Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:
En fecha 18 de julio de 2025 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Elche número 2 una instancia, presentada por vía telemática y suscrita por doña A. P. A. solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca ubicada en dicha localidad, con referencia catastral 1783809YH0318D0171RS. En la solicitud se hace referencia a la licencia administrativa.
En su calificación, el registrador alega como defecto que impide dicha asignación la necesidad de obtener el permiso expreso de la comunidad de propietarios en los términos que recoge la Ley sobre propiedad horizontal al tratarse de una solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración presentada con posterioridad al 3 de abril de 2025, fecha a partir se exige al propietario de una vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, que obtenga previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de la Ley sobre propiedad horizontal (es decir, el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación).
La calificación negativa del registrador es objeto del presente recurso. Al mismo se acompaña un informe urbanístico municipal, emitido por el Ayuntamiento de Elche y firmado digitalmente por la arquitecta técnica en fecha 17 de septiembre de 2024, por la jefa de Servicio Jurídico de Autorizaciones Urbanísticas y Actividades en fecha 19 de septiembre de 2024 y por el vicesecretario en fecha 17 de septiembre de 2024. En dicho informe se informaba de la compatibilidad urbanística del uso como vivienda turística de la finca respecto de la cual se solicitaba la asignación de número de registro de alquiler de corta duración. La recurrente alega:
– Que el informe en cuestión no llegó a su conocimiento hasta el día 2 de abril de 2025, fecha en que fue notificado por parte de la Administración competente según resulta de copia de correo electrónico que se acompaña también al recurso. Es decir, la notificación fue hecha un día antes de que fuera obligatorio obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios en los términos antes expuestos.
– Añade también la recurrente que, con fecha 26 de mayo de 2025, se obtuvo la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana, sin que para ello se exigiera el citado consentimiento de la comunidad de propietarios al entender –alega la recurrente– que el procedimiento se había iniciado antes de que entrase en vigor la reforma de la Ley sobre propiedad horizontal operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que vino a exigir el citado consentimiento expreso de la comunidad de propietarios.
– Por último, la recurrente solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración por entender que un posible funcionamiento anómalo de la Administración pública a la hora de llevar a cabo la notificación puede suponerle un perjuicio en su derecho, por lo que solicita tal asignación teniendo en cuenta la fecha en que el expediente fue iniciado –antes del 3 de abril de 2025–, y no la fecha en que la instancia fue efectivamente presentada –después de tal fecha–.
Así las cosas, en cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Tal y como señala el preámbulo del citado real decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el real decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal». De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido real decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».
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