Es objeto de este expediente determinar si es título hábil para inscribir la finca 64.878 del Registro de la Propiedad de Valdepeñas a favor de «RA de Gestión Tributaria, SL», una sentencia dictada en un procedimiento ordinario en el que la Agencia Estatal de Administración Tributaria ejercita la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil, a fin de poder obtener la anotación preventiva de embargo sobre la citada finca. La sentencia declara probado que la demandada, «RA de Gestión Tributaria, SL», ejercitó el derecho de opción de compra sobre la citada finca, si bien no llegó a inscribir tal adquisición en el Registro de la Propiedad, y falla condenar a la entidad demandada a inscribir el bien inmueble, registral 64.878 del Registro de la Propiedad de Valdepeñas, como de su titularidad en dicho Registro, en virtud de la opción de compra ejercitada frente a la titular registral el día 21 de noviembre de 2012.

La Agencia Estatal de Administración Tributaria, como demandante, presenta dicha sentencia en el Registro competente, solicitando la inscripción de la finca 64.878 a nombre de la demandada, y la anotación del embargo anotado sobre la misma finca en el expediente administrativo seguido contra «RA de Gestión Tributaria, SL».

El registrador deniega la inscripción por varios defectos, de los cuales sólo se recurre el primero: que la documentación presentada no es título directamente inscribible, puesto que no contiene el ejercicio de la opción de compra de la que dimana la titularidad, solamente el mandato judicial por condena de que el demandado inscriba. De este modo, la ejecución de la sentencia, en sus propios términos, pasaría porque el demandado presente al Registro la documentación necesaria para la inscripción por la que se le ha condenado a pasar.

Por su parte, el recurrente alega que la calificación del registrador excede del ámbito permitido por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario; que, si bien el contenido del fallo es la condena a la sociedad demandada a la inscripción de su derecho, una vez ya declarado el dominio a la luz de la Sentencia expuesta, en su condición de acreedor, y con la habilitación conferida por el artículo 6.c) de la Ley Hipotecaria, la Agencia Estatal de Administración Tributaria puede, y debe, en atención al deber de asegurar el cobro de las deudas tributarias solicitar dicha inscripción, como paso previo al embargo y mandamiento efectuado; y que el principio de rogación debe flexibilizarse cuando se trata de sentencias judiciales, y así lo ha reconocido la Dirección General, instando a que los titulares de los Registros actúen de oficio, evitando con ello la aplicación de un excesivo rigor formalista, si del contenido de la Sentencia no se albergan dudas de su alcance.

Uno de los principios fundamentales de nuestro ordenamiento hipotecario es el principio de titulación pública o auténtica, regulado en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que dispone que «para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban tos reglamentos».

Ahora bien, este Centro Directivo siempre ha declarado (recientemente en Resolución de 27 de abril de 2021), que el principio de legalidad está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, que han de cumplir una doble exigencia: formal (titulación autentica del artículo 3 de la Ley Hipotecaria), y material (que contenga un acto o contrato inscribible conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y concordantes); pero ello no significa que el acto o contrato inscribible pueda estar consignado indistintamente en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, sino en el documento que legalmente sea el propio o congruente con la naturaleza del acto inscribible.

Entrando en el estudio del defecto objeto del recurso, también es doctrina reiterada de Centro Directivo que las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro, siempre que de este no resulten obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido, así como la firmeza de la misma.

Pero a diferencia de las sentencias declarativas o constitutivas, las sentencias de condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. Cuando la sentencia impone una obligación de hacer, no es aquella el título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo. En tal caso la sentencia no es presupuesto directo de su inscripción, sino de la legitimación del juez para proceder, en ejercicio de su potestad jurisdiccional a su ejecución específica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado.

En el caso del presente recurso, de la sentencia aportada resulta con claridad que el objeto del fallo es «condenar a la entidad demandada a inscribir el bien inmueble, registral 64.878 del Registro de la Propiedad de Valdepeñas, como de su titularidad en dicho Registro de la Propiedad, en virtud de la opción de compra ejercitada frente a la titular registral el 21 de noviembre de 2012».

En consecuencia, para que dicha titularidad sea inscrita en el Registro, será preciso que la entidad demandada otorgue la titulación necesaria para ello, documentando públicamente la adquisición de la finca, o en su defecto, lo haga la autoridad judicial en ejecución de sentencia, supliendo la correspondiente declaración de voluntad, conforme al artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Este artículo 708 de la Ley de enjuiciamiento Civil dispone lo siguiente:

«Condena a la emisión de una declaración de voluntad.

1. Cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el Tribunal competente, por medio de auto, resolverá tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá pedir que el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad.

Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.

2. Si, en los casos del apartado anterior, no estuviesen predeterminados algunos elementos no esenciales del negocio o contrato sobre el que deba recaer la declaración de voluntad, el tribunal, oídas las partes, los determinará en la propia resolución en que tenga por emitida la declaración, conforme a lo que sea usual en el mercado o en el tráfico jurídico.

Cuando la indeterminación afectase a elementos esenciales del negocio o contrato sobre el que debiere recaer la declaración de voluntad, si ésta no se emitiere por el condenado, procederá la ejecución por los daños y perjuicios causados al ejecutante, que se liquidarán con arreglo a los artículos 712 y siguientes.»

No cabe duda de que la Agencia Estatal de Administración Tributaria está legitimada, conforme al artículo 6 de la Ley Hipotecaria, para solicitar la inscripción del cambio de titularidad; pero para ello debe presentar la documentación adecuada, es decir, el título público que contenga el negocio jurídico en cuya virtud se produce tal cambio, esto es, el título inscribible, en los términos de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento.

Tal calificación por parte del registrador es conforme con el ámbito y los límites de su obligación legal que impone el artículo 100 de la Ley Hipotecaria; de hecho, reinterpretar la voluntad del juez o realizar una cosa distinta de lo ordenado supondría una extralimitación de sus competencias.

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Vistos los artículos 117 de la Constitución Española; 1.3.º, 2, 3,18, 20 y 257 de la Ley Hipotecaria; 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 7, 9, 33, 99 y 100 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General los Registros y del Notariado de 18 de marzo y 21 de junio de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de julio de 2020, 29 de junio y 27 de abril de 2021 y 4 de septiembre de 2023.