Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

El día 18 de junio de 2025 fue presentada en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 1 solicitud de asignación de número único de registro de arrendamientos de corta duración para la finca registral número 15.275 en su modalidad de arrendamiento turístico y no turístico.

Se deniega la asignación en estos términos: «En la instancia presentada se solicita la asignación del número de Registro de Alquiler de Corta Duración del piso (…) finca número 15.275 de la Sección 5.ª, CRU -Código Registral Único-08054000458509, en la categoría de arrendamiento turístico y no turístico. Del artículo 6.º de los Estatutos de la Propiedad Horizontal en que se integra la unidad para la que se solicita el Código de Comercialización, resulta lo siguiente: “6.º- No se precisará consentimiento de los demás condueños para modificar el destino de un apartamento privativo cuando la modificación consista en pasar de vivienda a local de negocio o despacho, o viceversa. Las entidades en ningún caso se podrán dedicar a hostelería ni vivienda de uso turístico regulada según normativa de Departamento de Empresa y Ocupación de la Generalitat de Catalunya, como aquellas vivienda por la que el propietario de la misma la cede a terceros a cambio de un precio, por un periodo máximo de treinta y un días, dos o más veces al año o según cualquier otra normativa que le sustituya y contemple situaciones de hecho semejantes.”, según la inscripción 16.ª de la finca número 988 de la Sección 5.ª, practicada con fecha 19 de diciembre de 2017. Fundamentos de Derecho En base al principio de legalidad en su aspecto de calificación registral recogido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de dicha Ley y de su Reglamento regulador, y de acuerdo con lo dispuesto en el art. 9.2,a) 5.º del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, en relación con el art. 553-11.1 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, se deniega la inscripción de la “Asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración”, por prohibirse dicha actividad en los estatutos. El defecto se estima insubsanable».

Se recurre la calificación ante esta Dirección General alegándose:

– «Que dicha vivienda de uso turístico fue adquirida por la sociedad Elite Defender M7, SL, en virtud de escritura de compraventa con fecha 17/03/2017 ante el Notario D. Diego de Dueñas Álvarez con n.º de protocolo 1190 tanto del (…) Se adquirió de la mercantil “Esvall Project, SA”. Que cuando se adquiere la vivienda en la mencionada escritura de compraventa consta nota registral expedida con fecha 16/03/2017 en la que consta un apartado de “Cargas: Especialidades PH” y donde no consta ninguna prohibición para desarrollar la actividad de vivienda de uso turístico por el nuevo adquirente (…) Tampoco consta en dicha nota, ningún documento presentado y pendiente de despacho.»

– «Que, asimismo consta un certificado expedido por el presidente de la Comunidad de propietarios de fecha 13/03/2017 y tampoco consta ninguna advertencia de que exista prohibición de dicha actividad (…).»

– «Que dicha escritura fue presentada en el Registro de la propiedad telemáticamente, el mismo día 17/03/2017, con los siguientes datos de entrada (…) Y la finca quedó inscrita en el Registro de la propiedad n.º 1 a favor de Elite Defender M7, SL con fecha 12/04/2017 (…).»

– Que «el Registro de la propiedad n.º 1 califica negativamente indicando que hay una prohibición inscrita en el Registro de la propiedad con fecha 19 de diciembre de 2017 y que no permite “dedicar a hostelería ni vivienda de uso turístico regulada según normativa de Departamento de Empresa y Ocupación de la Generalitat de Catalunya, como aquellas vivienda por la que el propietario de la misma la cede a terceros a cambio de un precio, por un periodo máximo de treinta y un días, dos o más veces al año o según cualquier otra normativa que le sustituya y contemple situaciones de hecho semejantes.”. Por lo tanto, es una prohibición inscrita a posteriori de la compraventa, ya que la inscripción de la prohibición es de 19/12/2017 y la compraventa es de 17/03/2017 inscrita incluso en el Registro de la propiedad con fecha 12/04/2017, tal y como se ha acreditado».

