicha exigencia se ha trasladado al artículo 203 de la Ley Hipotecaria que regula el nuevo expediente notarial para la inmatriculación y también a la inmatriculación por doble título traslativo prevista en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Coincidencia total que también se deduce del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, ya que la inmatriculación es un supuesto de incorporación-coordinación obligatorio en relación a la representación gráfica georreferenciada. Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), la dicción legal –coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada resolución de 5 de octubre de 2004, la norma no deja resquicios a excepciones: con independencia de cuál sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio al que se acuda. Sólo para el caso de desplazamientos de la cartografía catastral, o inconsistencias de la base de datos del que derive una inexactitud se han admitido representaciones gráficas alternativas (véase entre otras Resolución de 6 de marzo de 2024). Y esto es lo que ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, donde el notario aporta la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble cuya inmatriculación se pretende, junto con el correspondiente anexo de coordenadas georreferenciadas, obtenida directamente por el notario, del Catastro, a instancia de los interesados, cuyo traslado a papel une a la matriz, por lo que la descripción que debe hacerse en la inmatriculación será esta, una vez constatado que no hay razones fundadas para dudar de la identidad de que es la misma finca, aunque haya diferencias descriptivas entre el título previo y el inmatriculador.

Sin embargo, contratadas las descripciones de las fincas contenidas en el título previo y en el inmatriculador, debe confirmarse la calificación de la registradora que advierte dudas de identidad en cuanto a si ambos títulos se están refiriendo a las mismas porciones de territorio.

En concreto, en el título previo, otorgado en 1991, se inventarían ocho fincas, no indicándose la referencia catastral de ninguna de ellas:

– la primera, una rústica, en el pago o lugar conocido por (…), de 1 hectárea, 30 áreas y 80 centiáreas, con unos linderos todos personales.

– la segunda, otra rústica, en el pago o lugar denominado (…), con una extensión superficial de 6 áreas y 60 centiáreas, también con linderos personales, salvo al oeste, que lo hace con camino.

– rústica en el pago o lugar denominado (…), de 26 áreas y 80 centiáreas, que linda al norte y oeste con la acequia y al este y sur con un lindero personal.

– una urbana, casa que ocupa 105 metros cuadrados, de los que unos 70 corresponden a la parte edificada, en el pago denominado (…).

– otra rústica, en el mismo pago o lugar, de 6 áreas, con linderos personales, salvo al oeste, que lo hace con camino.

– casa, en el mismo pago o lugar, de 130 metros cuadrados, de los que están edificados 70 metros cuadrados, con linderos personales, salvo al frente que lo hace con carril.

– otra rústica, en el pago o lugar conocido por (…), de 19 áreas y 20 centiáreas, con linderos todos personales.

– y otra rústica, en el pago o lugar conocido con (…), de 1 hectárea y 72 áreas, también con linderos personales.

En el título inmatriculador, las fincas, descritas de modo totalmente coincidente con sus respectivas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, son las siguientes:

– parcela de terreno sita en el pago conocido como (…), parcela 330 del polígono 8, con una extensión superficial de 558 metros cuadrados, que linda al norte, con la parcela 331 y con vías pecuarias; al sur, con las parcelas 328 y 329; al este, con las parcelas 331 y 329; y al oeste, con la parcela 328 y con la vía pecuaria antes citada, con una construcción en su interior.

– parcela de terreno rústica sito en el pago (…), con una superficie de 2.707 metros cuadrados. Linda: al norte, con acequia y otros linderos personales; sur y este, con linderos personales, y al oeste con la acequia antes indicada y un lindero personal.

– terreno sito en el barrio (…), de 155 metros cuadrados, con una vivienda en su interior de 100 metros cuadrados. Linda: al frente, con vial público y por el resto de sus vientos, con linderos personales.

Como puede observarse, no existe correspondencia en cuanto al sitio o paraje en que se ubican las fincas, tampoco en cuanto a su extensión superficial, si bien en cuanto a la primera de las fincas cuya inmatriculación se solicita, podría guardar correspondencia con la inventariada bajo el número 5 en el título previo, de cabida 600 metros, que linda al oeste con el camino, pues la finca a inmatricular tiene una cabida de 558 metros cuadrados y linda al oeste con vía pecuaria, si bien la finca inventariada bajo el número 2, con una superficie de 660 metros cuadrados, también linda al oeste con el citado camino. La inventariada en el título inmatriculador bajo el número 2 parece corresponderse con la inventariada bajo el número 3 en el título previo (2.707 y 2.780 metros cuadrados respectivamente, lindando al norte y oeste con acequia); finalmente, en cuanto a la inventariada bajo el número 3, podría corresponderse con las inventariadas bajo los números 4 y 6 en el título previo.

Y ello, sin perjuicio de que se aporte certificado de correspondencia emitido por el Ayuntamiento de Alcaucín, de conformidad con lo establecido en el artículo 437 del Reglamento Hipotecario, que determine la correspondencia entre el pago denominado (…) con el sitio (…) y se concrete, en cuanto a la finca a inmatricular bajo el número 3, con cuál de las dos urbanas contenidas en el título previo guarda correspondencia, a través de otros medios que permitan conocer tal circunstancia de modo indubitado.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en cuanto al primero de los defectos señalados por la registradora, debiendo tramitarse el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar las dudas de identidad, y confirmar la calificación en cuanto al segundo de los defectos, en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5962

Vistos los artículos 1, 198, 205 y 326 de la Ley Hipotecaria; 437 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 29 de febrero de 2012, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, 3 de abril de 2017 y 14 de noviembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2020, 22 de noviembre de 2022, 17 de marzo y 11 de julio de 2023, 30 de octubre de 2024 y 11 de marzo, 4 de junio y 8 de julio de 2025.