Mediante escritura pública otorgada el día 14 abril de 2025 ante el notario de Cádiz, don Íñigo Fernández de Córdova Claros, protocolo número 731, que fue presentada en el Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 2, causando el asiento de presentación 877 del Diario 2025, se formaliza la agrupación de las registrales 28.251 y 28.252, con unas cabidas de 3.178,47 y 2.995,65 metros cuadrados respectivamente, formando una finca con una superficie de 6.174,12 metros cuadrados, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas agrupadas (referencias catastrales: 7055206QA4475N0001OT y 7055205QA4475N0001MT, con una superficie catastral de 3.178 y 2.995 metros cuadrados, respectivamente), sobre la que se declara una obra nueva en construcción consistente en una nave industrial para fabricación de artefactos flotantes con una superficie construida de 2.973,28 metros cuadrados, la cual linda por todos sus vientos con la finca en que se ubica.
La registradora suspende la inscripción del título por el defecto (único recurrido) de resultar de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas que la representación gráfica catastral de la finca (formada por las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las fincas agrupadas) coincide parcialmente con el dominio público pecuario, concretamente con la denominada «Cañada Real (…)», exigiendo autorización de la Administración competente para llevar a cabo la inscripción solicitada.
El notario recurrente sostiene, en síntesis, que la obra nueva declarada cuenta con licencia concedida por el Ayuntamiento de Puerto Real, en coordinación con la Consejería competente en materia de Medio Ambiente, dada su calificación ambiental y de la Demarcación de Costas, no invadiendo el dominio público marítimo-terrestre ni las zonas de servidumbre de protección o tránsito; invoca la disposición adicional primera del Reglamento de Vías Pecuarias de la Comunidad Autónoma de Andalucía para afirmar, dada la condición de suelo urbano de la finca objeto de agrupación y obra nueva, que la vía pecuaria no existe (o no debería existir); que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria no es aplicable a la operación documentada, por no alterar la finca resultante de la agrupación el perímetro de la cartografía catastral; que tratándose de una obra nueva declarada con licencia y no por antigüedad no procede la comprobación por la registradora de si el suelo tiene carácter demanial o está afectado por servidumbre de uso público general; que la legislación de vías pecuarias no contiene precepto alguno que autorice a suspender la inscripción de la obra declarada a resultas de la obtención de una previa autorización administrativa que, a diferencia de otros supuestos, no exige la legislación estatal ni autonómica en materia de vías pecuarias; y, en definitiva, que la registradora debía haber procedido a practicar la inscripción y notificar tal hecho a la Administración para que ésta, en cualquier momento, ejercite su derecho y deber de promover la recuperación de la posesión de las vías pecuarias indebidamente ocupadas, así como promover la inscripción de las mismas a su nombre en el Registro de la Propiedad, toda vez que la práctica de la inscripción solicitada en modo alguno perjudicará a la Administración, pues conforme al artículo 8.3 de La Ley de Vías Pecuarias, las inscripciones en el Registro de la Propiedad en ningún caso pueden prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes.
El artículo 9 de la Ley Hipotecaria en su redacción otorgada por la Ley 13/2015 configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
Tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto a la finca resultante de una agrupación como se plantea en el presente expediente.
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