Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

En fecha 23 de junio de 2025, se presentó en el Registro de la Propiedad número diez de Málaga número 10, instancia suscrita don J. A. M. solicitando asignación de número de registro de alquiler de corta duración de la finca con código registral único 29045000799023 de dicho Registro.

La solicitud fue calificada así: «Se observa en relación a la finca con código registral único 29045000799023, respecto de la cual se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, que existe establecida una prohibición estatutaria con anterioridad a la fecha de la resolución habilitante, a resultas de la cual “Las viviendas se destinarán a uso residencial. Cualquier otro uso o actividad deberá ser permitida por las leyes, por la ordenanzas municipales y por estos estatutos. No obstante, el ocupante de una vivienda o persona de su familia, podrá ejercer en ella una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación, siempre que esté legalmente capacitado para ello. 2.ª Se prohíben especialmente a los propietarios de viviendas: a) Destinar los pisos a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, clubes o asociaciones, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios.–En caso de arrendamiento, el propietario o arrendador harán constar en el contrato correspondiente la existencia d ellos presentes Estatutos, así como las demás normas de régimen interno que deban ser tenidas en cuenta por el inquilino, a quién habrá de entregársele las oportunas copias. El propietario o el arrendador habrán de comunicar al Presidente o, en su caso, al Administrador la identidad de las personas a las que ha alquilado la vivienda a fin de poder llevar un mejor control del uso de los elementos comunes. Los usuarios de las viviendas, con independencia de la prohibiciones que señala la ley en orden a las actividades inmorales, insalubres, peligrosas e incómodas, habrán de mantener un correcto comportamiento de vecindad evitando cualquier tipo de ruidos y molestias innecesarios”. Defecto insubsanable».

Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:

– «Inexistencia de una prohibición clara, expresa e inequívoca que impida el alquiler de corta duración La calificación invoca una cláusula estatutaria genérica donde se prohíbe destinar los pisos a “casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, clubes o asociaciones, gimnasios o casinos”, y se añade la coletilla “…y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios”».

– «El alquiler turístico no equivale a “casa de huéspedes” ni “pensión”, tal como ha sido interpretado de manera restrictiva y uniforme por múltiples resoluciones de esa Dirección General (vid. Resoluciones de 15 de junio de 2020, 8 de noviembre de 2021 y 26 de enero de 2023)».

– «La cláusula adolece de falta de precisión y claridad, y por tanto no puede producir efectos limitativos sobre los derechos dominicales, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige que las limitaciones deben constar “de forma expresa, clara y precisa”».

– «La interpretación extensiva que se realiza en la nota de calificación contraviene la doctrina del Tribunal Supremo (STS 172/2020, de 6 de marzo, y STS 386/2022, de 18 de mayo) según la cual, las cláusulas limitativas deben interpretarse restrictivamente por suponer una excepción al principio general de libre uso de la propiedad privada».

– «La interpretación extensiva de la cláusula estatutaria vulnera el principio de legalidad registral (…) En este caso, el registrador se extralimita al efectuar una interpretación extensiva del contenido estatutario, convirtiendo una prohibición genérica en una concreta y actual de arrendamiento turístico, lo cual no está reflejado expresamente en los estatutos inscritos. Tal actuación vulnera el principio de legalidad hipotecaria y de tutela de los derechos inscritos, generando inseguridad jurídica y disparidad de criterios entre registros, lo que perjudica gravemente la unidad del tráfico jurídico y el principio de igualdad ante la ley».

– «La calificación contradice la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo y doctrina de la DGSJyFP», y el perjuicio derivado de la calificación es grave e irreparable, pues «la denegación del número de registro de alquiler de corta duración conlleva la pérdida automática de la validez del número de registro turístico y la orden inmediata de eliminación de los anuncios de todas las plataformas digitales, lo que constituye un daño económico directo e inmediato sobre la explotación de la finca, impidiendo el ejercicio de una actividad lícita, reconocida legalmente y ampliamente tolerada en otros registros de la misma provincia, vulnerando el principio de igualdad en la aplicación del Derecho (artículo 14 CE)».

Así las cosas, en cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la propiedad y de bienes muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.

Tal y como señala el Preámbulo del citado Real Decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y se añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el Real Decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal».

De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido Real Decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».

Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que se enmarca, según el objeto, bien en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles en la Sección de Buques y Aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante. En este sentido se expresa el artículo 2.f) de dicho Real Decreto, al regular en sus definiciones: «f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo».

Así las cosas y entrando a analizar la calificación recurrida, se ha de partir del ámbito de aplicación del citado Real Decreto 1312/2024 cuyo artículo 4.2.a) dispone: «2. Los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración tendrán las siguientes características de acuerdo con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024: a) Que tengan como destino primordial uno distinto del de arrendamiento de vivienda regulado en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, derivándose de causas de carácter temporal, tales como las vacacionales o turísticas, las laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria, conforme al artículo 3 de la misma norma».

Por su parte, el artículo 9 determina regula el procedimiento de asignación, detallando el contenido de la solicitud a presentar; y el artículo 10 del citado Real Decreto impone al registrador un deber de calificación, a resultas del cual comprobará toda la documentación presentada: «(…) asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio».

Dicho lo cual, para resolver el presente recurso, ha de partirse de la siguiente afirmación de la nota de calificación: «(…) existe establecida una prohibición estatutaria con anterioridad a la fecha de la resolución habilitante, a resultas de la cual “Las viviendas se destinarán a uso residencial. Cualquier otro uso o actividad deberá ser permitida por las leyes, por la ordenanzas municipales y por estos estatutos. No obstante, el ocupante de una vivienda o persona de su familia, podrá ejercer en ella una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación, siempre que esté legalmente capacitado para ello. 2.ª Se prohíben especialmente a los propietarios de viviendas: a) Destinar los pisos a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, clubes o asociaciones, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios.–En caso de arrendamiento, el propietario o arrendador harán constar en el contrato correspondiente la existencia d ellos presentes estatutos, así como las demás normas de régimen interno que deban ser tenidas en cuenta por el inquilino, a quién habrá de entregársele las oportunas copias. El propietario o el arrendador habrán de comunicar al Presidente o, en su caso, al Administrador la identidad de las personas a las que ha alquilado la vivienda a fin de poder llevar un mejor control del uso de los elementos comunes. Los usuarios de las viviendas, con independencia de la prohibiciones que señala la ley en orden a las actividades inmorales, insalubres, peligrosas e incómodas, habrán de mantener un correcto comportamiento de vecindad evitando cualquier tipo de ruidos y molestias innecesarios».

Cierto es que la prohibición contenida en los estatutos de la comunidad no alude literalmente a las viviendas de uso turístico; razón por la cual, para delimitar el concepto y el alcance de la norma estatutaria alegada en la calificación, hemos de acudir tanto a decisiones jurisprudenciales que puedan ser aplicables al caso, como a la normativa sectorial en la materia (creciente, en intensidad y extensión).