– «El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) ha declarado que el acuerdo de prohibición de la actividad de vivienda de uso turístico en los pisos no puede afectar u oponerse a quiénes adquirieron los pisos sin que constase inscrita la limitación en el Registro de la Propiedad por impedirlo el art. 553-11 del Código Civil de Cataluña (libro V) y porque vulneraría el principio de seguridad jurídica consagrado en el art. 9.3 de la Constitución española. Así consta en las sentencias del TSJCat 33/2016, FJ 5, 74/2018, FJ 3.º y 4/2019, FJ 4.º Este es el caso de Elite Defender M7 SL., que es propietario con anterioridad al acuerdo de prohibición (17/03/2017)».

Así las cosas, y antes de entrar a resolver la cuestión de fondo del presente recurso, es preciso realizar unas consideraciones sobre la competencia -exclusiva- de este Centro directivo para resolverlo, ya que, como antes se adelantó, su resolución corresponde al Estado, en la medida en que el Real Decreto que regula la asignación del número de registro de alquiler de corta duración es de carácter estatal; y la mera mención -en la nota- al artículo 553-11.1 del Libro quinto del Código Civil de Cataluña nada obsta a esta competencia, pues tal precepto se limita a definir el concepto de «estatutos» y enumerar, a título genérico y enunciativo, las posibles reglas que estos pueden contener.

A la vista del contenido de la nota de calificación y de los escritos dirigidos por este Centro Directivo, y pese a la asunción de la competencia por parte del citado órgano de la Generalitat (resolución comunicada, de fecha 3 de octubre), hay que afirmar que este Centro Directivo es el único organismo competente para resolverlo (y a él debió remitirlo el registrador con su razonada exposición si conserva que no era el órgano competente), por lo que procede reiterar la doctrina sentada en una serie -ciertamente no escasa- de Resoluciones, que se han ocupado de dicha cuestión.

Esa doctrina de este Centro Directivo ha sido meridianamente clara al establecer, en aplicación de lo dispuesto en la Ley 5/2009, de 28 de abril, del Parlamento de Cataluña, parcialmente derogada por la Sentencia del Tribunal Constitucional número 4/2014, de 16 de enero, que la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña es competente para la resolución de los recursos contra la calificación registral únicamente cuando «las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten de forma exclusiva en normas del derecho catalán o en su infracción»; mientras que «la competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en cuestiones de derecho común u otros derechos corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado».

La citada Sentencia del Tribunal Constitucional, citada en los «Vistos», resolvió: «(…) Encuadrado el debate en los términos expuestos, según se desprende del artículo 3.4 antes transcrito, el órgano administrativo competente para conocer de los recursos gubernativos varía dependiendo de la invocación que, en cualquiera de ellos, se haga de la normativa estatal o autonómica. Se establece una regla sobre la acumulación de recursos gubernativos dirigidos contra una misma calificación registral negativa que impone, por el solo hecho de que uno de ellos se base en normas de Derecho catalán o en su infracción, una vis atractiva a favor de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat, habilitándola para sustanciarlos todos en una sola pieza, incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del Derecho catalán.

Es evidente que tal atribución excede de la competencia estatutariamente asumida por la Comunidad Autónoma de Cataluña para resolver estos recursos gubernativos, que se circunscribe estrictamente a la “calificación de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán” (art. 147.2 EAC), siendo su finalidad, tal y como se declara en la exposición de motivos de la de la Ley del Parlamento de Cataluña 5/2009, la de preservar y proteger el Derecho catalán. Es igualmente evidente que esta habilitación estatutaria no incluye -ni podría incluir- la preservación o protección de otros Derechos forales o especiales, ni del Derecho civil común.

(…) En conclusión, resulta contrario al bloque de la constitucionalidad el artículo 3.4 impugnado, en cuanto atribuye a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat la competencia para resolver los recursos cuando las cuestiones registrales planteadas exceden del marco estricto del Derecho civil catalán. Incurre así el precepto en inconstitucionalidad y nulidad en los incisos “y al menos uno se basa en normas del Derecho catalán o en su infracción” e “incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del Derecho catalán” (…)».