Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

Mediante instancia presentada telemáticamente en el citado Registro, se solicitó la asignación del número de registro de alquiler para la finca número 5.128 con código registral único 29032000377238, del término municipal de Vélez-Málaga. La vivienda en cuestión cuenta con resolución oficial de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, otorgada por la Delegación Territorial de Turismo de la Junta de Andalucía el 26 de junio de 2025.

La calificación negativa se fundamenta en lo siguiente: «De los libros del archivo del Registro resulta que la finca número 5128 con CRU 29032000377238 del término municipal de Vélez-Málaga Sec. 03, forma parte del edificio (…) el cual está constituido en régimen de propiedad horizontal según consta en la inscripción 5.ª de la finca 36409 del archivo común, en la que figuran inscritos los estatutos reguladores de dicho régimen de propiedad horizontal en los que, entre otros, consta el artículo octavo que expresa: “Se prohíbe especialmente a cada propietario: Instalar en las viviendas negocios, círculos, academias, pensiones o asociaciones en que el número de sus miembros o asociados sea excesivo o molesten o perturben la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos…”, por lo que a dicha finca no le es de aplicación el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero”, siendo necesario en su caso la modificación de los estatutos mediante acuerdo adoptado por unanimidad de la Junta de Propietarios conforme a lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal».

Se recurre la calificación, alegándose:

– «El artículo 8 de los estatutos, que se redactó a comienzos de los años 1970, prohíbe “instalar en las viviendas negocios”, pero el alquiler de una vivienda para uso turístico no implica instalar un negocio dentro de la finca, sino simplemente darle un uso permitido conforme a su naturaleza residencial. La jurisprudencia ha venido consolidando el criterio de que el arrendamiento para uso turístico no supone por sí mismo una alteración del uso residencial de la vivienda, siempre que no se realicen actividades contrarias a la convivencia vecinal o al destino habitual del inmueble (…) En este sentido, la interpretación extensiva o restrictiva de cláusulas estatutarias genéricas, como la prohibición de “instalar negocios”, ha sido descartada por nuestros tribunales cuando no hay una limitación expresa y clara en los estatutos conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y reiterada doctrina del Tribunal Supremo sobre el principio de especialidad registral».

– «La vivienda en cuestión cuenta con Resolución oficial de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía con signatura VFT/MA/(…), otorgada por la Delegación Territorial de Turismo de la Junta de Andalucía el 26 de Junio de 2025, lo que acredita su legalidad conforme al Decreto 28/2016».

– «La vivienda objeto del presente recurso ha sido destinada al arrendamiento turístico hasta la fecha, cumpliendo en todo momento con la normativa vigente aplicable. Esta circunstancia, además de evidenciar la habitualidad del uso, pone de manifiesto la tolerancia y aceptación tácita de dicha actividad tanto por parte de la Comunidad de Propietarios como de las autoridades competentes, sin que conste oposición formal ni actuación administrativa en contrario durante todo ese periodo».

– «En el mismo artículo 8 de los Estatutos aparece el siguiente texto que cito: “No obstante lo dispuesto anteriormente, la junta en régimen de mayoría podrá levantar en los casos que no hay perjuicio para el interés común, alguna de las prohibiciones indicadas.” La Comunidad de Propietarios del Edificio (…) (donde se encuentra la vivienda) ratificó que el alquiler vacacional era lícito y no estaba prohibido en el edificio, según queda recogido en el acta de la Junta de Propietarios del 13 de Agosto de 2024, punto 4 del orden del día. En dicha Junta se ha reconocido expresamente que el uso turístico no está prohibido siempre que se cumpla con el requisito legal de estar inscrito en la Junta de Andalucía (…) Adicionalmente, con fecha 13 de Junio de 2025, la administradora y la Presidenta de la Comunidad de Propietarios han emitido certificado en el que se ratifica en Junta General Ordinaria con fecha 13 de agosto de 2024 se trató el siguiente punto del orden del día: “Posición de la comunidad respecto al uso de las viviendas como alquiler turístico. Normas a seguir. El resultado de la votación fue la no prohibición del alquiler de uso turístico. Hasta la fecha no se ha recibido impugnación alguna al citado acuerdo”».

– «La nota marginal solicitada tiene exclusivamente efectos de publicidad registral respecto al uso turístico y no altera ni vulnera el régimen jurídico de propiedad horizontal (…) En base a lo anterior, la calificación registral supone una interpretación excesivamente restrictiva y errónea de los estatutos comunitarios y una limitación no razonada al principio de libertad de uso conforme a la legalidad vigente».

– «En relación con la interpretación que pudiera sostener que el arrendamiento turístico constituye una actividad empresarial o altera el uso residencial del inmueble, debe señalarse que dicha tesis no puede prevalecer en el presente caso», porque «la jurisprudencia que permite excepcionalmente la prohibición del alquiler vacacional se basa, en general, en la existencia de cláusulas estatutarias específicas y claras, que distinguen expresamente entre distintos usos y prohíben de forma inequívoca el arrendamiento para fines turísticos. Este no es el caso de autos, donde el artículo 8 de los estatutos se limita genéricamente a la prohibición de “instalar en las viviendas negocios”, sin aludir en ningún momento al arrendamiento turístico, ni establecer una definición concreta de “negocio” que pudiera englobar esta actividad (…) La propia Comunidad de Propietarios, lejos de oponerse, reconoció expresamente en acta de junta que dicho uso es legítimo siempre que se ajuste a la legalidad (Junta del 13 de agosto de 2024), lo cual refuerza la interpretación conforme al principio de autonomía de la voluntad y tolerancia vecinal (…) Por último, debe recordarse que la interpretación de las restricciones al dominio debe ser siempre restrictiva, conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 622/2013, de 17 de octubre), no pudiendo extenderse sus efectos más allá de lo expresamente establecido».