Mediante escritura pública otorgada el día 28 de enero de 2025 ante el notario de Constantina, don Darío Fernández Domínguez, protocolo número 49, que fue presentada en el Registro de la Propiedad de Cazalla de la Sierra el día 3 de febrero de 2025, causando el asiento de presentación 140 del Diario 2025, se procede a la agrupación y simultánea rectificación de su descripción de las registrales 315, 318 y 1.503 del Ayuntamiento de Las Navas de la Concepción, rectificándose su superficie que, de una cabida, según títulos, de 1.548.820 metros cuadrados, pasa a la inferior de 1.343.589 metros cuadrados, acompañándose al efecto informe suscrito por técnico en el que constan las coordenadas georreferenciadas de la finca resultante. Tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria fueron formuladas alegaciones por don P. A. S. N., como titular catastral de las parcelas con referencia catastral 41066A009001280000MG y 41066A009001310000MG, colindantes con la finca objeto del procedimiento, manifestando su oposición a la inscripción de la base gráfica pretendida por entender que la representación gráfica propuesta supone una invasión de su finca, por producirse una invasión de la parcela 128 del polígono 9, basándose en la cartografía catastral y en documentación relativa a la explotación agrícola que se efectúa en las citadas parcelas.
A la vista de la oposición manifestada, el registrador resolvió practicar la inscripción solicitada, desestimando en consecuencia las alegaciones formuladas por el colindante, notificándose al mismo la certificación de despacho del título, librada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria.
A la vista del contenido de la certificación de despacho, el colindante formula escrito de recurso contra la inscripción ya practicada, sosteniéndose, que no se han tenido en cuenta sus alegaciones, siendo que los linderos son visibles desde el terreno y están delimitados, habiendo sido respetados por los propietarios colindantes durante más de treinta años; manifiesta que no se exponen en la resolución cuáles han sido los criterios técnicos, jurídicos o fácticos que ha seguido el registrador para acordar la práctica de la inscripción solicitada; que existen dudas fundadas no resueltas en cuanto a la delimitación de los linderos que afectan a parcelas colindantes cuya resolución requeriría un reconocimiento técnico imparcial de los linderos físicos sobre el terreno, reservándose el derecho a acudir a la jurisdicción ordinaria en caso de que esta Dirección General desestime el recurso interpuesto.
Hay que recordar que son principios básicos de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionados, el de tracto sucesivo, el de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
Lo que pretende el recurrente es la rectificación de un determinado asiento del Registro y como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 3 de octubre de 2005), a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para ventilar y contender sobre la validez o nulidad de los títulos, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado.
Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su artículo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto.
Por ello, como consecuencia de dicho principio básico de salvaguardia judicial de los asientos registrales y como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 10 de abril de 2017 o la más reciente de 8 de octubre de 2024), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho -lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).
Y ello aun cuando se discrepe de la forma en que el acto o contrato a inscribir ha sido objeto de reflejo tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el derecho inscrito, de indudable trascendencia a la vista de que la legitimación registral opera sobre la base de ese contenido del asiento (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria y Resolución de 29 de diciembre de 2004).
Conforme también ha señalado reiteradamente esta Dirección General, de los artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso como el presente es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para contender acerca de la validez o nulidad de los títulos, para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelación. Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; y eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso.
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