Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

a) Mediante instancia presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Marbella número 3, doña S. F. B. solicitó la asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración para la finca registral número 30.175 (código registral único 29041000286709) del citado Registro.

b) La calificación negativa deniega la asignación en estos términos: «(…) la finca objeto de solicitud de Asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración está sometida a los Estatutos inscritos con fecha 22 de Septiembre de 1975 sobre la finca matriz de la que procede registral 7046-A que causaron la inscripción 1.ª, con anterioridad a la obtención del título habilitante o licencia, en la que consta: “Artículo 7.º: Los apartamentos se destinaran necesariamente a viviendas y por tanto, no podrán ejercerse en ellos industrias, profesión u oficio alguno,…”, resultando, por tanto, del Registro la imposibilidad de asignación definitiva del Número de Registro de Alquiler de Corta Duración, por lo que se suspende por el defecto indicado (…)».

c) Se recurre la calificación, alegándose, en síntesis:

– Que cuenta con licencia turística con signatura VUT/MA/(…), desde el 6 de septiembre de 2018.

– Que de la jurisprudencia resulta que las comunidades pueden prohibir las viviendas de uso turístico solo si tal restricción ha sido acordada e incluida expresamente en los estatutos. Si la prohibición no está literalmente prevista (o al menos inequívocamente implícita en una cláusula general de no permitir actividad económica), no se puede asumir por analogía.

– La Ley sobre propiedad horizontal, tras la reforma de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo), introdujo el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal para facilitar a las comunidades la adopción de acuerdos sobre las viviendas de uso turístico. Esta norma exceptúa la unanimidad que en principio se requeriría para modificar el destino de los pisos o los estatutos, permitiendo que, con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios y de cuotas, se puedan “limitar o condicionar” los alquileres turísticos en los términos de la normativa sectorial aplicable; pero estos acuerdos no tienen efecto retroactivo (no afectan a alquileres turísticos iniciados con anterioridad).

– La calificación registral negativa –basada en aplicar a dicho clausulado genérico una prohibición no explícita– lesiona la protección del tercero (artículo 34 de la Ley Hipotecaria) y el principio de titulación auténtica: el registrador no puede dar por incorporada una prohibición que no conste registralmente con la debida claridad. En consecuencia, mientras no se inscriba válidamente una cláusula turística (lo que requeriría acuerdo de 3/5 o unanimidad, según el caso), el uso turístico es lícito y registralmente amparable.

– Existe el principio «in dubio, pro dominicali libertate», reconocido por la doctrina civil: las limitaciones al dominio nunca se presumen. Aplicado a nuestro caso, si los estatutos querían prohibir el alquiler turístico debieron haberlo dicho explícitamente. No siendo así, el registrador no puede extender por su cuenta la restricción a una situación nueva no contemplada cuando se redactó la norma estatutaria (muchas de estas cláusulas son antiguas y pensadas para despachos profesionales, no para economía colaborativa o arrendamientos turísticos).

– La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha resuelto ya varios recursos contra calificaciones registrales relacionadas con la inscripción de acuerdos sobre alquiler turístico; y cita casos en que estimó el recurso (es decir, dio la razón al recurrente y ordenó inscribir, revocando la nota del registrador) en circunstancias comparables.

– En suma: falta de prohibición estatutaria expresa del alquiler turístico; mientras la comunidad no acuerde e inscriba la prohibición con 3/5, el uso turístico es legítimo y el Registro debe reflejarlo si así se solicita; el Centro Directivo, en numerosos casos, ha protegido el derecho del propietario cuando la comunidad no había inscrito una prohibición clara; el recurrente es un tercero de buena fe que confió en la situación registral de su vivienda, y cuando adquirió su propiedad (o cuando decidió destinarla a alquiler vacacional), no constaba en el Registro prohibición alguna de tal uso. Además, probablemente obtuvo su licencia de turismo (si es Andalucía, un registro VFT) con base en la normativa administrativa, sin oposición de la comunidad.

Para resolver este recurso, debemos partir del ámbito de la calificación registral establecido en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.

Tal y como señala el Preámbulo del citado real decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y se añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el real decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal».

De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido real decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».

Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que se enmarca, según el objeto, bien en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles en la Sección de buques y aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante. En este sentido se expresa el artículo 2.f) de dicho real decreto, al regular en sus definiciones: «f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo».

En el mismo sentido se manifiesta el artículo 8 del real decreto y el propio Reglamento (UE) 2024/1028, cuyo considerando 9 señala que: «Los procedimientos de registro permiten a las autoridades competentes recoger información sobre los anfitriones y las unidades en relación con los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El número de registro, que es un identificador único de una unidad alquilada, debe poder garantizar que los datos recogidos e intercambiados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración se atribuyan adecuadamente a los anfitriones y unidades». Y conforme al considerando 14: «Conviene permitir a los anfitriones, en un plazo razonable que han de especificar las autoridades competentes, rectificar la información y la documentación presentadas que una autoridad competente considere incompleta o inexacta. La autoridad competente debe estar facultada para suspender la validez del número de registro en los casos en que considere que existen dudas manifiestas y serias en cuanto a la autenticidad y validez de la información o documentación facilitada por el anfitrión. En tales casos, las autoridades competentes deben informar a los anfitriones de su intención de suspender la validez del número de registro, así como de las razones que justifican dicha suspensión».

En relación con las prohibiciones estatutarias que puedan constar inscritas en el Registro de la Propiedad, el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024 impone al registrador un deber de calificación, a resultas del cual, ha de comprobar la solicitud y documentación presentada a efectos de la obtención del número de registro de alquiler de corta duración: «(…) asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio».