Mediante documento privado suscrito el día 27 de junio de 2025 por doña M. D. C. B., titular dominical de una mitad indivisa de la finca 2.168 de Tolosa, presentado en unión de escritura de herencia autorizada el día 31 de agosto de 1988 por el notario de Tolosa, don Alfonso Rentería Arocena, número 1.899 de protocolo, se solicitó la inscripción de un derecho de habitación previsto por la causante, doña D. B. O., en la cláusula tercera de su testamento, autorizado por el día 8 de junio de 1978 el notario de San Sebastián, don Calixto Doval Amarelle, número 1.535, que se trascribe a continuación: «Manifiesta la testadora que es propietaria, entre otros bienes, de una vivienda sita Tolosa (…) donde reside y es su deseo de que en tanto sus hijos, Doña B., Don J. I., Doña M. D. permanezcan solteros, dicha vivienda con cuanto dentro de la misma se encierra en concepto de ajuar, ropa blanca, mobiliario, elementos artísticos y de decoración, etc., pueda servir de hogar familiar de los mismos, sin pago de renta, precio o merced alguna, con carácter vitalicio a dichos tres hermanos o al que de ellos quedare soltero. El derecho de habitación que por esta cláusula se lega quedará sin efecto alguno para aquellos que contraigan matrimonio».

En la escritura de partición de herencia autorizada el día 31 de agosto de 1988 por el notario de Tolosa, don Alfonso Rentería Arocena, número 1.899 de su protocolo, y que causó la inscripción 4.ª de la finca 2.168 del Registro de la Propiedad Tolosa número 1, consta en el otorgamiento segundo, en relación con el citado legado, que: «De acuerdo con lo dispuesto en el testamento de su madre, pactan los comparecientes y representados que Doña B. y Doña M. D. C. B., mientras permanezcan solteras o cualquiera de ellas mientras permanezca en tal estado puedan usar en exclusiva de la vivienda de descrita en esta escritura, haciéndose cargo de los gastos de dicho piso».

Dicho derecho de uso o habitación no se hizo constar en el Registro cuando se inscribió la partición de la herencia de doña D. B. O.

La registradora exigió para su constancia el consentimiento expreso de los titulares registrales actuales (don J. I. C. B., su esposa, doña A. R. D., y doña M. D. C. B.), ya que en las inscripciones 5.ª y 6.ª de la finca 2.168 de Tolosa constan asientos relativos a transmisiones de derechos de propiedad posteriores a la inscripción cuya rectificación se pretende (inscripción 4.ª), habiéndose transmitido libre de cargas.

La recurrente sostiene que don J. I. C. B. ya prestó su consentimiento al intervenir en su momento en la escritura de partición de herencia de su difunta madre, y que doña A. R. D., siendo la esposa de don J. I. C. B., era perfecta conocedora de las condiciones en las que se produjo la adquisición de una cuota de la finca.

Es doctrina registral reiterada de este Centro Directivo que la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de sus Resoluciones relativa a la rectificación del Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como se ha reiterado (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro que debe repararse, estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no especificadas en la ley: en este último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Así pues, los supuestos de error registral pueden venir motivados bien por la existencia de errores materiales, o bien por errores de concepto en la redacción del asiento. El artículo 40 de la Ley Hipotecaria en su apartado c) señala que en este caso el Registro se rectificará en la forma determinada en el título VII.

El artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos; por otra parte, el artículo 216 de la misma ley señala que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido; asimismo, el artículo 327 del Reglamento Hipotecario determina que se considera el error de concepto de los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulte claramente de las mismas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.

A diferencia de lo que ocurre con la inexactitud provocada por la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, cuya rectificación, como señala el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria no exige el consentimiento del registrador, en el caso de la rectificación de errores de concepto, esta intervención es necesaria. El artículo 217, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria dispone que: «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene».

A la vista del citado artículo, en los errores de concepto, el consentimiento o acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador son requisitos indispensables para la rectificación. Y ello porque, en caso de error, la inexactitud viene provocada por la actuación equivocada del registrador al extender los asientos, de forma que lo que publica el Registro contraviene lo querido por las partes y plasmado correctamente en el título, mientras que cuando la inexactitud es consecuencia de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento, la rectificación del Registro precisará el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuye algún derecho, pero no del registrador cuya actuación ha sido ajena al origen de la inexactitud. En ambos casos, si no hay acuerdo de todas las personas que, según cada supuesto, deban intervenir será necesaria la oportuna resolución judicial.

En el presente caso, el derecho de habitación que doña D. B. O. ordenó en su testamento, aun habiéndose recogido en la escritura de partición de su herencia, no se hizo constar en el Registro en su momento por causas que se desconocen.

Actualmente los titulares registrales otorgaron la escritura de herencia que no se inscribió, al parecer correctamente. Pero una de las cuotas indivisas es ganancial por haber sido adquirida por compra y el cónyuge, que no firmó la referida escritura de herencia, no ha prestado su conformidad con la rectificación.

La recurrente manifiesta que dicho cónyuge era conocedor de la existencia del gravamen y que, por lo tanto, no es un tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Ha de señalarse que de conformidad con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria «la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro». Esta presunción «iuris tantum», únicamente puede ser desvirtuada judicialmente en un procedimiento seguido contra quien se afirma que carece de buena fe.

En consecuencia, se trate o no de un error, la rectificación del Registro requiere en todo caso del consentimiento de los actuales titulares registrales, que debe ser expreso, o la pertinente declaración judicial firme recaída en un procedimiento contra ellos.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5483

Vistos los artículos 14 de la Constitución Española; 1.3.º, 18, 19.bis, 20, 32, 38, 40 y 212 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 98 y 314 y siguientes del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de octubre de 1976 y 7 de marzo de 2011, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de julio, 26 de septiembre y 10 de diciembre de 2024 y 9, 15 y 29 de enero de 2025, entre otras.