Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
Mediante instancia presentada el día 17 de junio de 2025 en el Registro de la Propiedad de Málaga número 12, se solicitó la asignación de código de registro único para alquiler de vivienda de corta duración para la finca registral 26.823.
Se deniega la asignación solicitada, en esos términos: «(…) la finca para la que se solicita la asignación de número de Registro de alquiler de corta duración, registral 26823 sección 2.ª procede por división horizontal de la finca matriz 22047 sección 2.ª en cuya inscripción 7.ª rectificación del régimen de propiedad horizontal de fecha de obra nueva y división horizontal de fecha 03/07/2008 en los estatutos el artículo 4 letra a) señala: “Se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios…” La fecha de la inscripción 7.ª donde consta la prohibición es de 3/07/2008 y la fecha de Resolución de inscripción de inicio de actividad de la Junta de Andalucía (que se acompaña) es de 27/11/2023. Por lo tanto, de fecha posterior a la prohibición antes citada inscrita en el Registro de la Propiedad».
Se recurre la calificación alegándose: «(…) que con fecha 30/11/2023, la Comunidad de Propietarios aprobó en Junta General Extraordinaria, por mayoría de tres quintos del total de propietarios que a su vez representan las tres quintas partes de las cuotas de participación, un acuerdo por el que se incrementa en un 20% la cuota ordinaria de los propietarios que destinen su vivienda a fines turísticos. 4. Esta decisión implica el reconocimiento y admisión expresa de la existencia y validez del uso turístico dentro del edificio, puesto que: ○ No se prohibió dicho uso, ni se acordó su eliminación. ○ Se legitima y regula dicho uso mediante una sobrecuota diferenciada. ○ Supone un acto inequívoco de aceptación tácita del uso turístico en el régimen de propiedad horizontal. 5. En aplicación del principio de autonomía de la voluntad en la propiedad horizontal, la comunidad puede modificar o matizar sus estatutos, incluso de forma tácita, mediante decisiones formalmente adoptadas y ejecutadas como en el presente caso. 6. A mayor abundamiento, la jurisprudencia que fundamenta la nota de calificación, en especial la STS 1643/2023 (de 27 de noviembre), la STS 1671/2023 (de 29 de noviembre), y la STS 90/2024 (de 24 de enero), son posteriores a la fecha de la declaración responsable aprobada por la Junta de Andalucía (27/11/2023), y por tanto, no pueden aplicarse con carácter retroactivo para restringir situaciones consolidadas con anterioridad. 7. Además, debe señalarse que la equiparación entre la figura de la “hospedería” y el uso turístico aún no ha sido consolidada como doctrina jurisprudencial por el Tribunal Supremo, sino que se trata de interpretaciones recientes que no cuentan con reiteración suficiente para generar jurisprudencia en el sentido del artículo 1.6 del Código Civil».
Así las cosas, en cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
Tal y como señala el Preámbulo del citado Real Decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y se añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el Real Decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal».
De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido Real Decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».
Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que se enmarca, según el objeto, bien en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles en la Sección de Buques y Aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante. En este sentido se expresa el artículo 2.f) de dicho Real Decreto, al regular en sus definiciones: «f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo».
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