El día 26 de mayo de 2025 se presenta en el Registro de la Propiedad de Benalmádena número 2 una instancia solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal. En su calificación, la registradora alega, como defecto que impide dicha asignación, que los estatutos de la propiedad horizontal a la que pertenece la citada finca establecen en su artículo 21 que «no se permitirá el arrendamiento o uso de viviendas o locales para alojamientos turísticos». Consta esta limitación en virtud de acuerdo de la junta de propietarios de 8 de julio de 2020, cuyo acuerdo fue elevado a público en virtud de escritura pública de fecha 14 de septiembre de 2020 e inscrito el día 7 de octubre de 2020. Teniendo en consideración, en todo caso, que la fecha de inscripción de la adquisición de la ahora recurrente es de fecha 16 de diciembre de 2024.
La recurrente alega:
a) que con anterioridad a la compra de la vivienda «solicitó Certificación Registral al Registro de la Propiedad de Benalmádena n.º 2, provincia de Málaga, de fecha 30 de octubre de 2024, donde consta fehacientemente la siguiente literalidad: “Que en relación a los estatutos o normas de regulación de la comunidad de propietarios que constan inscritos en este Registro en la respectiva finca matriz de la descrita en el precedente apartado primero, por la presente se hace constar que los mismos no contienen prohibición expresa para ejercer la actividad de alojamiento turístico”».
b) que, en cualquier caso, «la resolución de Inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía es de fecha 23 de julio de 2020, fecha en la cual el acuerdo [tomado el día 8 de julio de 2020], ni se había elevado a público [14 de septiembre de 2020], ni registrado en el Registro de la Propiedad [7 de octubre de 2020], con la consecuencia de no desplegar efectos frente a terceros».
Para resolver este recurso, debemos partir del ámbito de la calificación registral establecido en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
Tal y como señala el Preámbulo del citado real decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y se añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el real decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal».
De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido real decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».
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