Se discute en este expediente si se puede inscribir la representación gráfica alternativa a la catastral incorporada en el acta notarial que se refiere en los «Hechos».

La registradora, tras tramitar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ante las alegaciones efectuadas por un colindante, deniega la inscripción, estimando fundada la oposición del colindante catastral, por existir un solape de la base gráfica que se pretende inscribir con su base gráfica catastral, manifestándose además como se expone en la nota que «la superficie de solape de ambas parcelas cuenta con una superficie sin cultivo ni vegetación superior como el resto de la superficie de la parcela 63, apareciendo toda la superficie en cuestión con la apariencia de terreno alterado», lo que justificaría la duda sobre la existencia de una invasión de la finca de este colindante.

De estas alegaciones se dieron traslado al promotor del expediente, el cual contra alegó a su vez que existen «barreras físicas evidentes» entre ambas fincas, como la existencia de un gran desnivel entre ambas. Esta manifestación, que además no se aprecia en la ortofoto correspondiente, no se considera por la registradora aclaratoria de forma suficiente en cuanto delimitación de la finca por esa linde. En base al resultado de las alegaciones presentadas y la respuesta del promotor a las mismas, la registradora entiende que existe conflicto entre ambas partes en cuanto a la delimitación de la finca objeto del expediente, quedando siempre a salvo la posibilidad de instar conciliación o expediente notarial de deslinde, además de acudir a la vía judicial correspondiente.

El recurrente, alega artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que el procedimiento es un expediente específico que permite la inscripción de la representación gráfica de las fincas registrales y, como consecuencia de tal inscripción, la rectificación de la descripción literaria de la finca registral, correspondiendo su tramitación a los registradores de la Propiedad, siendo por tanto el medio para inscribir la representación geográfica de una finca previamente inmatriculada, tanto si su descripción, superficie y linderos que constan en su descripción literaria fueran coincidentes en un inicio con la representación geográfica cuya inscripción se pretende, como si necesitan ser rectificados para acomodarse a ello, y ello incluso cuando la magnitud de la rectificación superficial exceda del 10% de la superficie inscrita. Y considera que el colindante carece de legitimación para oponerse y que su alta en el Catastro deriva de un título falso.

Tal como se exponen en los anteriores antecedentes de hecho, existe un conflicto latente entre el promotor de la inscripción de la representación gráfica que se pretende y un colindante catastral.

La registradora justifica la calificación efectuada en base a la citada oposición, sin limitarse a ella, sino justificando su decisión en base a las bases gráficas, al pasar la finca de tener una superficie catastral de 1.476 metros cuadrados a una superficie de 1.988,72 metros cuadrado, aumentando por tanto una superficie de 512,72 metros cuadrados en la superficie final de la parcela 63. Además, comprueba en el geoportal de registradores el solape que se produciría entre la representación geográfica georreferenciada de la parcela la que se pretende inscribir, parcela 63 y la parcela propiedad del colindante, esto es, la parcela 62.

El colindante por otra parte justifica gráficamente su oposición, demostrando gráficamente el solapamiento, sin que la prueba aportada por el promotor del expediente sea suficiente para desvirtuarlo.

En conclusión se dan todos los elementos necesarios para que, según doctrina de este Centro Directivo, proceda la denegación de la inscripción de la representación gráfica solicitada en tanto se resuelva la cuestión por conciliación entre los interesados o resolución judicial.

Existe oposición fundada, la cual ha sido comprobada mediante los medios de calificación gráfica de las que dispone el registrador, de la que concluye que se produciría solape con representación gráfica catastral. Y aunque sólo el titular registral con representación gráfica inscrita merece la denegación inicial de la tramitación del procedimiento, también el titular catastral colindante merece protección tras la tramitación de aquél si su oposición es fundada, como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, atendidos el exceso de cabida que se pretende.

Por otra parte, esta Dirección General no es competente para entrar a valorar la falsedad o no de los títulos que motivaron la alteración catastral que da lugar al solapamiento, siendo los tribunales de Justicia, ante los que se puede dirigir el promotor, quienes lo diriman.

Queda patente por tanto que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia.

Ello determina la confirmación de la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo, en vía de recurso –como ya se dijo en la Resolución de 21 de septiembre de 2020– «decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes».

Debe por tanto procederse a la confirmación de la nota de calificación y la desestimación del recurso.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5809

Vistos los artículos 9, 10, 198 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de octubre de 1999, 5 de marzo de 2012, 19 de julio y 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017, 17 de enero, 6 de febrero, 16 de mayo, 20 de julio, 27 de noviembre y 20 de diciembre de 2018 y 18 de febrero, 20 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de febrero, 11 de marzo, 16 y 21 de septiembre y 20 y 26 de noviembre de 2020, 20 de enero, 1 de febrero, 5 y 13 de octubre, 2, 4, 22 y 29 de noviembre y 2, 13, 22 y 23 de diciembre de 2021, 12 de enero, 23 de febrero, 1 y 15 de marzo, 5, 26 y 29 de abril, 12 y 23 de mayo, 1, 8, 10 y 20 de junio, 6, 7 y 14 de septiembre y 22 de noviembre de 2022 y 30 de noviembre de 2023.